不到一個(gè)月時(shí)間，蘿崗長(zhǎng)嶺居板塊再出售三幅地。加上目前在售的長(zhǎng)嶺居樓盤(pán)以及近在咫尺的增城樓盤(pán)，這個(gè)遠(yuǎn)未成形的廣州東部山水新城示范區(qū)已是戰(zhàn)火升騰?！把蠓宽?xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)性高，競(jìng)爭(zhēng)激烈；大量客戶(hù)被競(jìng)爭(zhēng)板塊截流，長(zhǎng)嶺居板塊目前僅依靠低價(jià)吸引支付能力較低的首置客戶(hù)?！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江擔(dān)憂，每個(gè)樓盤(pán)都是數(shù)千套的量，如此大的開(kāi)發(fā)量必然帶來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，難免會(huì)將這一區(qū)域帶入“紅?！?。文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者 梁紅舉

　　開(kāi)發(fā)用地

　　成交三幅地底價(jià)并不算高

　　4月30日，蘿崗區(qū)永順大道以南、老干部療養(yǎng)院東南側(cè)的長(zhǎng)嶺居YH-A3-0地塊開(kāi)拍，地塊起拍價(jià)22億元，最終廣州萬(wàn)科以27.7億元成交，地塊均價(jià)達(dá)7179元/m2，溢價(jià)23.97%，掀起了廣州土地拍賣(mài)的又一個(gè)小高潮。

　　由于該地塊土地面積接近20萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積40萬(wàn)平方米，為近期土地市場(chǎng)鮮見(jiàn)的巨無(wú)霸純住宅用地，引發(fā)多家房企競(jìng)爭(zhēng)奪地。此前，去年7月金融街曾以5.7億元底價(jià)購(gòu)得位于長(zhǎng)嶺路以南、元貝路以西的長(zhǎng)嶺居CPPQ-A1-4地塊，折合樓面地價(jià)僅6500元/m2。

　　20天后的5月20日，豐實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)6.3億元競(jìng)得蘿崗長(zhǎng)嶺居兩幅宅地。其中，YH-K1-3地塊位于新豐路以西、禾豐路以南，整體容積率在1.0~2.8，建筑限高≤100米，起始價(jià)為3.4758億元，折合樓面地價(jià)3592元/m2。YH-K2-1地塊位于禾豐路以北、永和大道以西，整體容積率1.0~2.8，建筑限高同樣是100米，起始價(jià)為2.8435億元，折合樓面價(jià)3404元/m2。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這三幅地均位于重點(diǎn)發(fā)展廣州東部山水新城居住板塊，遠(yuǎn)離蘿崗現(xiàn)階段核心發(fā)展區(qū)域。其中萬(wàn)科的長(zhǎng)嶺居YH-A3-0地塊三面環(huán)山，山體遠(yuǎn)近連綿，綠樹(shù)覆蓋率高，形象優(yōu)質(zhì)，地塊所處區(qū)域定位為生態(tài)醫(yī)療靜養(yǎng)區(qū)。但東面沿路為廠房及村落，只以永順大道對(duì)接廣汕公路，區(qū)內(nèi)公共交通不便，對(duì)接性也差。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)地鐵21號(hào)線長(zhǎng)平站將入駐長(zhǎng)嶺居西側(cè)，連通郊區(qū)的增城和市區(qū)的天河，預(yù)計(jì)2017年通車(chē)。

　　位置偏僻配套不到位

　　豐實(shí)房地產(chǎn)拍下的YH-K1-3和YH-K2-1，YH-K2-1土地面積不到3萬(wàn)平方米，YH-K1-3總面積不到3.5萬(wàn)平方米，在從永和大道轉(zhuǎn)入禾豐新村的道路兩邊，地塊中雜草叢生，尚有村屋挺立其中，周邊為工廠區(qū)、荒地及村屋，環(huán)境較差。位于政府規(guī)劃長(zhǎng)嶺居板塊的東北角，已經(jīng)屬于永和開(kāi)發(fā)區(qū)，且是該區(qū)域比較偏僻的位置，所以成交價(jià)遠(yuǎn)低于周邊項(xiàng)目及萬(wàn)科競(jìng)得的YH-A3-0地塊價(jià)格。

　　目前，長(zhǎng)嶺居教育、醫(yī)療配套處于初級(jí)建設(shè)，其余配套設(shè)施仍不完備。長(zhǎng)嶺居板塊目前商業(yè)配套缺失，最近的商業(yè)配套為永和生活區(qū)街市，等級(jí)較低。蘿崗區(qū)高級(jí)配套主要依靠蘿崗中心板塊，該板塊擁有高等級(jí)的教育、醫(yī)療資源及商業(yè)配套。

