樓市月報12

　　廣州日報訊 （記者王荔玨）“陽光家緣”數(shù)據(jù)顯示，5月（4月26日~5月25日）廣州市（不含南沙、從化）中介網(wǎng)簽二手住宅成交量為4161宗，環(huán)比漲4.3%。中原地產(chǎn)二手均價為23896元/m2，環(huán)比微幅下跌2.9%。5月二手住宅交投整體表現(xiàn)良好，在4月成交量已經(jīng)較高的基礎(chǔ)上，仍然上漲4.3%，繼續(xù)創(chuàng)2013年3月以來的新高。

　　中原地產(chǎn)研究部人士認為，這主要來自兩方面利好：第一，“五一”客戶看樓量較同期增加，不少自住型客戶對比一手產(chǎn)品后仍選擇配套成熟、居住氛圍濃厚的二手物業(yè)；第二，5月10日央行宣布再次降息0.25%，這是今年以來央行第二次降息，也是2014年11月以來半年內(nèi)的連續(xù)第三次降息。信貸政策利好不僅為客戶節(jié)省購房成本，更刺激了客戶入市欲望。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，5月廣州一手住宅成交面積環(huán)比漲16%，成交均價微跌3%，與二手住宅買賣市場類似?？傮w來看，目前政策利好頻繁刺激，更多是釋放了成交量，成交價還處在平穩(wěn)期。中原研究部客戶研究主任熊小洪指出，目前樓市還處于逐漸回暖期，但回暖程度不明朗，業(yè)主不可“任性”開價，以免錯失成交良機。目前市場成交有兩種情況：一類是樓齡較新的電梯樓物業(yè)，擁有較好的生活配套、區(qū)位或?qū)W位房資源，業(yè)主心態(tài)堅挺甚至反價，客戶都愿意接盤；另一類是樓齡較老的樓梯樓物業(yè)，升值空間有限，業(yè)主心態(tài)較弱，不少急需資金的業(yè)主都降價出售，而接手的多為“剛需”首置型客戶。

　　電梯樓價格堅挺

　　樓梯樓價格有所回落

　　“3·30”新政利好效應(yīng)持續(xù)，營業(yè)稅“5改2”利好使目前市場上有約四五成的客戶改善置業(yè)。5月100~144平方米的戶型成交量環(huán)比仍然增長7.3%，雖改善型成交增速大幅收窄，但仍高于100平方米以下的小戶型和144平方米的大戶型。熊小洪認為，目前二手成交仍以二次置業(yè)為主，其中包含兩類客戶，一是單純?yōu)樵龃缶幼∶娣e或改善居住環(huán)境，另一類是購買學(xué)位房客戶，由于郊區(qū)的一手房較為偏遠，而市中心的一手樓房價相對較高，因此二次置業(yè)的自住客戶相對青睞市中心的優(yōu)質(zhì)二手樓物業(yè)。

　　目前，電梯樓物業(yè)市場價格相對堅挺，還價空間大幅收窄，其中以樓齡在10年以內(nèi)的電梯樓成交價呈上升趨勢，若區(qū)位較優(yōu)越或?qū)谑∫患壭W(xué)，則業(yè)主都有反價意向，如荔灣黃沙地鐵上蓋的逸翠灣有業(yè)主反價7%，一宗2樓西北朝向89平方米物業(yè)，業(yè)主放盤價為280萬元，目前要價為300萬元以上。光大花園小區(qū)帶省一級學(xué)位房的業(yè)主心態(tài)同樣較堅挺。

　　樓梯樓則呈現(xiàn)不同態(tài)勢，一些樓齡較久的樓梯樓，在目前市場下升值空間有限，物業(yè)品質(zhì)相對較差。據(jù)中原研究部統(tǒng)計分析，樓齡15年以上的樓梯樓，成交價格有波動下降的趨勢。熊小洪建議在當(dāng)前市場環(huán)境下，物業(yè)品質(zhì)相對較好的電梯樓業(yè)主可適當(dāng)漲價，而樓齡較長的業(yè)主，則不宜漲價，以免錯失成交良機。

　　“3·30”新政刺激

　　6月成交價或平穩(wěn)波動

　　“3·30”新政刺激作用在4月中旬達到高峰，在隨后的5月雖成交量仍保持高位，但難掩下滑的趨勢，政策效應(yīng)在慢慢減弱。如6月未有新的政策出臺，“剛需”客戶在4、5月已經(jīng)釋放，且成交量保持高位，預(yù)計6月成交量會有小幅下滑。客戶仍以“剛需”客為主，預(yù)計有部分客戶將炒股獲利買自住型住宅，擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的業(yè)主心態(tài)逐漸企穩(wěn)，5月業(yè)主上調(diào)報價占比已超過50%，雖然未達到2013年的水平，但較2014年下半年有大幅度提升，預(yù)計6月成交價格會保持平穩(wěn)或小幅上揚。