地王再次頻現(xiàn) 標(biāo)桿房企全面回歸一二線城市

　　品牌房企積極拿地帶動(dòng)樓市回暖

　　石英婧

　　18家品牌開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶?zhuān)鐑r(jià)46%，樓面地價(jià)21203元/平方米，面粉接近面包價(jià)，這是北京北辰6月10日在南京河西中部No.2015G10地塊創(chuàng)造的南京單價(jià)地王新紀(jì)錄。

　　此前的6月3日下午，上海市閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。作為之前備受矚目的“百億準(zhǔn)地王”，此次競(jìng)拍中引起了首創(chuàng)、華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體等4家企業(yè)的激烈爭(zhēng)奪。經(jīng)過(guò)一番激烈的“廝殺”，最終華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元競(jìng)得閘北區(qū)住辦用地，大幅度溢價(jià)26.87%。加上此前華潤(rùn)華發(fā)70.52億元競(jìng)得的10號(hào)兄弟地塊，汶水路158.47億元地王已出。

　　就在6月3日當(dāng)天，2015年蘇州首場(chǎng)大型土拍火爆開(kāi)槌。現(xiàn)場(chǎng)22宗地塊成功“出嫁”，共吸金130億元，最高溢價(jià)率307%，最高樓面價(jià)為12760元每平方米。包括萬(wàn)科、招商、新城、華潤(rùn)、旭輝等知名房企參與競(jìng)拍。

　　連日來(lái)，一二線城市土拍現(xiàn)場(chǎng)品牌房企頻頻出手，地王頻現(xiàn)，讓2015年的土地市場(chǎng)硝煙彌漫。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企拿地在逐漸調(diào)整，針對(duì)三四線城市的明顯過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企開(kāi)始全面回歸一二線城市。

　　優(yōu)質(zhì)板塊稀缺 滬總價(jià)地王帶動(dòng)成交

　　一線城市近期紅火的樓市也讓其土地再次成為了房企眼中爭(zhēng)食的“蛋糕”，尤其是那些供應(yīng)稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊。

　　中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至6月7日，一線城市6月份合計(jì)成功出讓住宅用地6宗，平均樓面價(jià)高達(dá)2.1萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)造了單月歷史紀(jì)錄，溢價(jià)率為32.48%。

　　6月3日，上海兩幅熱門(mén)地塊接連出讓。首先成交的是寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W121301單元38-02純宅地，包括萬(wàn)科、綠地、碧桂園、招商、中信泰富、慶隆、九龍倉(cāng)等18家開(kāi)發(fā)商。最終該地塊由招商平安聯(lián)合體以30.1億元競(jìng)得，平均樓面價(jià)2.33萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)89.67%。隨后成交的閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)西地塊競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，該地塊起拍價(jià)高達(dá)69.32億元，為今年上海起始價(jià)最高的地塊，最終由華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元奪得，平均樓面價(jià)高達(dá)3.81萬(wàn)元/平方米。

　　值得注意的是， 3月20日，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以70.5億元的高價(jià)競(jìng)得上海市閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，刷新年內(nèi)紀(jì)錄，當(dāng)時(shí)的平均樓面價(jià)3.49萬(wàn)元/平方米，與6月3日出讓的這幅地塊相鄰。這也意味著，不到三個(gè)月的時(shí)間，該區(qū)域平均樓面價(jià)就已經(jīng)上漲了3000元/平方米。而就在距離地塊東南側(cè)不遠(yuǎn)處，為上海2014年總價(jià)地王項(xiàng)目大寧金茂府，該項(xiàng)目目前售價(jià)7萬(wàn)元/平方米。

　　另?yè)?jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月4日，上海又有多幅地塊完成出讓?zhuān)鐑r(jià)率均高達(dá)60%以上。

　　對(duì)此，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析表示，由于政策層面已經(jīng)寬松，市場(chǎng)基本面回升已是既定趨勢(shì)，此時(shí)開(kāi)發(fā)商有可能趁機(jī)在上海這樣的一線城市加碼拿地。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)陶琦則表示：“大寧板塊的地王之所以受到這么多的關(guān)注，首先這個(gè)地塊的確是離市中心相對(duì)比較近的大型優(yōu)質(zhì)地塊，它具有稀缺性，其次是這個(gè)板塊大寧金茂府的熱銷(xiāo)促進(jìn)了這個(gè)區(qū)域的關(guān)注熱度以及未來(lái)的升值預(yù)期?！?

