□地產(chǎn)評(píng)論員孟子諒

　　忙碌，是今年4月以來上海各個(gè)售樓處的突出特點(diǎn)。市場(chǎng)“暖風(fēng)勁吹”，售樓處“人頭攢動(dòng)”，這樣的熱鬧場(chǎng)景在房企的銷售業(yè)績上也有了直觀的體現(xiàn)。近期各大房企公布的4月銷售業(yè)績顯示，雖然今年第一季度市場(chǎng)平淡，導(dǎo)致多數(shù)房企今年前4個(gè)月的銷售業(yè)績表現(xiàn)一般，但進(jìn)入4月后，超過70%的房企銷售業(yè)績較3月有了不同程度的提高。

　　業(yè)績4月“打雞血”

　　受累于第一季度平淡的市場(chǎng)表現(xiàn)，今年前4個(gè)月，多數(shù)房企的業(yè)績表現(xiàn)并不盡如人意。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已公布前4月銷售業(yè)績的25家房企，合計(jì)銷售金額為3172.59億元，同比下降了6.8%。

　　雖然前4月房企的銷售業(yè)績不甚理想，但僅從4月份的數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)已經(jīng)明顯復(fù)蘇。上述25家房企4月的合計(jì)簽約金額達(dá)到1036億元，達(dá)到了前4月銷售業(yè)績的三分之一。

　　從具體房企的表現(xiàn)來看，銷售業(yè)績“打雞血”、出現(xiàn)大幅度增長的現(xiàn)象在4月并不鮮見。其中，萬科、恒大、保利地產(chǎn)4月的銷售金額均超過百億元，分別為177億元、151億元和133億元，環(huán)比漲幅均超過20%。而融創(chuàng)中國、綠城中國、新城控股也都有著環(huán)比超過兩成的業(yè)績?cè)鲩L。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企業(yè)績大幅增長的主要原因是市場(chǎng)的整體回暖，但房企主動(dòng)配合市場(chǎng)變化、隨行就市地改變營銷手段也不容忽視。

　　某國企開發(fā)商人士對(duì)筆者表示，“在經(jīng)歷了近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘震蕩’后，國內(nèi)房企對(duì)待市場(chǎng)的心態(tài)有了明顯的轉(zhuǎn)變。即便現(xiàn)在市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，房企也應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)保持‘敬畏’，積極配合政策，想方設(shè)法‘去庫存’。”

　　面對(duì)“規(guī)?！睉B(tài)度不一

　　市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)了房企業(yè)績的增長，而另一方面，房企的開發(fā)力度卻有所減弱。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國房地產(chǎn)投資開發(fā)增速也創(chuàng)造了歷史新低，同比僅增6%，增速比1-3月份回落了2.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　這或許與今年以來房企普遍追求“有質(zhì)量的增長”有關(guān)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉便表示，“目前房企拿地的成本很高，在這種情況下再擴(kuò)大規(guī)模，就意味著利潤繼續(xù)攤薄，甚至有利潤為負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　而事實(shí)上，不同房企對(duì)待“規(guī)?！钡膽B(tài)度也不盡相同。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房企間的分化趨勢(shì)將更加明顯，有的會(huì)繼續(xù)做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有的會(huì)走上轉(zhuǎn)型發(fā)展之路，而有些企業(yè)則可能會(huì)不可避免地淡出房地產(chǎn)行業(yè)。

　　“對(duì)于一些追求高周轉(zhuǎn)的小型房企，要短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)變成注重利潤的公司其實(shí)并非易事。他們只能緩步調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，或者干脆徹底轉(zhuǎn)型?！眱|翰智庫上市房企研究中心主任張化東表示，“而對(duì)于那些資金情況比較健康、實(shí)力較強(qiáng)的大型房企，繼續(xù)做大做強(qiáng)也是比較合理的?！?/p>

　　筆者也發(fā)現(xiàn)，近期有不少知名房企都提出了追求“規(guī)?！钡哪繕?biāo)。

　　金地集團(tuán)董事長凌克在近期舉辦的業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露，金地2014年的負(fù)債率為67%，屬較低水平。2015年金地住宅業(yè)務(wù)將獲取更多土地，“負(fù)債可以適當(dāng)高一點(diǎn)”。無獨(dú)有偶，招商地產(chǎn)董事長孫承銘也表示，公司目前“規(guī)模不夠大、速度不夠快”，希望未來能夠“做大規(guī)模、彌補(bǔ)劣勢(shì)”。

　　融資積極選擇分化

　　在股市火熱、融資成本降低的背景下，上市房企的融資熱情也逐漸高漲。

　　CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月18日，包括保利地產(chǎn)、華僑城、陽光城等38家A股上市房企定向增發(fā)融資規(guī)模高達(dá)1166億元，是2014年全年的2.43倍。其中，僅4月就涉及金額約450億元。

　　對(duì)此，CRIC研究中心分析認(rèn)為，去年以來房企的凈負(fù)債率持續(xù)攀高，經(jīng)營獲現(xiàn)能力減弱，急需融資“補(bǔ)血”。

　　而房企頻頻拋出定增方案，除了用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金、優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外，還有很多企業(yè)是為了推動(dòng)多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供資金支持，以此獲得新的利潤增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康的發(fā)展。

