今年的豪宅市場(chǎng)有點(diǎn)令人目眩。繼10萬(wàn)+、20萬(wàn)+的頂豪產(chǎn)品之后，上億元的豪宅成為樓市的關(guān)注點(diǎn)。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從2011年以來(lái)的4年半里，北京共成交了15套億元豪宅。據(jù)了解，今年，潛在供應(yīng)的億元以上豪宅產(chǎn)品已經(jīng)超過(guò)了15套。

　　上億元的房子都有誰(shuí)在買?什么樣的房子才能上億元?豪宅市場(chǎng)價(jià)格放開(kāi)，對(duì)普通住宅會(huì)有影響嗎?那就讓本報(bào)記者帶您看看北京城那些億元豪宅。

　　□現(xiàn)狀

　　4年7項(xiàng)目成交15套億級(jí)豪宅

　　北京實(shí)際成交能夠突破億元的超級(jí)豪宅在北京低調(diào)又神秘，來(lái)自亞豪的統(tǒng)計(jì)顯示，2012-2015年的4年時(shí)間里，北京僅有7個(gè)項(xiàng)目共成交15套億級(jí)豪宅。這15套超級(jí)豪宅的共同特點(diǎn)是面積大，15套中有14套的面積都突破了1000平方米，面積最大的一套居然有4834平方米。在7個(gè)項(xiàng)目中，成交億元超級(jí)豪宅最多的是遠(yuǎn)洋LAVIE，過(guò)去4年共成交6套。遠(yuǎn)洋LAVIE自2011年10月開(kāi)盤(pán)后，是唯一一個(gè)在之后的4年時(shí)間里，每年都誕生超級(jí)豪宅的項(xiàng)目。同樣位于中央別墅區(qū)的麗宮別墅，4年時(shí)間共成交億元超級(jí)豪宅3套，均是在2013年項(xiàng)目收盤(pán)期成交。銷量排名第三位的龍湖頤和原著售出了2套億級(jí)豪宅。頤和原著與頤和園僅一墻之隔，因此得名。

　　除了遠(yuǎn)洋LAVIE、麗宮別墅、頤和原著外，還有4個(gè)成交上億的項(xiàng)目，這4個(gè)項(xiàng)目在2012-2015年之間各售出了1套億級(jí)豪宅。最久遠(yuǎn)的一個(gè)項(xiàng)目是釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院，2012年售出1套總價(jià)1.02億的超級(jí)豪宅。此外，地處朝陽(yáng)區(qū)姜莊88號(hào)的碧海方舟項(xiàng)目位于62萬(wàn)平方米的姜莊湖高爾夫球場(chǎng)中，2013年曾出讓一套億級(jí)豪宅。位于中央別墅區(qū)的財(cái)富公館，以尺度恢宏的獨(dú)棟大宅著稱，那套4834平方米的產(chǎn)品就出自財(cái)富公館，堪稱墅王。

　　潛在供應(yīng)不少

　　對(duì)于今年上億級(jí)頂豪新品，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前查不出供應(yīng)量，供應(yīng)只有預(yù)期價(jià)格。

　　雖然目前仍未有億級(jí)頂豪確切數(shù)量，不過(guò)，從目前市場(chǎng)信息看，包括泰禾北京院子、中國(guó)院子、北河沿甲柒拾柒號(hào)、龍湖西宸原著、北京壹號(hào)院、中糧瑞府等項(xiàng)目中含有億元級(jí)項(xiàng)目的產(chǎn)品，北京億元級(jí)頂豪將迎來(lái)新一波入市高峰。

　　以最近剛創(chuàng)造北京最高預(yù)售價(jià)格紀(jì)錄的中糧瑞府為例，該項(xiàng)目共116套房源，此次共獲批48套房源預(yù)售證，全部為聯(lián)排別墅產(chǎn)品，主力戶型830平米、640平米、460平米，其中最貴的9#樓103單價(jià)達(dá)220420元/平米，單套總價(jià)達(dá)到1.87億元。當(dāng)市場(chǎng)為之咋舌時(shí)，更多的人并不知道這些房源只是該項(xiàng)目規(guī)劃中的“小戶型”。據(jù)了解，該項(xiàng)目還有41套1067平方米、13套1400平方米的獨(dú)棟別墅。可以預(yù)想，當(dāng)這些上千平方米的產(chǎn)品入市后，單套總價(jià)會(huì)達(dá)到怎樣的級(jí)別。

