[摘要] 一套37.6萬元/平方米的天價(jià)房，讓深圳中洲地產(chǎn)再度陷入輿論漩渦。37萬元/平方米天價(jià)房“秒變”17萬元/平方米 。

　　時(shí)代周報(bào)記者 趙妍 發(fā)自深圳

　　一套37.6萬元/平方米的天價(jià)房，讓深圳中洲地產(chǎn)再度陷入輿論漩渦。

　　5月25日，中洲地產(chǎn)旗下深圳中洲中央公寓E-CLASS獲批預(yù)售證，其中一套單位價(jià)格高達(dá)37.6萬元/平方米，成為近年深圳最貴房，引來市場陣陣熱議。

　　中洲地產(chǎn)隨機(jī)被深圳市規(guī)劃國土委約談，要求其按照市場實(shí)際情況合理定價(jià)、規(guī)范銷售。9天后，該樓盤最貴房源備案價(jià)已經(jīng)更改為17.6萬元/平方米，腰斬過半。

　　中洲集團(tuán)副總裁、中洲地產(chǎn)總經(jīng)理尹彥華在接受時(shí)代周報(bào)記者電話采訪時(shí)稱，“規(guī)土委約談并沒有對項(xiàng)目造成任何影響，我們一切都照常在進(jìn)行”，他同時(shí)建議時(shí)代周報(bào)記者可以向公司營銷部門進(jìn)一步了解情況。隨后記者致電中洲地產(chǎn)營銷總監(jiān)毛芳穎，該人士稱自己正在休假，匆匆掛了電話。

　　“開發(fā)商可以炒作，但別過分?！币拙又袊鴪?zhí)行總裁丁祖昱撰文稱，開發(fā)商這么做，一方面可能是為了打響品牌，有的時(shí)候壞名聲的傳播力甚至比好名聲還要有效得多，為了炒作沒有底線；另一方面，開發(fā)商想必是為了掩護(hù)同一項(xiàng)目其他物業(yè)的去化，“有心思去放衛(wèi)星、炒房價(jià)、爭第一，還不如實(shí)實(shí)在在地找客戶、定房價(jià)、抓去化！”

　　實(shí)際均價(jià)5.5萬元

　　中洲中央公寓E-CLA SS位于深圳寶安新安街道，為不限購不限貸的商務(wù)公寓。根據(jù)深圳市國土資源局網(wǎng)站信息顯示，備案單價(jià)為37.6萬元/平方米的僅一套，系39層(頂層)一套戶內(nèi)面積110 .14平方米的單位，而該項(xiàng)目其余單位備案價(jià)格則多在4萬-7萬元/平方米，為帶精裝修發(fā)售。

　　媒體曝出上述中洲中央公寓項(xiàng)目“天價(jià)”后，6月2日，深圳市規(guī)土委約談開發(fā)商，時(shí)代周報(bào)記者查閱發(fā)現(xiàn)，該套天價(jià)房的官方備案價(jià)格已經(jīng)降至17.6萬元/平方米。

　　6月4日，時(shí)代周報(bào)記者以置業(yè)者身份探訪上述項(xiàng)目銷售現(xiàn)場。一位陳姓銷售人員稱，這樣的豪宅實(shí)際上是空中別墅，且只有一套，包括私家空中花園、私家游泳池等配套設(shè)施。目前，該豪宅并沒有公開發(fā)售。

　　而中洲中央公寓E-CLA SS目前在售的單位則是6-37層，面積在118-335平方米之間，其中335平方米為“樓王”單位。而包括“樓王”在內(nèi)，該項(xiàng)目目前均價(jià)為5.5萬元/平方米。

　　該陳姓銷售估算，“樓王的價(jià)格應(yīng)該在1800萬-2000萬元之間。其他176平方米、163平方米等單位，應(yīng)該在1000萬元左右?！?

　　需要指出的是，該名銷售稱目前諸多樓層單位已經(jīng)出售，能夠選擇的余地已經(jīng)不多。但當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者堅(jiān)持對樓層不滿意時(shí)，原本銷售控銷表上顯示已經(jīng)沒有的樓層單位，經(jīng)銷售與項(xiàng)目經(jīng)理“協(xié)商”后又出現(xiàn)了多個(gè)可被選擇的樓層。

　　而時(shí)代周報(bào)記者6月7日查詢深圳市國土資源局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目目前全部單位均處于“期房待售”狀態(tài)，并無銷售記錄。

　　中洲中央公寓屬于舊改項(xiàng)目。2009年6月，中洲地產(chǎn)在萬科和佳兆業(yè)的夾擊下，以26.1億元總價(jià)拿下26區(qū)三宗捆綁地塊(宗地編號：A009-1285、A009-1286、A009-1289)。

　　按照深圳市國土局公告顯示，宗地規(guī)劃建筑面積為40.6萬平方米，剔除政府回購的保障性住房、無償移交政府的公建配套設(shè)施，實(shí)際可售建筑面積為38.1714萬平方米(含地下商業(yè)建筑面積8750平方米)。按照實(shí)際可售建筑面積面積計(jì)算，成交樓面價(jià)約為6838元/平方米，這在當(dāng)時(shí)屬于“高價(jià)”。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)中國指數(shù)研究院土地研究中心對上述項(xiàng)目的估算，“樓面地價(jià)加上建安成本、營銷費(fèi)用等，項(xiàng)目成本可能近萬元。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間需要2-3年，按照現(xiàn)在的市場狀況，結(jié)合資金的時(shí)間成本，項(xiàng)目竣工后售價(jià)可能在1.6萬元/平方米”。

