上月，北京房地產(chǎn)市場被一個消息引爆，合生創(chuàng)展開發(fā)的位于北京東北三環(huán)的豪宅項目霄云路8號，將推出單價36萬元/平方米起、最高50萬元/平方米的“空中四合院”。根據(jù)媒體報道，所謂空中四合院，是指該項目5號樓頂層近1000平方米的豪宅，按上述單價計算，單套住宅總價將在3.6億元~5億元之間。

　　霄云路8號項目為合生旗下北京新京潤房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，是北京四環(huán)內一個相對老牌的豪宅項目。本報記者日前在北京市住建委網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，該項目5號樓發(fā)證日期為2013年5月，總套數(shù)26套，擬售價格為9.5萬元/平方米。這與36萬元/平方米、50萬元/平方米的單價形成了反差。

　　“空中四合院只在頂層，套數(shù)非常少，36萬、50萬一平米現(xiàn)在其實沒多少人會買，但對開發(fā)商來說，有這么一套房子把這個盤鎮(zhèn)住，是最重要的?！币晃唤咏仙鷦?chuàng)展人士告訴本報記者，雖然標價高，但開發(fā)商可能并不期望現(xiàn)在就能高價賣出，現(xiàn)在把價格拉高的好處，一方面是給項目打上頂豪的標簽，一方面可以讓現(xiàn)在購房客戶形成一種感覺：“這個盤最高38萬元一平，我買的才20多萬一平”。

　　該人士補充說：“如果發(fā)現(xiàn)市場不好，開發(fā)商又著急回籠資金，這種情況下，項目里那些少量的天價房也有可能打個八折就賣了?！?

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站上的信息，當前合生霄云路8號在售房源包括7號樓和4號樓，發(fā)證時間為去年6月，目前已轉為現(xiàn)房銷售，擬售均價設為14萬元/平方米。其中7號樓共計79套房，主力戶型建筑面積在450平方米左右，目前已預定1套，簽約2套，成交價格約8.3萬元/平方米；4號樓主力戶型面積超過500平方米，共67套房，目前已簽約3套，成交價格約13.4萬元/平方米。

　　“這個項目現(xiàn)在的真實成交單價，就在10萬至15萬元之間?！鄙鲜鼋咏仙耸窟M一步指出，位數(shù)不多的空中四合院總價并沒有5億元那么高，而是在2億元左右。之所以總價的說法出現(xiàn)差異，原因在建筑面積上。按照該人士的說法，由于在頂層，空中四合院層高很高，二層還可能再做一層，豪宅一貫的做法也是如此，在建筑面積之外還會贈送很多面積，使用面積常常可以達到建筑面積的150%甚至200%，“偷面積”十分常見，因而，在折算成單價的時候，可以取高也可以取低。至于如何計算單價，要看開發(fā)商“想要什么”，想要彰顯項目的檔次的話，一般會按照建筑面積取高價，想要加快去化，則根據(jù)使用面積取低價。

　　“霄云路8號的高價房源目前只有一套，而且并沒有實際推向市場，目前是處于宣傳階段?！币晃婚L期關注豪宅市場的分析人士也表示，由于北京、上海核心地段土地資源稀缺，因此核心區(qū)的高端產(chǎn)品具有稀缺性，因此價格高，但實際上眼下豪宅市場競爭激烈，豪宅項目也往往一改以往打造好產(chǎn)品再慢慢賣的風格，提前做足宣傳以求預熱市場，搶先蓄客。