一些私募基金忽略了對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的審核，房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始積聚。有業(yè)內(nèi)人士表示，中國(guó)一半以上的房地產(chǎn)私募基金或?qū)⒃谶@兩年逐步主動(dòng)或被動(dòng)地退出市場(chǎng)

　　“小成本撬動(dòng)大買賣”是近幾年房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的真實(shí)寫(xiě)照，金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等紛紛獨(dú)自或者合作發(fā)起境內(nèi)外基金，而且發(fā)行規(guī)模都在十億元以上。

　　但是隨著股市走紅，資金大幅撤離房地產(chǎn)，一些私募基金忽略了對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的審核，房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始積聚。長(zhǎng)富匯銀投資基金管理（北京）有限公司董事長(zhǎng)兼總裁張保國(guó)表示，中國(guó)一半以上的房地產(chǎn)私募基金或?qū)⒃谶@兩年逐步主動(dòng)或被動(dòng)地退出市場(chǎng)。

　　在地產(chǎn)界人士看來(lái)，2010年是地產(chǎn)金融的元年，當(dāng)年開(kāi)始的地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致融資不再容易，催生地產(chǎn)金融的發(fā)展?！爱?dāng)時(shí)融資渠道局限在銀行、信托，發(fā)債也不容易，所以房企希望多元化的融資渠道，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資方式，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力，房企與私募基金合作是大勢(shì)所趨。同時(shí)與基金合作可以實(shí)現(xiàn)小成本撬動(dòng)大買賣，房企出資力度較小，基金出大頭?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

　　有了資本進(jìn)駐，房企自然可以再次長(zhǎng)袖善舞。如2013年福建中駿置業(yè)聯(lián)合鼎信長(zhǎng)城旗下基金“嘉興鼎信匯添投資合伙企業(yè)(有限合伙)”以35.79億元奪上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)01、03商辦地，成交價(jià)僅高出起始底價(jià)100萬(wàn)元，折合樓板價(jià)12827元/平方米。據(jù)悉，在虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)01、03號(hào)商辦地塊出讓的競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，中駿置業(yè)僅舉牌一次就順林拿下該商辦地塊。

　　不過(guò)，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)分化，市場(chǎng)關(guān)于房市去庫(kù)存、升降價(jià)問(wèn)題依然爭(zhēng)論不休，房地產(chǎn)行業(yè)已從趨勢(shì)性市場(chǎng)轉(zhuǎn)換到結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)。海銀財(cái)富總裁韓芳認(rèn)為，一二線城市的投資項(xiàng)目依舊有吸引力。隨著“3·30”政策（降低二套房貸款首付比例和二手房滿2年交易免征營(yíng)業(yè)稅）的出臺(tái)，改善性住房有望長(zhǎng)期受益。

　　此外，股市走紅導(dǎo)致資金抽離房市涌向股市，張保國(guó)認(rèn)為，經(jīng)過(guò)2014年市場(chǎng)調(diào)整、分化，很多小型的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)基金倒閉，今明兩年房地產(chǎn)基金企業(yè)或?qū)⒚媾R洗牌。

　　“地產(chǎn)金融發(fā)展時(shí)間短，一些基金仍然按老套路，忽略了基礎(chǔ)資產(chǎn)的審核，快速集聚了很多房地產(chǎn)私募基金企業(yè)，這些企業(yè)一半以上或?qū)⒈惶蕴??！睆埍?guó)說(shuō)道，2015年隨著分化調(diào)整格局的到來(lái)，依然會(huì)有很多房地產(chǎn)基金破產(chǎn)倒閉的現(xiàn)象發(fā)生。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)將會(huì)在區(qū)域、業(yè)態(tài)上出現(xiàn)明顯分化，這就使得房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)不是全局性、系統(tǒng)性的。但是，不可否認(rèn)，市場(chǎng)仍有主題性為主的結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在地產(chǎn)項(xiàng)目分化嚴(yán)重，交易對(duì)手非常重要，作為地產(chǎn)私募基金，必須選擇有足夠開(kāi)發(fā)能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、銷售能力和融資能力的國(guó)內(nèi)一流的房企進(jìn)行合作，不然發(fā)生基金兌付風(fēng)險(xiǎn)的可能性很大。

　　張保國(guó)認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)進(jìn)入深耕細(xì)作的時(shí)代，需要在嘗試多元化戰(zhàn)略布局的同時(shí)，在擅長(zhǎng)領(lǐng)域更加精耕，比如長(zhǎng)富匯銀這兩年持續(xù)主攻棚改領(lǐng)域，并處于領(lǐng)先地位。

　　“首先，棚改之后的住宅商業(yè)開(kāi)發(fā)，也會(huì)形成可觀的回報(bào)；其次，作為重大民生工程，中央及地方政府會(huì)對(duì)棚戶區(qū)改造給予較大的財(cái)政補(bǔ)貼。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做項(xiàng)目都要求自有資金占35%，而做棚改項(xiàng)目的自有資金只要求20%；此外除了自有資金、銀行貸款和債券，房企開(kāi)發(fā)棚改項(xiàng)目還有信托、資管、房地產(chǎn)私募基金等其他資金渠道來(lái)源?，F(xiàn)階段，私募基金公司積極布局棚改已成行業(yè)趨勢(shì)。”張保國(guó)曾撰文指出。(記者 裴文斐)