　　此外，一線城市土地供應(yīng)的減少也是房企爭(zhēng)相在此搶地的原因之一。陶琦表示：“從今年土地市場(chǎng)來(lái)看，前幾個(gè)月各個(gè)地方新推出的土地實(shí)際上是減少的，而一些大的房企需要企業(yè)持續(xù)性的發(fā)展，后續(xù)的土地補(bǔ)充是很必要的，他們一般會(huì)瞄準(zhǔn)房產(chǎn)市場(chǎng)比較健康的一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊。”

　　“其實(shí)每個(gè)階段都會(huì)有地王的產(chǎn)生，有的時(shí)候是總價(jià)地王，有的時(shí)候則是單價(jià)地王，從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年全國(guó)的土地出讓情況相較于去年減少了將近30%，一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊顯得越來(lái)越稀缺。因此，此次備受熱捧的大寧板塊刷新地王紀(jì)錄也在情理之中?！碧甄迷u(píng)。

　　資料顯示，在一線城市5月份簽約的30宗土地中，只有10宗為住宅用地，合計(jì)出讓金額僅72.39億元，這也是2014年來(lái)首次出現(xiàn)單月4個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金不足百億元的情況。而且從未來(lái)預(yù)期看，北京、上海等城市的待售土地并不多，特別是北京，目前8宗地塊掛牌，處于歷史最低水平。

　　二線城市市場(chǎng)分化 熱門(mén)地塊遭房企競(jìng)逐

　　6月上旬，蘇州、南京等二線城市也迎來(lái)土拍熱潮，高價(jià)地頻出，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，6月第一周土地交易數(shù)據(jù)顯示，前十城市收金總額環(huán)比漲幅近120%。上榜以重點(diǎn)二線城市為主，天津、杭州、蘇州樓面均價(jià)超過(guò)4000元/平方米。其中蘇州主城年內(nèi)首場(chǎng)土拍即成功出讓14宗宅地，成交總面積超百萬(wàn)平方米，高居宅地活躍度榜首，重慶、天津分列二、三位，榜單量?jī)r(jià)漲幅顯著。溢價(jià)方面仍表現(xiàn)分化，蘇州、天津、上海較高，最高達(dá)57%，其他城市以底價(jià)為主。

　　對(duì)于剛剛刷新單價(jià)地王的南京土拍市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其土地市場(chǎng)的爆發(fā)力也吸引了業(yè)界的注意。南京房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝分析表示：“這說(shuō)明4月份以來(lái)越來(lái)越強(qiáng)勁的成交量以及深圳等一線城市的火爆氛圍激發(fā)了開(kāi)發(fā)商對(duì)南京樓市的后市預(yù)期，提前做好土地儲(chǔ)備迎接未來(lái)樓市回升成為品牌開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。”

　　“從南京這個(gè)城市來(lái)說(shuō)，樓市庫(kù)存低、安全系數(shù)高、房?jī)r(jià)易漲難跌，開(kāi)發(fā)商加大南京投資的趨勢(shì)愈演愈烈，18家房企入市搶地可見(jiàn)一斑。另外，地市回暖，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊領(lǐng)漲，受宏圖、金隅紛紛破三的熱銷(xiāo)刺激，河西中部的未來(lái)前景和上升空間被寄予厚望，強(qiáng)者恒強(qiáng)水到渠成，河西中部已成南京地王聚集區(qū)?！睆堓x置評(píng)。

　　天地源地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)土地戰(zhàn)略投資的業(yè)內(nèi)人士也表示：“從房企拿地的角度來(lái)看，目前要避開(kāi)類(lèi)似于寧波這樣的庫(kù)存壓力巨大的城市，到人口導(dǎo)入迅速，城市住房供需比較健康的城市來(lái)布局新地塊。其實(shí)從開(kāi)發(fā)商拿地來(lái)說(shuō)，這里面的問(wèn)題比較復(fù)雜，這里有政府的推地因素，也有開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略布局的考慮，包括一個(gè)城市的市場(chǎng)反饋情況?！?

　　“以蘇州這個(gè)城市為例，蘇州的樓市一直相對(duì)比較穩(wěn)健，大盤(pán)項(xiàng)目也很多，很多開(kāi)發(fā)商早些年拿到的優(yōu)質(zhì)便宜地塊穩(wěn)步開(kāi)發(fā)，目前優(yōu)質(zhì)地塊相對(duì)比較稀缺，因而后續(xù)想進(jìn)來(lái)的開(kāi)發(fā)商就要進(jìn)來(lái)。還有一個(gè)有意思的現(xiàn)象，就是你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)地方的地王拿地方往往都不是本地開(kāi)發(fā)商，基本上都是外來(lái)開(kāi)發(fā)商，本土開(kāi)發(fā)商在拿地方面是比較保守的?！鄙鲜鋈耸恐迷u(píng)。

　　放眼南京市場(chǎng)，張輝表示：“外來(lái)開(kāi)發(fā)商布局南京的趨勢(shì)未改，北辰等外地大鱷覬覦南京樓市的肥厚前景，此次北辰首進(jìn)南京拿地王，戰(zhàn)略決心之大霸氣側(cè)漏，融創(chuàng)、葛洲壩同樣志在必得?！?

　　聯(lián)合拿地成潮流 或帶動(dòng)下一波拿地?zé)岢?/strong>