　　其中，陽光城、中南建設(shè)在4月雙雙公布定增預(yù)案，擬分別募資45億元和54億元，目的便在于加碼房地產(chǎn)主業(yè)。

　　而泛?？毓?/a>“拋出”120億元的定增預(yù)案，其中50億元將用于增資子公司民生證券，以擺脫單純依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式，努力轉(zhuǎn)型為綜合性公司；而格力地產(chǎn)擬定增募資60億元，主要涉及海洋、旅游、金融等，無一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　此外，還有不少上市房企同樣通過積極的再融資深入金融、互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療等行業(yè)，多元化進(jìn)程不斷加快。

　　而對(duì)于房企融資的不同用途，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，近年來將融資用于多元化布局的房企比例逐漸增加，其實(shí)是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展的表現(xiàn)。雖然樓市調(diào)控的基調(diào)已經(jīng)有所寬松，但房地產(chǎn)行業(yè)整體的凈負(fù)債率仍持續(xù)攀升，資金鏈壓力較大，趁著定增的機(jī)會(huì)早作多元化嘗試，對(duì)于企業(yè)來說是順勢(shì)而為。

　　■微觀察

　　抱團(tuán)派：優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)“地產(chǎn)合伙人”當(dāng)?shù)?/p>

　　5月14日，萬達(dá)和萬科簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將展開長期性合作。雖然兩大“巨頭”的“結(jié)盟”足夠吸引眼球，但房企之間的合作其實(shí)并不新鮮，僅在上海就有綠地與融信、招商與萬科等。

　　事實(shí)上，萬達(dá)與萬科的合作之所以引人關(guān)注，除了兩家“千億級(jí)房企”的重磅身份之外，更因其或許將成為未來房企合作邁向“細(xì)化分工、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”的一個(gè)標(biāo)志。

　　正如萬達(dá)董事長王健林在發(fā)會(huì)上表示的，未來雙方的合作主要會(huì)通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式進(jìn)行，即由萬科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分，萬達(dá)開發(fā)項(xiàng)目中商業(yè)部分，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

　　從這個(gè)角度來看，萬科和萬達(dá)的合作更像是房企在轉(zhuǎn)型過程中的又一次嘗試。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就表示，開發(fā)商“抱團(tuán)取暖”，也是在優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，合作開發(fā)可將優(yōu)勢(shì)最大化，降低財(cái)務(wù)和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，未來“地產(chǎn)合伙人”這樣的形式會(huì)越來越多。

　　布局派：一線城市優(yōu)勢(shì)凸顯

　　德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年至今，“招保萬金”在一線城市的銷售金額共計(jì)240億元，占比銷售總額的15%，而2013年和2014年分別僅有11%和12%。

　　德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，目前三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了飽和的程度；而房企對(duì)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻仍然具有很大的信心，盡管地價(jià)逐年升高，但至少不用擔(dān)心產(chǎn)品無處銷售。而對(duì)于那些正走在全國化進(jìn)程道路上的房企而言，早點(diǎn)打開一線城市的市場(chǎng)更可以“事半功倍”。

　　而隨著多年發(fā)展，上海等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于成熟，這就意味著房企若想要成功打開市場(chǎng)，必須要推出能夠令市場(chǎng)信服的產(chǎn)品。

　　近期即將面市的蘇寧·天御國際廣場(chǎng)便是這類產(chǎn)品的代表。該項(xiàng)目是蘇寧環(huán)球“開拓上海，布局全國”的里程碑式項(xiàng)目。據(jù)了解，該項(xiàng)目在拿地之初便考慮到了大虹橋的巨大輻射作用和長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ⒁阅軌虼砩虾v史文脈的蘇州河為依托，打造出了集商業(yè)金融中心、甲級(jí)寫字間、五星級(jí)商務(wù)公寓、智能信息化中心為一體的21世紀(jì)智能型樓宇。

　　■搜熱點(diǎn)

　　旭輝攜手香港置地發(fā)力陸家嘴

　　近日，旭輝集團(tuán)與香港置地中國就聯(lián)合開發(fā)位于浦東陸家嘴的C000204單元1-03-05地塊舉行了簽約儀式。雙方將就旭輝去年競(jìng)得的這一地塊進(jìn)行股權(quán)合作，在完成合營安排后，香港置地中國及旭輝將以50%/50%的股權(quán)聯(lián)合開發(fā)，并通過合營公司共同持有該項(xiàng)目。

　　香港置地相關(guān)高層表示，此次選擇與旭輝合作開發(fā)，是基于旭輝深耕上海市場(chǎng)十余年的豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及其均衡穩(wěn)健的企業(yè)特質(zhì)。

　　旭輝集團(tuán)董事長林中表示，香港置地作為亞洲歷史最悠久的地產(chǎn)公司之一，具有豐富的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)及營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)樾褫x在綜合項(xiàng)目打造及資產(chǎn)管理方面提供良好的借鑒和學(xué)習(xí)。

　　旭輝控股此前發(fā)布的公告顯示，這一項(xiàng)目占地約87180平方米，規(guī)劃用途為住宅、辦公及商業(yè)，預(yù)計(jì)在2017至2018年分階段竣工。業(yè)內(nèi)人士分析，該項(xiàng)目將成為區(qū)域內(nèi)極具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。

　　在一線城市優(yōu)質(zhì)土地價(jià)格持續(xù)走高的背景下，開發(fā)商之間的聯(lián)合無疑有利于降低資金壓力，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)。

　　林中也表示，未來開發(fā)商之間的合作將成為一種常態(tài)。2014年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，旭輝去年新增的十幅地塊中一半是采用與其他合作伙伴共同開發(fā)的形式，目前合作開發(fā)的項(xiàng)目也占到旭輝所有項(xiàng)目的50%以上。