　　位于中國(guó)10大超級(jí)豪宅排行榜之列的泰禾中國(guó)院子，主打中國(guó)風(fēng)的獨(dú)棟別墅，至少有12套總價(jià)在3億元級(jí)別的別墅。位于孫河板塊的泰禾北京院子，還有6套1500平方米的獨(dú)棟樓王，預(yù)計(jì)入市價(jià)格也將在2億元左右。

　　億萬(wàn)豪宅肯定是寂寞的

　　“億萬(wàn)豪宅肯定是寂寞的，受眾群體非常非常少?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，從買家看，十億級(jí)別的富翁才會(huì)可能買億級(jí)豪宅，全國(guó)也就幾百個(gè)人，因此，上億的頂級(jí)豪宅產(chǎn)品較為稀少。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:在前5月上海已經(jīng)成交過(guò)千萬(wàn)豪宅合計(jì)2004套，這一成交量同比2014年前5月同期的960套上漲了109%。從北京看，頂豪物業(yè)成交也明顯上漲，其中單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)的居住類物業(yè)，在2015年簽約已超過(guò)123套，即使剔除其中的盤(pán)古大觀影響，也達(dá)到了27套。

　　不過(guò)，從北京出現(xiàn)億級(jí)產(chǎn)品的項(xiàng)目來(lái)看，上億元的產(chǎn)品在整個(gè)項(xiàng)目中只占有很少比例，項(xiàng)目大多數(shù)還是以千億級(jí)產(chǎn)品為主。

　　既然能買得起億元級(jí)產(chǎn)品的購(gòu)房者鳳毛麟角，開(kāi)發(fā)商為什么不都做成千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品，非要留一些上億產(chǎn)品?對(duì)此，張大偉表示，這樣可以提高項(xiàng)目檔次，其次，這種頂豪利潤(rùn)率也非常高。此外，上億產(chǎn)品普遍面積很大，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以作為會(huì)所等使用?！昂芏鄡|萬(wàn)級(jí)別的豪宅，開(kāi)發(fā)商可能是不會(huì)賣的，可以作為自己企業(yè)的會(huì)所，可以作為自己家族的財(cái)產(chǎn)，可以作為自己融資的抵押品?！睆埓髠ケ硎尽?

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一般來(lái)說(shuō)，從稀缺角度看，每個(gè)豪宅項(xiàng)目都有幾個(gè)拔尖的產(chǎn)品。但是一般不會(huì)輕易拋售。而是會(huì)從人情角度最后兜售給私人關(guān)系好的投資者。所以說(shuō)會(huì)出現(xiàn)壓箱底一說(shuō)。

　　□什么樣的房子能上億

　　1 定制最佳

　　大工業(yè)時(shí)代，標(biāo)準(zhǔn)化就是廉價(jià)的代名詞，只有普通住宅才會(huì)幾套樣板間賣上千套房，卻沒(méi)人敢給億元級(jí)的產(chǎn)品做個(gè)樣板間，告訴買家交房標(biāo)準(zhǔn)如此。即便是打出精裝交房牌子的中國(guó)院子，強(qiáng)調(diào)的也是定制精裝，戶戶不同，連塊磚片瓦都可能是私家定制，更不用說(shuō)精裝細(xì)節(jié)了。據(jù)悉，華潤(rùn)地產(chǎn)在德勝門(mén)內(nèi)打造的北平府就將主打“定制概念”。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)一位不愿具名的操盤(pán)手告訴記者，“真正的頂級(jí)豪宅，無(wú)論是產(chǎn)品打造還是營(yíng)銷層面，都是一對(duì)一的私人定制。對(duì)于單套過(guò)億甚至幾億的超級(jí)豪宅來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的定位既不是偏執(zhí)地以不計(jì)成本的代價(jià)去打造最奢華的產(chǎn)品，也不是只為迎合客戶、放下身段去適應(yīng)更多客戶的口味，而是惺惺相惜的一見(jiàn)鐘情”。