　　時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，中洲中央公園項(xiàng)目住宅部分的均價(jià)在2012年均價(jià)為2萬元/平方米；而到了2015年3月，均價(jià)則漲至3.5萬元/平方米。

　　系“深圳拿地大王”

　　成立于1997年的中洲地產(chǎn)，早年在深圳相繼開發(fā)了羅湖逸翠園、福田城市廣場(由中洲地產(chǎn)開發(fā)完成后轉(zhuǎn)售給中信地產(chǎn)，現(xiàn)更名為新城市廣場)及福田中心區(qū)的發(fā)展興苑。

　　但是2003年之后，在長達(dá)9年的時(shí)間里，深圳再也未現(xiàn)中洲地產(chǎn)的項(xiàng)目。這期間，中洲地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地，在成都、青島和惠州皆有地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，此外惠州博物館、圖書館、會(huì)展中心等政府公共設(shè)施也是由中洲集團(tuán)代為建設(shè)。

　　一位深圳地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士曾向時(shí)代周報(bào)記者透露，中洲地產(chǎn)在深圳屬于比較特殊的開發(fā)商，相較于開發(fā)項(xiàng)目銷售獲利，中洲地產(chǎn)早年的運(yùn)作模式更傾向于“賣地皮”。

　　“中洲地產(chǎn)很特殊，擁有非常多的資源。現(xiàn)在平安擁有的新城市廣場，原來屬于中信地產(chǎn)，而中信又是從中洲手中拿到的土地。中洲在深圳是個(gè)拿地大王，到處拿地，拿完地他們就賣給別人。他們通過獲取土地，與別人聯(lián)合開發(fā)或者轉(zhuǎn)售的方式，獲得的收益比他們本身開發(fā)房地產(chǎn)的收益要多?！痹撊耸糠Q道。

　　他同時(shí)指出：“現(xiàn)在中洲拿地的情況可能已經(jīng)有所變化，因?yàn)檫@種經(jīng)營方式已經(jīng)非常不方便，以前別人拿不到的地，他們能拿到。”

　　而在深圳悄無聲息的9年里，中洲地產(chǎn)暗中也拿下了多個(gè)舊改項(xiàng)目—崗廈寫字樓項(xiàng)目、上沙城市綜合體項(xiàng)目、香蜜湖龍溪花園項(xiàng)目等都是舊改項(xiàng)目，且均為城市核心地塊。位于寶城26區(qū)的中洲中央公園項(xiàng)目，則是中洲地產(chǎn)回歸深圳之作。

　　“同業(yè)競爭”難題待解

　　需要指出的是，中洲地產(chǎn)如今為上市公司中洲控股控股股東。而中洲控股前身為深圳國資委旗下的地產(chǎn)上市公司“深長城”。

　　2013年2月份，深圳國資委決定將所持深長城控股權(quán)轉(zhuǎn)讓，深圳本地民營企業(yè)中洲地產(chǎn)一躍成為深長城的控股股東。

　　中洲地產(chǎn)的實(shí)際控制人黃光苗，系汕頭濠江區(qū)達(dá)濠島的珠浦村人。根據(jù)媒體報(bào)道，創(chuàng)建一家上市公司，是黃光苗的畢生夢想。而在中洲地產(chǎn)入主上市公司的第一個(gè)年會(huì)上，黃曾親口稱“自己的夢想已經(jīng)成真”。

　　而中洲地產(chǎn)當(dāng)時(shí)也曾承諾，“將在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，5年內(nèi)提出同業(yè)競爭的解決方案，通過發(fā)行股份購買資產(chǎn)、現(xiàn)金購買等法律法規(guī)允許的方式注入上市公司。

　　不過期限過半，中洲地產(chǎn)僅于2014年5月向上市公司注入惠州土地資產(chǎn)。同業(yè)競爭難題依然凸顯。

　　時(shí)代周報(bào)記者注意到，上述因叫出“天價(jià)”而備受關(guān)注的深圳中洲中央公園項(xiàng)目隸屬于中洲地產(chǎn)。除此之外，在惠州和成都同樣有案名為“中洲中央公園項(xiàng)目”，其中惠州中洲中央公園項(xiàng)目隸屬于上市公司中洲控股，而成都中洲中央公園項(xiàng)目，則屬于中洲地產(chǎn)與成都文化旅游發(fā)展集團(tuán)，權(quán)益比例為60%、40%。

　　與此同時(shí)，中洲位于福田上沙的舊改項(xiàng)目體量驚人，據(jù)稱第一批舊改范圍即已經(jīng)相當(dāng)于四倍的現(xiàn)在下沙濱河時(shí)代的體量。而位于金田路與福華一路交會(huì)處的高200米的中洲大廈項(xiàng)目已建成，則預(yù)計(jì)今年下半年入市。

　　雖然備受投資者關(guān)注，但根據(jù)中洲控股近期在深交所互動(dòng)平臺回復(fù)投資者，上述兩項(xiàng)目如今仍屬于中洲地產(chǎn)，并未注入上市公司。