“小成本撬動大買賣”是近幾年房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的真實寫照，金地集團(600383)、遠洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)(600048)等紛紛獨自或者合作發(fā)起境內(nèi)外基金，而且發(fā)行規(guī)模都在十億元以上。

　　但是隨著股市走紅，資金大幅撤離房地產(chǎn)，一些私募基金忽略了對基礎資產(chǎn)的審核，房地產(chǎn)私募基金風險開始積聚。長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司董事長兼總裁張保國表示，中國一半以上的房地產(chǎn)私募基金或將在這兩年逐步主動或被動地退出市場。

　　在地產(chǎn)界人士看來，2010年是地產(chǎn)金融的元年，當年開始的地產(chǎn)調控導致融資不再容易，催生地產(chǎn)金融的發(fā)展?！爱敃r融資渠道局限在銀行、信托，發(fā)債也不容易，所以房企希望多元化的融資渠道，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資方式，提高風險控制能力，房企與私募基金合作是大勢所趨。同時與基金合作可以實現(xiàn)小成本撬動大買賣，房企出資力度較小，基金出大頭。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　有了資本進駐，房企自然可以再次長袖善舞。如2013年福建中駿置業(yè)聯(lián)合鼎信長城旗下基金“嘉興鼎信匯添投資合伙企業(yè)(有限合伙)”以35.79億元奪上海虹橋商務區(qū)核心區(qū)北片區(qū)01、03商辦地，成交價僅高出起始底價100萬元，折合樓板價12827元/平方米。據(jù)悉，在虹橋商務區(qū)核心區(qū)北片區(qū)01、03號商辦地塊出讓的競價環(huán)節(jié)，中駿置業(yè)僅舉牌一次就順林拿下該商辦地塊。

　　不過，如今的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)分化，市場關于房市去庫存、升降價問題依然爭論不休，房地產(chǎn)行業(yè)已從趨勢性市場轉換到結構性市場。海銀財富總裁韓芳認為，一二線城市的投資項目依舊有吸引力。隨著“3·30”政策(降低二套房貸款首付比例和二手房滿2年交易免征營業(yè)稅)的出臺，改善性住房有望長期受益。

　　此外，股市走紅導致資金抽離房市涌向股市，張保國認為，經(jīng)過2014年市場調整、分化，很多小型的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)基金倒閉，今明兩年房地產(chǎn)基金企業(yè)或將面臨洗牌。

　　“地產(chǎn)金融發(fā)展時間短，一些基金仍然按老套路，忽略了基礎資產(chǎn)的審核，快速集聚了很多房地產(chǎn)私募基金企業(yè)，這些企業(yè)一半以上或將被淘汰。”張保國說道，2015年隨著分化調整格局的到來，依然會有很多房地產(chǎn)基金破產(chǎn)倒閉的現(xiàn)象發(fā)生。中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期已經(jīng)結束，行業(yè)將會在區(qū)域、業(yè)態(tài)上出現(xiàn)明顯分化，這就使得房地產(chǎn)領域的投資機會不是全局性、系統(tǒng)性的。但是，不可否認，市場仍有主題性為主的結構性投資機會?，F(xiàn)在地產(chǎn)項目分化嚴重，交易對手非常重要，作為地產(chǎn)私募基金，必須選擇有足夠開發(fā)能力、產(chǎn)品設計能力、銷售能力和融資能力的國內(nèi)一流的房企進行合作，不然發(fā)生基金兌付風險的可能性很大。

　　張保國認為，2015年房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)進入深耕細作的時代，需要在嘗試多元化戰(zhàn)略布局的同時，在擅長領域更加精耕，比如長富匯銀這兩年持續(xù)主攻棚改領域，并處于領先地位。

　　“首先，棚改之后的住宅商業(yè)開發(fā)，也會形成可觀的回報；其次，作為重大民生工程，中央及地方政府會對棚戶區(qū)改造給予較大的財政補貼。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做項目都要求自有資金占35%，而做棚改項目的自有資金只要求20%；此外除了自有資金、銀行貸款和債券，房企開發(fā)棚改項目還有信托、資管、房地產(chǎn)私募基金等其他資金渠道來源?，F(xiàn)階段，私募基金公司積極布局棚改已成行業(yè)趨勢?！睆埍闹赋?。