□地產評論員 孟子諒

　　上海樓市演繹“高端之變”

　　今年5月，對于上海高端豪宅市場來說，是一個有些特殊的月份——成交火熱、量價齊升。進入6月，從目前成交狀況來看，這一市場行情得到了延續(xù)。而在成交、量價等表面現(xiàn)象背后，上海的高端住宅市場也正在經歷著一些新的變化。

　　與此同時，今年表現(xiàn)突出的高端住宅產品，在精裝、科技、文化、管理服務等方面均有抓住市場“興奮點”的“殺手锏”。有業(yè)內人士認為，不斷打磨“特長”，突出優(yōu)勢，或將成為高端住宅市場未來的發(fā)展方向。

　　從年初開始，上海高端住宅市場便一直表現(xiàn)突出，并在5月出現(xiàn)了一個峰值。而隨著高端住宅產品市場交投的持續(xù)活躍，不少業(yè)內人士表示，上海豪宅的“底部”或被抬高。

　　多種因素催熱成交

　　德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，今年5月，上海高端商品住宅市場（單套總價1000萬元以上）成交量為18.57萬平方米，同比上漲162.84%；成交套數(shù)為741套，同比大漲227.88%。

　　進入6月后，這一火熱勢頭并沒有減弱。6月前11天，高端住宅市場的成交面積和套數(shù)均保持著同比150%以上的漲幅。

　　即將年滿60歲的周先生，是在本輪高端豪宅成交爆發(fā)中選擇出手的購房者之一。

　　事實上，從生意場急流勇退、轉戰(zhàn)A股市場的周先生從2013年起便開始看房，目標均為總價在3000萬元左右的產品。但直至近期才出手，“一方面是最近才看到符合需求的房子。另一方面，受近期股市、市場等各方因素影響，確實加快了購房節(jié)奏?！敝芟壬Q。

　　德佑鏈家營運總經理劉伍洋表示，相對而言，高端豪宅類產品的保值增值力更強，目前從前期股市獲利中抽離，轉而置業(yè)豪宅成為一些高端客群的選擇。但這并非近期高端住宅成交放量的唯一原因。

　　上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍就認為，“今年1-5月豪宅市場供應量是去年同期的3倍，再加上銀行放款時間縮短、利率下降，以及3月底一系列樓市新政的推動等，多種因素共同作用下，高端成交才得以爆發(fā)。”

　　買家個性需求增多

　　從產品特點來看，今年戶型較小、總價適中的高端住宅產品在成交中占據(jù)著相當?shù)谋戎亍?/p>

　　上海中原地產研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，截至6月11日，今年上海6萬元/平方米以上的高端住宅成交中，產品套均面積在200平方米左右，而2014年和2013年的這一數(shù)值分別為233平方米和246平方米，呈逐年遞減趨勢。

　　業(yè)內人士稱，“入門級”豪宅的熱銷顯示出改善型需求是支撐高端市場成交的主力。與此同時，買家需求的多樣化也有所體現(xiàn)。

　　宋會雍表示，對于高端住宅買家而言，其自主需求和資產配置需求的界限往往非常模糊，很多時候是兼而有之。德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟則舉例說明，今年的二手豪宅市場，一些樓盤的購房者除改善居住條件的目的外，往往也顯示出對于資產配置的考量。 “以世茂濱江花園為例，以往該樓盤的二手房購房者多為居住在聯(lián)洋、碧云等區(qū)域的置換型客戶。今年以來，一些居住在浦西市中心區(qū)域的客戶也選擇在該樓盤置業(yè)。”陸騎麟說，“對這部分客戶而言，項目未來的價值空間是其考量的重點。”

　　此外，宋會雍稱，“隨著互聯(lián)網(wǎng)等產業(yè)的騰飛，新興產業(yè)的年輕‘領袖’也開始了對高端豪宅的參與?！?/p>

　　第一太平戴維斯住宅銷售部董事唐華也表示，目前豪宅買家年齡層更趨年輕，且非上海戶籍的買家也在日益增多。由此，“受眾的豐富性也使高端產品分類更清晰、產品打造更具個性化表現(xiàn)，且買家群體特質與產品的吻合度也更強烈。”

