房地產(chǎn)如何估價才合理

　　當初房價不斷上漲的時候，不管是政府試圖調(diào)控還是少數(shù)專家鼓吹房價要降，開發(fā)商都不搭理，現(xiàn)在開發(fā)商同樣不搭理?！?30新政”之后，開發(fā)商的普遍心態(tài)是趁機“快跑”，很少人傻到想去提價。據(jù)目前觀察，“五一”期間，新房銷售基本上也是這個套路，往往是口頭說要漲價，實際上則暗自促銷。

　　房價在民眾心目中的地位，顯然非同一般。特別最近十年來，飛速上漲的房價觸動著許多人的神經(jīng)。那么，未來房價的趨勢會如何？什么樣的房價才是合理的？又有哪些因素影響著房價？

　　房價的可比性問題

　　記得2008年，當時經(jīng)濟學家徐滇慶和深圳媒體人牛刀打賭：賭一年以后深圳的房價是漲還是跌。

　　其實，這是一開始就注定沒有結(jié)果的賭局。原因是，雙方賭的是一年之后深圳的房價漲還是跌，但雙方所說的房價含義都不一樣，一方的依據(jù)是深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局公布的成交均價，另一方的依據(jù)則是國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局每個月公布的房屋銷售價格指數(shù)。

　　房管部門的成交均價的形成比較簡單：把當月所有成交的新房總價除以總面積。這樣形成的均價受當期成交結(jié)構(gòu)的影響很大——如果這個月成交的都是豪宅，這個月的房價肯定就高；等到下個月，可能中心區(qū)沒有新盤供應，成交的都是邊遠地段的樓盤，那么房價就低。這樣比較房價顯然沒有意義。

　　另外一個問題是，現(xiàn)在和過去統(tǒng)計新房價格的方式不一樣。過去由開發(fā)商填報表，把本公司本月的新房成交情況報送統(tǒng)計局；后來采用抽樣方式，選擇固定樣本，這樣相對會科學一些。問題產(chǎn)生了：新房的樣本無法長期穩(wěn)定，賣完了這個樣本就不存在了，需要重新確定樣本，統(tǒng)計部門需要做出相應的調(diào)整。

　　所以徐滇慶和牛刀所打的賭，因為統(tǒng)計方法不一樣，房價統(tǒng)計口徑不同，不可比。

　　“被工具”的房地產(chǎn)

　　大約從2005年開始，房價問題引起社會廣泛關注。不過，中央政府開始對房地產(chǎn)市場做出行政調(diào)控的時間更早，在2003年，央行先發(fā)布121號文，接著國務院發(fā)布18號文。這兩個文件強調(diào)重點不同。接著在2004年，“831”大限到來，所有土地交易都要進行招拍掛，低價拿地的路子被堵住。

　　2005年，國務院出臺“國八條”，之后可以說年年都會出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。筆者以為，中國的房地產(chǎn)業(yè)一直是被政策以及相關各方博弈扭曲的——房地產(chǎn)一直被視為一個工具，當一個產(chǎn)業(yè)成為一個工具的時候，它就很難按照自身規(guī)律獨立發(fā)展。

　　當前房價走勢

　　當前形勢下，房價會如何走？房價漲還是不漲？

　　其實，這個問題從來沒法用是或者否來回答。

　　正因為房地產(chǎn)是作為宏觀政策工具在使用，所以房價和宏觀經(jīng)濟緊密聯(lián)系。筆者認為，基于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的密切聯(lián)系，只要經(jīng)濟不徹底垮掉，房價就不會大降。特別是一線城市的、市中心的房子，可能會在需求的推動下，難以下降。

　　我們在調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商們看得很明白。當初房價不斷上漲的時候，不管是政府試圖調(diào)控還是少數(shù)專家鼓吹房價要降，開發(fā)商都不搭理，現(xiàn)在開發(fā)商同樣不搭理。“330新政”之后，開發(fā)商的普遍心態(tài)是趁機“快跑”，很少人傻到想去提價。據(jù)目前觀察，“五一”期間，新房銷售基本上也是這個套路，往往是口頭說要漲價，實際上則暗自促銷。

　　房價的內(nèi)涵

　　房價的統(tǒng)計口徑導致房價不可比。而對于房地產(chǎn)估價師來說，要談房價也必須先確定其內(nèi)涵。

　　首先，房價和時點相關。1998年的時候，中央電視臺焦點訪談欄目報道了一個案例，珠海的一棟樓盤，三家機構(gòu)估出了四個價。從評估角度看，這可以理解。實際上，四個價格的估價時點不一樣，分別是1994年6月18日和1996年3月11日。

　　其次，價格內(nèi)涵也不一樣，有的估價結(jié)果包含了需要向政府補交的地價，有的不包括。甚至土地的性質(zhì)也不一樣：標的物原來的土地性質(zhì)是工業(yè)用地，但地塊處于市中心繁華商業(yè)地段，早已用作寫字樓，所以有的估價按照法定用途工業(yè)來估價，有的是假定土地能夠變更用途為商業(yè)來估價。土地性質(zhì)也屬于價格內(nèi)涵的一個方面。一套房子是否處于出租狀態(tài)，估算其價格也不一樣。土地法定用途、是否出租、是否抵押……這些都表明房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)不同，導致其價格也會不同。

