海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊位置示意圖

海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊位置示意圖

　　編者按：北京城市核心區(qū)土地資源日臻稀缺，熱點(diǎn)地塊往往成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的香餑餑，催生出一個(gè)又一個(gè)“地王”項(xiàng)目。從曾經(jīng)的萬(wàn)柳地王、夏家胡同地王，農(nóng)展館及近期的海淀高價(jià)地，備受矚目的背后是“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)實(shí)，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。為此，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道將通過(guò)實(shí)地探訪，逐一揭開(kāi)昔日“地王”項(xiàng)目的神秘面紗，解讀眾多高價(jià)地的“前世今生”。

　　中新網(wǎng)5月18日電 (房產(chǎn)頻道 陸肖肖)隨著北京土地供應(yīng)的日漸減少，地價(jià)也一直在攀升。4月27日，首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元摘得海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地的一宗地塊，由于其“面粉”貴過(guò)“面包”的價(jià)格，在業(yè)內(nèi)引起了不小的轟動(dòng)。地價(jià)抬升帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，似乎是地產(chǎn)界的定律，在拿地半個(gè)月后，首創(chuàng)方面還未有動(dòng)靜時(shí)，周邊已有多個(gè)項(xiàng)目伺機(jī)而動(dòng)，率先開(kāi)始漲價(jià)或計(jì)劃漲價(jià)，有的項(xiàng)目漲幅達(dá)3000元/平。

　　首創(chuàng)置業(yè)高價(jià)拿下永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊 欲建高端精品項(xiàng)目

　　4月27日，經(jīng)過(guò)139輪的廝殺，北京市海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地HD-0402-0030地塊，被首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元的高價(jià)摘得，溢價(jià)率接近49%，項(xiàng)目還需配建6.05萬(wàn)平米自住房及0.75萬(wàn)平米的公租房。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士算出，該地的樓面價(jià)高達(dá)5.1萬(wàn)元/平，接近甚至超過(guò)該區(qū)域在售產(chǎn)品的價(jià)格(距離該地塊最近的冠城大通百旺府項(xiàng)目，目前均價(jià)為3.7萬(wàn)/平米)，也被一些業(yè)內(nèi)人士及媒體認(rèn)為是新晉“地王”。

　　如此大的代價(jià)拿下的地塊，首創(chuàng)方面有著怎樣的考量呢？首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，現(xiàn)在國(guó)家鼓勵(lì)萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，該地塊處于中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們看中的是這塊地在海淀區(qū)的獨(dú)特性的，看好區(qū)域的發(fā)展前景。

　　首創(chuàng)方面還澄清，實(shí)際樓面價(jià)并沒(méi)有達(dá)到一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為的那么高，該地塊包含商業(yè)、辦公、自住房和商品房部分，建筑規(guī)模約為20萬(wàn)平方米，自住房和寫(xiě)字樓部分也將消化一部分地價(jià)，算下來(lái)商品住宅部分的樓面價(jià)約為3.2萬(wàn)元/平米。

　　對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)的規(guī)劃，首創(chuàng)方面表示，現(xiàn)在規(guī)劃方面正在招標(biāo)還沒(méi)成型，“項(xiàng)目位于土地稀缺的海淀區(qū)，還位于海淀比較稀缺的位置，我們不會(huì)輕易的把一個(gè)產(chǎn)品復(fù)制，將來(lái)要請(qǐng)一個(gè)建筑大師來(lái)打造，肯定會(huì)把項(xiàng)目做成精品。”