　　豪宅“底部”或被抬高

　　有人戲稱，“從豪宅到‘入門級’豪宅，未來豪宅標準估計還得漲?！钡拇_，隨著高端住宅產品市場交投的持續(xù)活躍，不少業(yè)內人士表示，豪宅的“底部”或被抬高。

　　唐華就認為，“豪宅有階段性升級，在市場的推動下，高端豪宅會逐步進入到一個新的發(fā)展階段，其中包括價格的升級。”

　　唐華還稱，目前，這樣的升級有其市場基礎。首先，基于整體市場回暖，那些真正投入的好產品有了擁有好價格的“資本”；另外，隨著板塊的發(fā)展，市場格局的變化，一些區(qū)域新推出的高價樓盤的熱銷表現(xiàn)也更易使市場各方對于板塊以及產品的預期上升；此外，高端樓盤二手房市場的“爆發(fā)”，也使一手房市場底氣更足。

　　事實上，今年以來，不少樓盤高價入市、火熱成交，改變了市場對于區(qū)域的固有印象。

　　位于顧村板塊的某樓盤自5月開盤以來已經成交了31套房源，成交均價達5.7萬元/平方米；位于川沙板塊的另一項目今年的成交均價則達到了5.1萬元/平方米。

　　對此，宋會雍表示，“底部”被抬高是房地產發(fā)展的“大勢所趨”。不過，中國指數(shù)研究院執(zhí)行院長陳晟則認為，高端住宅市場依然不可忽視“性價比”概念，僅以目前的市場狀況來判定未來上海豪宅“底部”將被抬高并不全面。

　　位于朱家角的某別墅項目就在今年下調了售價，項目相關負責人稱，“項目調價后，在區(qū)域內性價比非常突出，因此吸引了大批購房者的關注。”不過，也有分析人士認為，豪宅“底部”的抬高，與通過價格讓利令到購房者更有購買欲望之間并不矛盾。

　　專家連線

　　隨著二季度接近尾聲，傳統(tǒng)的樓市淡季即將來臨。在未來一段時間內，上海高端住宅市場的成交能否延續(xù)此前的火熱？在今年下半年乃至更長遠的未來，豪宅市場的走向又將如何？

　　稀缺性加劇

　　將持續(xù)助推優(yōu)質豪宅成交

　　中國指數(shù)研究院執(zhí)行院長 陳晟

　　雖然今年上半年高端住宅的供應有一定的釋放，上海樓市整體的庫存量也一直處于高位，但真正兼具了資源優(yōu)勢、品質優(yōu)勢以及價值空間的高端產品目前仍舊是較為稀缺的，而且必須要看到的是，隨著有置換需求的客群的增多，今年以來上海樓市中的改善需求漸漸成為了市場主流，這將使優(yōu)質的高端住宅產品的供應量更顯稀缺。

　　上海未來的土地供應，尤其是占據(jù)優(yōu)質地段的土地正變得越來越少，因此內環(huán)內等市中心高端住宅的開發(fā)趨向勢必更好。因為這種豪宅產品不僅占據(jù)了土地價值的稀缺，更是對市中心稀缺資源、服務以及配套的占有。長遠來看，上海某些市中心核心地段的高端住宅，甚至可以說是“只有存量，沒有增量”。

　　下半年高端市場

　　有望更加繁榮

　　上海中原地產研究咨詢部總監(jiān) 宋會雍

　　從整體經濟基本面來判斷，今年下半年的樓市和貨幣政策至少會延續(xù)目前的寬松格局，并有可能進一步放松，當前較熱的市場情緒還會得到有效的慣性延續(xù)與支撐。

　　而從歷年豪宅成交來看，下半年成交量往往會比上半年更大，按此規(guī)律，預計下半年成交量比上半年增加1到2成。全年高端住宅的成交面積有望比去年增加3倍左右。

　　而更長遠的來看，上海未來的目標是發(fā)展成為倫敦、紐約這一級別的國際化大都市，與之相比，上海的房地產市場尤其是高端豪宅市場仍有較大的差距。這一差距也正意味著高端產品打造和物業(yè)價格水平均擁有較大的發(fā)展空間。