　　再次，不同的估價目的所估出來的房價也會不一樣。最常見的估價是估算市場價，或者用會計的說法叫公允價值，可以理解成市場交易各方對成交價趨向一致的一個認識。所以最常用的估價方法就是市場比較法，用市場上實際的成交案例(必須是正常成交的，同時還必須是同類或者相似的，例如標的物是兩房一廳的，就不能拿一個單間的作為比較案例)來類比，為了去除偶然因素，至少需要三個以上可比實例，取平均，目的就是消除偶然因素影響。

　　但有些時候不是估市場價。如果將來需要征收物業(yè)稅，課稅價格往往就不是按照市場價。課稅價通常會低于市場價，原因很多，一是因為課稅屬于政府強制行為，出于許多考慮，往往會把課稅價格定得低一些。另一個原因在于課稅估價是全面覆蓋，如果把每套房都估得準確，估價的成本太高。不過隨著批量估價mass appraisal技術的成熟，課稅價格同樣可以按照市場價。

　　最后，另一個常見的情況是抵押目的的估價。在英美等國，專門有抵押估價的標準體系，我們算是初級階段，還只是指導意見，要求估價師按照審慎的原則確定抵押物價格。審慎估價的結(jié)果就是抵押目的下的估價結(jié)果也會低于市場價。

　　房地產(chǎn)交易，是個復雜的過程，其中會有各種復雜現(xiàn)象產(chǎn)生。它涉及到經(jīng)紀人、經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格以及傭金等諸多問題。

　　傭金多少合理

　　關于房地產(chǎn)經(jīng)紀傭金，過去政府曾經(jīng)規(guī)定了一個最高收取比例，即2.5%，現(xiàn)在已經(jīng)取消這個指導價。

　　2010年，國家發(fā)改委去廣州調(diào)研傭金問題，當時房價上漲很厲害，社會上認為經(jīng)紀人的傭金成了高房價的一部分。其實，經(jīng)紀人的傭金是完全市場競爭的結(jié)果，不需要管?，F(xiàn)在國家發(fā)改委取消了最高限價，市場傭金反而在下降，因為競爭更厲害了，并且有外來資本進入。

　　當時國家發(fā)改委來調(diào)研的時候曾經(jīng)問了一個問題：傭金能不能按宗數(shù)收而不是按價格收，成交一宗就固定收多少錢。憑什么賣一個200萬元的房子就比賣100萬元的房子要多交一倍的傭金？

　　其實，這個問題回答起來很容易：首先，現(xiàn)實當中并不是200萬元的房子就一定能夠收到比100萬元房子多一倍的傭金，一般都會講價，傭金越高的時候折讓也會越多。

　　第二，越是高價的房子，成交量越少，這意味著經(jīng)紀人要花費更多時間成本做信息搜尋和匹配工作，所以經(jīng)紀人付出的成本會更高。

　　第三，越是高價的房子，其業(yè)主的收入一般也越高，這意味著業(yè)主的時間成本也越高，所以業(yè)主會愿意用錢買時間。事實上，經(jīng)紀人有時還要幫業(yè)主聯(lián)系家電修理、辦理煤氣過戶等。

　　總之，傭金是雙方談出來的、市場決定的，政府大可不管。

　　經(jīng)紀人的作用首先是收集信息和匹配信息，業(yè)主和買家當然可以自己去做收集、匹配信息的工作，但效率要低很多。這正是房地產(chǎn)經(jīng)紀人的作用。

　　作為業(yè)主，自己去找，很難匹配到合適的買家，而經(jīng)紀人手上有很多的買家和賣家，匹配的效率就高。

　　另外經(jīng)紀人除了信息匹配，還要做很多輔助工作。

　　當然，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)還存在很多弊端，所以筆者對外來資本進入持贊成態(tài)度。因為有的外來資本進入之前認真分析了該行業(yè)的弊端，能夠有針對性地改進服務，如杜絕虛假房源。

　　取消執(zhí)業(yè)資格的影響

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)資格已經(jīng)取消，沒有準入門檻了。那么，這會對房地產(chǎn)的中介服務形成何種影響？

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)資格的取消，目的很明確：降低職業(yè)門檻，增加就業(yè)。就這么簡單。

　　當然，對于經(jīng)紀人來說，他們并不希望取消，因為這是一個甄別標志，表示他們是專業(yè)人士。

　　降低就業(yè)門檻的同時也就降低了從業(yè)人員的專業(yè)水準，在職業(yè)資格取消之后，人社部批準可以開展執(zhí)業(yè)水平認證考試，考試內(nèi)容其實一樣，只不過由強制變成了自愿。水平考試需要人社部批準。

　　但在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀人恰恰是持證的。每個州都有一個房地產(chǎn)委員會，負責考試發(fā)證，經(jīng)紀人和估價師都是由該委員會發(fā)證?？陀^地說，執(zhí)業(yè)資格能夠為行業(yè)管理提供抓手。

　　(巴曙松系中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家、哥倫比亞大學商學院高級訪問學者、博士生導師，廖俊平系中山大學嶺南學院教授、經(jīng)濟學博士)