資本市場牛市持續(xù)，不少房企都在趁著牛市的風(fēng)口“跑馬圈錢”。5月中旬，華潤置地公告宣布一項配股融資計劃：通過“先舊后新”的方式，以每股25.25港元的價格向資本市場配售4億股股票集資，配股價格較5月11日收市價格每股27.15港元折讓7%，集資所得凈額約為101億港元。

　　這是2015年以來香港資本市場最大的房地產(chǎn)公司配股交易，也是華潤置地今年以來的第二筆資本市場融資。作為國企紅籌股，華潤置地的資金面上并不缺錢，截至2014年年末，其手持現(xiàn)金還有403億元港幣，總有息負債比率只有44.6%，手頭現(xiàn)金足夠支付短期債務(wù)。是什么原因讓華潤置地未雨綢繆？

　　頻繁融資

　　根據(jù)華潤置地公告，本次配股的股數(shù)分別占增發(fā)前已發(fā)行股數(shù)的6.12%和增發(fā)后已發(fā)行股數(shù)的5.77%，配股由中銀國際、中金國際、摩根大通和摩根士丹利等投行聯(lián)合承銷，除去專業(yè)費用及實付費用外，募集款項總額約為101億港元，公司擬將認購所得款項凈額用作集團未來收購?fù)恋貎?、開發(fā)成本及一般營運資金用途。

　　對于華潤的此次融資，資本市場似乎并不太買賬，5月13日，復(fù)盤的華潤置地股價一度跌去6個百分點，截至當(dāng)日收盤報25.05元。在最新的跟蹤研究報告中，標準普爾認為，是次融資對于華潤的資產(chǎn)負債規(guī)模和資本結(jié)構(gòu)的改善幅度可能有限。

　　“此次增發(fā)新股以及母公司近期以增持股權(quán)的方式實現(xiàn)資產(chǎn)注入，只能降低華潤置地對發(fā)債來為擴張?zhí)峁┵Y金的依賴度，并不會影響其公司評級”，標普分析師在報告中維持了華潤置地的穩(wěn)定評級展望，認為配股無助其改善債務(wù)規(guī)模，唯華潤置地在資產(chǎn)注入的幫助下，其房地產(chǎn)銷售前景的確定性會得到提高。

　　在此次配股之前，華潤置地今年以來還完成了兩筆銀行貸款融資：4月23日，華潤置地發(fā)布融資公告稱，已就總數(shù)為78億港元的定期貸款融資與多家銀行聯(lián)合訂立了一份貸款融資協(xié)議，該貸款融資自首次提款日期起計為期四年。倘若華潤集團不再為公司最大單一股東；華潤集團不再持有不少于35%的公司已發(fā)行股本；或華潤集團實際上失去通過公司股東任命公司董事會董事的權(quán)利，將構(gòu)成該筆貸款違約。

　　而在3月31日，華潤置地還刊發(fā)公告稱，公司作為借款人就總數(shù)為1億美元定期貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協(xié)議。此貸款融資到期時間為自該融資首次提款日期起計為期四年，或融資協(xié)議簽署日后51個月。

　　從2015年年初至今，華潤置地三筆資本融資的資金總額接近200億港元，但從其基本資金面來看，截至2014年年末，其手頭持有的現(xiàn)金還有403億港元，現(xiàn)金短債比為2.1，并沒有迫切的資金需求，在不能有效改善資本結(jié)構(gòu)和負債規(guī)模下持續(xù)融資，華潤置地抓住資本市場窗口“圈錢”的意圖顯而易見。

　　擴張or輕資產(chǎn)？

　　從華潤此次配股集資的用途來看，繼續(xù)擴充土儲實現(xiàn)規(guī)模增長或仍是華潤置地今年的主要目標。據(jù)本報記者不完全統(tǒng)計，從今年1月份至今，華潤置地在土地市場上的表現(xiàn)相當(dāng)高調(diào)，其在土地市場上投入的現(xiàn)金已經(jīng)接近100億元，除了獨立拿下濟南、桂林相關(guān)地外，華潤置地還聯(lián)合華發(fā)股份、首開置業(yè)、平安銀行等合作伙伴，在上海、北京等一線城市搶下多個高價“地王”。

