商品房與保障房，一個價格高，另一個專供保障，兩者性質(zhì)、稅收、價格迥異。但如今，遭遇發(fā)展瓶頸的樓市在探索新解法，這兩者之間的通道正在打開。記者在基層調(diào)查發(fā)現(xiàn)，江蘇、四川、山東、湖南等一些地方政府部門正在積極推進存量商品房改為保障房：力求既能化解商品房的庫存，又能破解保障房的資金短缺問題。不過，這種樓市新解法并非一帆風順，政府當“買家”如何化解尋租風險？開發(fā)商是否樂意？群眾能否受益？這些問題都引人關注。

　　難題并存：商品房亟待去“庫存”

　　“去庫存”已是商品房市場的主基調(diào)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期，截至4月末，全國商品房待售面積65681萬平方米，比3月末增加682萬平方米，其中住宅待售面積增加330萬平方米。

　　與此同時，資金日益成為保障房建設中的瓶頸。打通存量商品房和保障房的對接通道，成為一劑藥方。國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部近期聯(lián)合發(fā)文，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

　　把好“天平”：嚴防權(quán)力尋租

　　據(jù)記者調(diào)查，當前主要有三種方式推進存量商品房改保障房：

　　——政府部門直接回購社會房源，以不同方式提供給住房保障對象；

　　——不以任何方式組織房源，以貨幣補貼的方式，鼓勵住房保障對象購置社會存量商品住宅；

　　——政府部門充當中間人，為棚改居民和房地產(chǎn)企業(yè)牽線搭橋，集中組織房產(chǎn)推介會或組織團購，以貨幣安置的方式支持棚改居民購置位置合適和價格較低的房源。

　　政府在其中扮演重要角色，如何防范權(quán)力尋租，成為社會關注的焦點。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長馮俊說：“選擇什么區(qū)位的房源和怎么定價，都是容易滋生腐敗的環(huán)節(jié)，必須提前進行制度設計，避免政府提供給低收入群體和棚改群眾的福利變相轉(zhuǎn)化成給開發(fā)商的福利?！?/p>

　　中國社會科學院副研究員陳飛建議，應對政府部門在參與搭建存量房和保障房橋梁過程中的行為進行規(guī)范和監(jiān)督，做好資金監(jiān)管，防止資金籌集、管理和使用等過程中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象。

　　成效初現(xiàn)：仍面臨嚴峻挑戰(zhàn)

　　部分城市實踐證明，只要政策制定合理，決策科學，在存量商品房改保障房的過程中，就能實現(xiàn)居民、政府與企業(yè)三方共贏的局面，但依然面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

　　有專家反映，政府出手購買商品房，這體現(xiàn)了分類調(diào)控的思路，也在一定程度上化解樓市庫存，但究竟效果如何，還有待繼續(xù)觀察。

　　一些基層干部反映，目前部分城市還缺乏規(guī)范的操作細則，尤其是如何選擇房源和定價方面難以把握，而且市場上缺乏相應的住房產(chǎn)品。另外，現(xiàn)有存量房的造價及稅費成本較高，而保障房相應補償標準與普通商品住宅市場定價差距較大，房地產(chǎn)企業(yè)積極性難以調(diào)動。

　　一些房地產(chǎn)企業(yè)負責人向記者坦承，之所以愿意提供部分房源作為保障房房源，主要是希望通過規(guī)模銷售降低成本，并及早回籠資金，但這部分房源的土地、建設和稅費成本與正常渠道銷售的房源并無二致，長期和大范圍參與的意愿并不強。

　　馮俊說，商品房里面有土地費用、稅費等，但政府組織建設的保障房的成本低于市場開發(fā)的項目，能不能把這塊成本降下來是吸引企業(yè)參與的關鍵。

　?。〒?jù)新華社北京5月19日電）