　　他認(rèn)為，對(duì)于一般豪宅來(lái)說(shuō)，豪宅已經(jīng)超越了純產(chǎn)品主義，頂級(jí)豪宅更是如此。頂級(jí)豪宅更追求差異化的產(chǎn)品和體驗(yàn)，體現(xiàn)的是一種生活方式和精神屬性。頂級(jí)的高端住宅，突出定制的特點(diǎn)，文化是非常重要的一個(gè)附加值。不能僅僅只是一個(gè)鋼筋水泥的產(chǎn)品，不僅有好的地段，還要有好的服務(wù)，不僅關(guān)注形式更要關(guān)注內(nèi)涵，不僅能滿足居住功能，還強(qiáng)調(diào)客戶住在里面的一種體驗(yàn)，這種定制化的感受對(duì)于頂級(jí)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)尤為重要，也讓項(xiàng)目能夠歷久彌新。

　　2 位置夠好

　　地段地段還是地段。李嘉誠(chéng)的名言說(shuō)多少遍都不足為過(guò)。地段意味著占據(jù)的資源，資源越稀缺，地段的價(jià)值就越昂貴。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，億級(jí)豪宅，首先要絕對(duì)占有稀缺資源，包括鬧中取靜的地段位置和絕佳的自然環(huán)境。對(duì)于頂級(jí)豪宅而言，要么占據(jù)城市核心地段，能俯瞰蕓蕓眾生，要么能占據(jù)絕佳景觀資源，出則繁華入則靜謐。

　　在過(guò)去成交的15套億元豪宅中，富力城別墅位于東二環(huán)外，釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院位于西二環(huán)與西三環(huán)之間、玉淵潭公園北岸，頤和原著毗鄰皇家園林頤和園，遠(yuǎn)洋LAVIE、麗宮別墅則都位于傳統(tǒng)豪宅板塊中央別墅區(qū)。今年以來(lái)，成交了首套億元豪宅的北河沿甲柒拾柒號(hào)，則位于皇城邊，可以俯瞰故宮。

　　3 面積夠大

　　張大偉認(rèn)為，上億元的豪宅首先面積必須夠大，“沒(méi)有2000平米不太可能”。從歷史數(shù)據(jù)上看，也的確如此。

　　根據(jù)亞豪數(shù)據(jù)，過(guò)去成交的15套億元豪宅，14套的面積超過(guò)1000平方米，最大一套出自財(cái)富公館，面積高達(dá)4834平方米。

　　未來(lái)億元房源最多的項(xiàng)目——中糧瑞府，116套產(chǎn)品中，有54套面積超過(guò)1000平方米，其中13套更是達(dá)到1400平方米。

　　泰禾中國(guó)院子億元級(jí)別的產(chǎn)品單套面積均在1400平方米以上，最大的可達(dá)2200平方米，此外還擁有動(dòng)輒上千平方米的私家院子，可謂中國(guó)傳統(tǒng)意義上真正的大宅。而這樣的產(chǎn)品，在中國(guó)院子里有12棟之多，單套價(jià)格均在3億元左右。

　　4 配套夠牛

　　住頂豪不等于不食人間煙火，也得生活，也得購(gòu)物，也得考慮孩子的教育、老人的醫(yī)療。這也是內(nèi)城豪宅最大的優(yōu)勢(shì)。無(wú)論是曾經(jīng)的釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院、富力城別墅、合生霄云路8號(hào)、北河沿路甲柒拾柒號(hào)，還是未來(lái)可能上億的西宸原著、北京壹號(hào)院等內(nèi)城豪宅，擁有的地段背后都意味著極為成熟的城市配套，和現(xiàn)代生活的極大享受。