　　在售市場(chǎng)

　　大盤(pán)圍視競(jìng)爭(zhēng)難免

　　目前長(zhǎng)嶺居板塊已經(jīng)聚集了保利、越秀、奧園、珠江實(shí)業(yè)多家房企的在售項(xiàng)目，此外有金融街住宅項(xiàng)目、泰康華南國(guó)際健康城養(yǎng)老項(xiàng)目在建，加上近在咫尺的增城樓盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)在所難免。

　　長(zhǎng)嶺居目前在售樓盤(pán)包括保利越秀嶺南林語(yǔ)、珠江嘉園和奧園春曉，其中保利越秀嶺南林語(yǔ)目前主推15棟單位，戶(hù)型為90~116平方米三房，均價(jià)12800元/m2，預(yù)計(jì)2016年底收樓。珠江嘉園在售78~100平方米兩房至大三房，帶裝修均價(jià)10000元/m2。奧園春曉剛剛售完，最后成交的三套單位包括一套125平方米三房及兩套140平方米四房?jī)蓮d單位，毛坯折后價(jià)11500~12000元/m2。網(wǎng)易數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，奧園春曉近30天網(wǎng)簽成交7套，成交均價(jià)12252元/m2。從三盤(pán)的成交看，成交以80~120平方米戶(hù)型為主，主要依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)分流部分“首置”客戶(hù)。

　　此外，這里也有高端的改善型產(chǎn)品，比如保利越秀嶺南林語(yǔ)目前主打別墅和高層洋房，其中別墅均為四聯(lián)排或六聯(lián)排，共88棟。產(chǎn)品均依山而建，打造立體水景園林，產(chǎn)品面積段為210~230平方米，每戶(hù)設(shè)計(jì)有前后花園以及私家陽(yáng)光車(chē)位，總價(jià)約500萬(wàn)元/套起?！坝捎谔}崗板塊別墅供應(yīng)量小，積累了部分需求，目前別墅價(jià)格逐年增長(zhǎng)，所以萬(wàn)科可以考慮結(jié)合區(qū)域生態(tài)醫(yī)療養(yǎng)生區(qū)的定位，加強(qiáng)低強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)指標(biāo)，提升項(xiàng)目收益?！崩栉慕J(rèn)為，對(duì)于面積較小的YH-K1-3和YH-K2-1，開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目不太現(xiàn)實(shí)。

　　洋房公寓則是競(jìng)爭(zhēng)的“紅?！薄Ｖ榻螆@主推78~100平方米的兩至三房，貨量2288套，帶裝修均價(jià)在10000元/m2左右。保利越秀嶺南林語(yǔ)的洋房達(dá)到2800套，目前均價(jià)12800元/m2。蘿崗客想到這三個(gè)樓盤(pán)，在永和隧道前就會(huì)被中海譽(yù)城、萬(wàn)科金色夢(mèng)想、越秀嶺南雅筑這三個(gè)盤(pán)截留。目前，在售的中海譽(yù)城的洋房?jī)r(jià)格在13000~13500元/m2、萬(wàn)科金色夢(mèng)想洋房均價(jià)約13000元/m2、越秀嶺南雅筑洋房均價(jià)12500元/m2。

　　記者沿珠江嘉園往東走了500米左右，不到新業(yè)路，導(dǎo)航已提示進(jìn)入增城區(qū)，珠江嘉園與增城合景譽(yù)山國(guó)際的直線距離不超過(guò)3公里，開(kāi)車(chē)也就10分鐘左右。就算到增城的荔湖城，開(kāi)車(chē)也就15分鐘。蘿崗區(qū)已成為開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地，進(jìn)入開(kāi)發(fā)高峰期。合富輝煌統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年蘿崗住宅激增148萬(wàn)平方米，但年增長(zhǎng)速度已由54%下滑至30%，同期，新增供應(yīng)的年增長(zhǎng)速度由42%上升至62%，激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致價(jià)格同比下調(diào)10%。

　　據(jù)記者了解，蘿崗現(xiàn)有住宅124萬(wàn)平方米的存量以及200萬(wàn)平方米的待開(kāi)發(fā)體量，動(dòng)態(tài)消化率需3.7年（2014年成交量88萬(wàn)平方米）。顯然，在長(zhǎng)嶺居板塊的樓盤(pán)，一場(chǎng)廝殺在所難免。