□本報記者 水墨

　　當住宅銷售漸漸回暖的時候，省城的商業(yè)地產(chǎn)銷售只略見起色。這樣一種宅熱商冷的局面似乎也在提醒人們：這個夏天，一場寫字樓的 “脫困”戰(zhàn)已在所難免！

　　為什么說石家莊市的寫字樓市場陷入銷售困局呢？有關方面提供的數(shù)據(jù)已經(jīng)說明：去年年底今年年初時，省城石家莊商業(yè)辦公類用房累計可售面積已達472萬平方米，如果按照去年月均成交7萬平方米的速度計算，完全消化掉現(xiàn)有庫存，需花五年半的時間。

　　那么這些過高的”庫存“又是怎么來的呢？

　　綜合體托出多個寫字樓。記者在采訪中了解到，目前省城在售的近80個寫字樓項目中，約有一半是來自于城市綜合體。除去萬達廣場和西美大廈等寫字樓已經(jīng)售罄和接近尾盤外，一些綜合體中寫字樓去庫存仍然是銷售的重中之重。華強廣場的公寓銷售已經(jīng)接近尾聲，而價值數(shù)億的寫字樓去化卻讓每個負責此項工作的人都感到頭疼：“本以為可以銷售得更好些，但現(xiàn)在很多想買寫字樓的人都買了公寓。”一位曾經(jīng)負責銷售的工作人員對記者說這番話時，表情也略顯凝重。記者注意到大凡每個綜合體在建設之初都有寫字樓的位置，而當一些寫字樓像綜合體下的蛋一樣接連落地時，低迷的市場環(huán)境中真的讓人有一種“生不逢時”感。事實上，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是由傳統(tǒng)住宅開發(fā)商轉型而來的，在信貸緊縮的情況下，住宅開發(fā)的現(xiàn)金流并不足以支撐商業(yè)地產(chǎn)的長周期操作。我們從近兩年購物中心延遲開業(yè)、閉門調整業(yè)態(tài)、調整商戶、招商困難、高端寫字樓租金下行、空置率上升，中低端寫字樓去化速度減緩等種種現(xiàn)象得知，商業(yè)地產(chǎn)的危機早已顯現(xiàn)。

　　單體獨棟的寫字樓也扎堆兒來襲。記者注意到，約有一半的單體寫字樓如雨后春筍般拔地而起，當睿和中心、天元商務廣場等一大批單體的寫字樓越來越多進入市場時，無疑增加了寫字樓市場的供應量?！捌鹣纫粋€單體的寫字樓如果位置不錯的話還好賣好租，然而隨著寫字樓智能化的普及和電子商務的崛起，用戶對寫字樓地段、品質、出房率、停車位和大配套的要求也越來越高。如果寫字樓本身的短板比較明顯，也難免陷入少人問津的困境?！蔽髅婪康禺a(chǎn)公司營銷總監(jiān)李秀靜的一席話道出某些寫字樓曲高和寡的個中玄機：“這一狀況必須改變。以前人們都愿意把辦公地點選在廣安街、自強路、中山路等CBD區(qū)域，而現(xiàn)在交通的擁堵，停車的不便，也使得越來越多的公司在選擇辦公場所時逃離市中心，多選擇那些功能完善、配套齊全，出行停車方便的城市副中心區(qū)域。當然，5A、超5A甚至7A的寫字樓往往會成為首選?！?/p>

　　當然造成省城寫字樓市場庫存量大的原因還有選址定位的“都心化”，造型功能上的同質化，快速上馬的盲目化等多方面原因?！皩嶋H上在寫字樓市場上，單純拼硬件、拼價格已經(jīng)無法突出重圍了，需要對市場進行細分，對目標市場進行深入研究，以創(chuàng)新的方式契合目標市場的需求。開發(fā)商可以逐漸從產(chǎn)品銷售方轉變?yōu)榫C合運營者的角色，打造較好的產(chǎn)品硬件，關鍵是提升后期服務質量，如搭建資源平臺、企業(yè)品牌升級；使用節(jié)能、自動化的設備進行管理，打造人性化、生態(tài)化、智能化樓宇，打造特色樓宇經(jīng)濟等?！碧焐姐y河廣場營銷負責人聶中海的分析也不無道理。

　　那么，怎么樣才能打贏這一場寫字樓銷售的 “脫困”戰(zhàn)呢？河北省商業(yè)聯(lián)合會秘書長曹潤亭給出這樣的路徑：“首先要改變目前省城寫字樓產(chǎn)品品種單一、“千人一面萬人一腔”的現(xiàn)狀，形成寫字樓產(chǎn)品百花齊放的新格局；二是要根據(jù)市場需求的變化增加持有型寫字樓的比例；三是要強化城市綜合體在非中央商務區(qū)寫字樓發(fā)展的引領作用；四是高端寫字樓要加快寫字樓軟硬件的更新?lián)Q代；五是根據(jù)國家強調創(chuàng)業(yè)鼓勵創(chuàng)業(yè)的精神，強化單體獨棟式總部寫字樓向主題化、定制化、創(chuàng)業(yè)化方向發(fā)展；六是加大小戶型可售寫字樓的建設和投放比例，使之成為投資新寵。”

　　或許沿著這樣的路徑去細化寫字樓產(chǎn)品的市場，去實現(xiàn)一種前所未有的超越，省城寫字樓市場完全“脫困”，揚眉吐氣的日子就一定會到來。