　　對于去年未能完成700億元業(yè)績銷售目標的華潤置地而言，在土地市場保持一定的擴張力度顯然與其今年面臨的業(yè)績壓力有關(guān)。根據(jù)年度業(yè)績會上華潤管理層透露的信息，今年華潤置地的銷售目標為780億元，相比去年還有14%增長，要確保銷售目標完成，今年華潤必須致力于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加大在一二線城市的項目布局。

　　值得注意的是，去年底華潤母公司的資產(chǎn)注入為華潤置地今年的業(yè)績實現(xiàn)提供了一定的保障。通過資產(chǎn)注入的方式，華潤置地去年底收購了集團位于深圳和濟南的五項優(yōu)質(zhì)物業(yè)，收購總代價僅147.95億元人民幣，較收購項目經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)凈值折讓35.7%。

　　該筆收購在為華潤置地增加一二線城市土儲的同時，也為其貢獻了即時穩(wěn)定的合約銷售及現(xiàn)金流。據(jù)華潤保守估計，上述注入項目在2015~2018財年間，每年將為華潤置地貢獻110億~120億元人民幣的合約銷售額，可以占到其合約銷售總額的10%至15%。

　　盡管華潤置地看似為了拉動房地產(chǎn)項目的銷售不遺余力，但在麥格理分析師看來，華潤置地近三年在物業(yè)銷售方面恐怕都不會有太大的驚喜，原因是未來三年華潤置地的重心仍在投資物業(yè)，“未來三年華潤有18個商業(yè)物業(yè)需要落成，這將極大占用其精力及資金”。

　　截至2014年年底，華潤置地共有8個萬象城和4個五彩城投入運營，投資物業(yè)運營規(guī)模逐年擴大，已經(jīng)運營的持有投資物業(yè)建筑面積總計達到341.26萬平方米，預(yù)計到2017年年底，華潤置地在全中國將有40多個商業(yè)項目落成投入運營。

　　投資規(guī)模的擴大意味著華潤置地需要更為長期、穩(wěn)定的融資通道。截至2014年年底，華潤置地的負債率仍處于行業(yè)較低的水平，其總有息負債比率僅為44.6%，凈有息負債率為42.7%，加權(quán)平均融資成本僅約4.47%，不管是資產(chǎn)負債表還是融資成本，都還有極大的可操作空間。

　　“華潤近年來需要將更多精力和資金投入到商業(yè)物業(yè)的發(fā)展中，對于資金的需求會比早兩年更加迫切?！币幻酃煞治鰩煾嬖V記者，這可能也是華潤置地大手筆融資囤積資金的原因之一。

　　但高投入帶來的是高回報。2014年，華潤置地27個已經(jīng)投入運營的持有投資物業(yè)(含酒店)租金收入為54.36億港元，同比上升17.6%。相比2010年時才18億元的物業(yè)租金收入，其持有投資物業(yè)租金收入和毛利潤均增長了2倍，年均增速高達32%。

　　“如果2017年，華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠單獨剝離，該部分業(yè)務(wù)將相當(dāng)于一家市值1000億元的上市公司?！比A潤置地副主席唐勇在2014年時曾表示，未來持有型物業(yè)將是華潤置地抵抗行業(yè)風(fēng)險的重要資產(chǎn)，到2017年，華潤持有投資物業(yè)租金收入將占到總營收的10%左右，毛利潤將占到總毛利潤的20%左右。

　　但鑒于持有型物業(yè)的資金占用時間偏長，不少行業(yè)人士建議，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營或是華潤商業(yè)物業(yè)實現(xiàn)有效擴張的最佳路徑?！澳壳叭A潤已投入運營的投資物業(yè)，企業(yè)平均持股接近90%，這種重資產(chǎn)模式給華潤帶來了太多資金沉淀，華潤完全可以采取股權(quán)合作等方式實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的快速擴張?！盋RIC研究中心研究 員朱一鳴認為，隨著未來幾年華潤持有投資物業(yè)規(guī)模的擴大，華潤置地在資金層面的壓力會加大。

　　近年來，華潤置地在溫州、惠州、柳州、汕頭、無錫、南通、贛州等三四線城市開拓的商業(yè)地產(chǎn)項目，大多以合作拿地、合營的方式實現(xiàn)開發(fā)運營。然而，對于華潤旗下規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)而言，做到這些顯然并不足夠，不缺錢的華潤仍需要尋找到一個最佳的發(fā)展模式，以提高資金回報率。