　　□觀點(diǎn)

　　頂豪井噴不會(huì)影響普通住宅

　　隨著新頂豪入市，北京房?jī)r(jià)是否會(huì)因?yàn)轫敽廊胧挟a(chǎn)生普漲現(xiàn)象，一位業(yè)內(nèi)人士表示，第四季度北京頂豪市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)成交高峰。頂豪入市雖然會(huì)產(chǎn)生漲價(jià)預(yù)期，然而，目前普通商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)不便宜，影響普通商品房?jī)r(jià)格主要還是供需和購(gòu)買力，在這方面頂豪影響有限。此外，目前市場(chǎng)已經(jīng)分化，自住型商品房、剛需、改善項(xiàng)目是市場(chǎng)主導(dǎo)，頂豪無(wú)論是供應(yīng)量還是成交量都很低，除了在輿論上炒作外，對(duì)整個(gè)樓市實(shí)際影響很小。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，頂級(jí)豪宅不好定義，在產(chǎn)品打造上，頂級(jí)豪宅并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，很難絕對(duì)量化，有些指標(biāo)通常還具有很大的主觀傾向性。頂級(jí)豪宅在價(jià)格上也沒(méi)有固定的標(biāo)準(zhǔn)，可能今天20萬(wàn)元/平方米就是頂級(jí)，但是明年可能又出現(xiàn)30萬(wàn)或者更高的價(jià)格。第三，最近市場(chǎng)上確實(shí)有個(gè)別高價(jià)盤(pán)在價(jià)格上出現(xiàn)異動(dòng)，但到目前為止，這些價(jià)格仍然只是開(kāi)發(fā)商的一廂情愿，市場(chǎng)是否接受、是否有真實(shí)的成交，可能更有意義。豪宅的成交周期通常很長(zhǎng)，頂級(jí)豪宅更是如此，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)檢驗(yàn)之后，各個(gè)項(xiàng)目的成交情況可能更有研究意義，等大潮退去，才知道誰(shuí)在裸泳。

　　陳志告訴記者，“無(wú)論是豪宅還是頂級(jí)豪宅，并不是市場(chǎng)的主要內(nèi)容，跟普通大眾、跟絕大多數(shù)人完全沒(méi)有關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)的意義更多只是一個(gè)談資。”

　　□項(xiàng)目

　　遠(yuǎn)洋LAVIE

　　核心賣點(diǎn):湖島獨(dú)棟別墅

　　遠(yuǎn)洋LAVIE可謂億元豪宅專業(yè)戶，該項(xiàng)目自2011年10月開(kāi)盤(pán)后，每年都會(huì)賣出一兩套億元?jiǎng)e墅，即便其位于傳統(tǒng)豪宅區(qū)——中央別墅區(qū)，這樣的業(yè)績(jī)也是鳳毛麟角。遠(yuǎn)洋LAVIE憑什么能成為億元豪宅專業(yè)戶?就憑這個(gè)項(xiàng)目是中央別墅區(qū)最后一處占地約百萬(wàn)平米的湖島獨(dú)棟住區(qū)。最稀缺的還是該項(xiàng)目能“戶戶臨水，棟棟樓王”，主力戶型800-1000平米，190套純獨(dú)棟親水別墅。遠(yuǎn)洋LAVIE的目標(biāo)就是——打造私人島嶼生活。在北京這么個(gè)極度缺水的大都市，許出這樣的愿景，如何能讓人不心動(dòng)?