　　永豐高價(jià)地周邊房?jī)r(jià)“躁動(dòng)” 有項(xiàng)目欲漲價(jià)3000元/平

　　自永豐高價(jià)地塊拍出半個(gè)月之際，首創(chuàng)方面還未有動(dòng)靜，該區(qū)域周邊項(xiàng)目則已經(jīng)開(kāi)始“躁動(dòng)”。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，區(qū)域周邊多個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)上漲，漲幅在3000元/平左右，還有一些項(xiàng)目的調(diào)價(jià)已在計(jì)劃中。雖然各項(xiàng)目漲價(jià)不僅僅是因?yàn)楦叩貎r(jià)的拉動(dòng)，還有產(chǎn)品差異、項(xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏、周邊配套升級(jí)等原因，但該區(qū)域房?jī)r(jià)將要普遍上漲已成為事實(shí)。

　　華潤(rùn) 萬(wàn)橡府搶先一步，目前新推產(chǎn)品的均價(jià)已調(diào)至6.5萬(wàn)元/平，置業(yè)顧問(wèn)告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，“項(xiàng)目一共八棟樓，目前已售罄3棟，預(yù)計(jì)銷售到2018年，最后入市的樓王將賣(mài)到10萬(wàn)以上，以后肯定還會(huì)漲價(jià)?！?/p>

　　冠城大通百旺府項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)表示，在售產(chǎn)品均價(jià)為3.7萬(wàn)/平米，暫時(shí)不會(huì)變動(dòng)，但下期六月中旬入市的產(chǎn)品可能要漲價(jià)，預(yù)計(jì)單價(jià)將會(huì)達(dá)到4萬(wàn)元/平。

　　同樣，距離永豐產(chǎn)業(yè)基地不遠(yuǎn)的五礦萬(wàn)科如園項(xiàng)目，也計(jì)劃對(duì)下批入市的產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)價(jià)，北京萬(wàn)科方面告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，今年5月1日曾推出35套平層大宅，當(dāng)天全部售罄，均價(jià)在61000-62000元左右，近期將推出觀山樓王產(chǎn)品，預(yù)計(jì)均價(jià)在65000左右。綠地中央廣場(chǎng)項(xiàng)目的銷售也告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，目前價(jià)格比之前略有上漲，以后隨著永豐產(chǎn)業(yè)基地高價(jià)地的入市及周邊地鐵的開(kāi)通，價(jià)格肯定會(huì)持續(xù)往上走。

　　海淀區(qū)土地供應(yīng)萎縮 商品房供需失衡致房?jī)r(jià)走高

　　該區(qū)域房?jī)r(jià)上漲的背后，不僅是高價(jià)地的推動(dòng)，還有海淀區(qū)近幾年土地和商品房的供需失衡的因素。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去5年中，海淀區(qū)僅供應(yīng)了9宗住宅用地，建筑面積為121萬(wàn)平米。截至目前，2015年海淀區(qū)新增供應(yīng)量385套，成交513套，均價(jià)高達(dá)5.35萬(wàn)元/平方米，存量?jī)H剩1719套。

　　“海淀區(qū)純商品房占市場(chǎng)比例越來(lái)越低，背后其實(shí)是庫(kù)存與供應(yīng)的絕對(duì)萎縮”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，從海淀區(qū)過(guò)去5年的住宅土地供應(yīng)看，未來(lái)海淀區(qū)可售的商品房住宅未來(lái)的庫(kù)存還會(huì)繼續(xù)減少，但成交均價(jià)卻呈現(xiàn)跳漲的趨勢(shì)。

　　郭毅也認(rèn)為，由于商品住宅的長(zhǎng)期供不應(yīng)求，目前海淀區(qū)已經(jīng)面臨著“賣(mài)一套少一套”的境地。與此對(duì)應(yīng)的是海淀區(qū)優(yōu)質(zhì)的教育資源以及上地、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)集群的吸引，住宅需求量持續(xù)旺盛，因此海淀區(qū)純商品住宅價(jià)格將會(huì)連年上漲。張大偉則預(yù)測(cè)，按照海淀區(qū)商品房過(guò)去十年的平均漲幅10-15%計(jì)算，海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊入市銷售時(shí)，海淀區(qū)可售房屋已經(jīng)不足千套，成交均價(jià)也達(dá)6-7萬(wàn)元/平。