　　北河沿甲柒拾柒號(hào)

　　核心賣點(diǎn):皇城邊俯瞰故宮

　　要說(shuō)單套面積，北河沿甲柒拾柒號(hào)并不占據(jù)優(yōu)勢(shì)，其目前主推戶型面積為282-360平方米兩居，459-560平方米三居，702-707平方米四居，在動(dòng)輒上千平米的別墅面前，北河沿甲柒拾柒號(hào)只能算小戶型。要說(shuō)園林，北河沿甲柒拾柒號(hào)也不占優(yōu)勢(shì)，在容積率動(dòng)輒1.0以下的別墅面前，北河沿甲柒拾柒號(hào)的容積率高達(dá)2.72，綠化率低至15.4%。要說(shuō)規(guī)模，面對(duì)上千套頂豪的合生霄云路8號(hào)，北河沿甲柒拾柒號(hào)建筑面積僅15086.18平方米，總套數(shù)僅25套。連它的戶型——為南北通透導(dǎo)致的進(jìn)深過(guò)大——都屢遭業(yè)內(nèi)人士詬病。但這個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)其他所有項(xiàng)目都不具備的優(yōu)勢(shì)——地段的核心性。

　　北京城最核心的地段莫過(guò)于皇家大宅——故宮，在自家房?jī)?nèi)俯瞰故宮，一覽皇城小，這是只有北河沿甲柒拾柒號(hào)才能有的霸氣，為這份霸氣，3700萬(wàn)-1.5億元的價(jià)格，也就可以理解了。

　　中糧瑞府

　　核心賣點(diǎn):濱水府院別墅

　　作為孫河板塊最后一個(gè)亮相的別墅項(xiàng)目，頭頂“地王”光環(huán)的中糧瑞府一度成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。今年5月，中糧瑞府揭開(kāi)神秘面紗，開(kāi)創(chuàng)府園別墅先河。

　　院落是中糧瑞府的最大特色。中糧瑞府用更符合中國(guó)人居住習(xí)慣與性格的內(nèi)向型院落形態(tài)，圍繞“五園成府”理念，對(duì)建筑內(nèi)部庭院進(jìn)行分割，形成了前庭后院、主園側(cè)園以及下沉庭院等五重院落。在設(shè)計(jì)風(fēng)格上，中糧瑞府以中西合璧、摩登東方為設(shè)計(jì)理念，將中國(guó)文化中的禮與序融入建筑當(dāng)中，從社區(qū)到建筑、從建筑到居者核心生活區(qū)，每一步都彰顯層次感與禮序性，從府道、巷道、巷院的結(jié)合到“五庭十院”的園林規(guī)劃，層層遞進(jìn)。近日，中糧瑞府首批9棟樓48套房源獲得預(yù)售資格，預(yù)售均價(jià)在8-10萬(wàn)元/平方米，最高售價(jià)為22萬(wàn)元/平方米，單套最高達(dá)1.87億元。

　　西宸原著

　　核心賣點(diǎn):西三環(huán)邊“內(nèi)城墅”

　　作為居住品質(zhì)最高形式，有天有地的別墅一直是置業(yè)者的終極目標(biāo)，但作為現(xiàn)代都市人，內(nèi)城的配套、交通等又意味著難以割舍的便利性。如何才能將二者統(tǒng)一起來(lái)?緊鄰西三環(huán)的西宸原著做到了，主打別墅，三疊、雙疊、雙拼，總共119套，其中最引人矚目的莫過(guò)于10套雙拼別墅，500平方米的建筑面積，再加上私家小院，寸土寸金的西三環(huán)畔，這樣的產(chǎn)品實(shí)屬難得。參觀樣板間時(shí)，西宸原著呈現(xiàn)出的濃郁中國(guó)府院范兒和出乎意料的地下空間的打造，給所有參觀者留下深刻印象。

　　最終定價(jià)雖然尚未公布，但據(jù)開(kāi)發(fā)商透出的口風(fēng)，雙拼別墅的起價(jià)是20萬(wàn)元/平方米。以此計(jì)算，預(yù)計(jì)最終單套上億元。

　　西三環(huán)的位置、精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，再加上龍湖打造別墅的專業(yè)水準(zhǔn)，西宸原著成為今年上半年最打眼的頂豪項(xiàng)目，樣板間開(kāi)放2天，到訪意向客戶80余組，預(yù)訂出去兩套雙拼;開(kāi)放兩周，到訪500余組，最貴的雙拼別墅關(guān)注度最高。

　　京華時(shí)報(bào)記者魯歡潘秀林邢飛