□地產評論員 孟子諒

　　在近期樓市的回暖行情中，高端商品住宅市場的表現(xiàn)搶眼，既有總體成交量的大幅上漲，也有個盤“瘋狂”熱銷，還有項目叫價之高令人咋舌?？雌饋怼帮L生水起”的市場表現(xiàn)背后，支撐的“原動力”是什么？在未來一段時間，高端住宅市場的表現(xiàn)能否持續(xù)？

　　多點開花

　　4月，上海高端商品住宅市場與樓市整體回暖的表現(xiàn)一致，出現(xiàn)了明顯的上漲。

　　德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年4月，上海高端商品住宅（成交均價5萬元/平方米以上）的成交面積為14.3萬平方米，環(huán)比上漲91.1%，同比上漲151.8%。而從更能反映實際需求狀況的套數(shù)方面來看，高端商品住宅在4月共計成交了823套，環(huán)比上漲108.4%、同比大漲183.8%的同時，也達到了歷史第二高點。

　　從個盤表現(xiàn)來看，雖然大寧金茂府以229套的銷量成為了4月表現(xiàn)最為“搶眼”的高端樓盤。但事實上，除大寧金茂府外，其余高端項目在4月的表現(xiàn)同樣出色。

　　其中，位于浦東的高端樓盤陸家嘴錦繡前城和凱德蓮公館也分別成交了51套和29套房源；而早早推出“鼓改”方案的綠洲雅賓利花園和徐匯濱江的標桿項目保利西岸也成交火熱。

　　不僅如此，筆者在查閱網(wǎng)上房地產公開數(shù)據(jù)后了解到，上述樓盤在4月的成交套數(shù)都已超過或接近其歷史最高水平。正是這些樓盤在4月集體“爆發(fā)”，形成了多點開花的成交行情，對上海高端住宅市場起到了強力的拉動作用。

　　“含金量”十足

　　高端產品在近期的成交表現(xiàn)也引起了業(yè)內熱議，有業(yè)內人士認為，上海房地產市場近年來穩(wěn)步發(fā)展，房價也穩(wěn)中有升，這導致均價5萬元/平方米以上的房源數(shù)量比幾年前明顯增多，從這個角度來看，上海的高端住宅市場實際上是“被高端”了。這樣綜合考量后，“4月上海高端商品住宅成交套數(shù)達到歷史第二高”的說法似乎有些“含金量”不足。

　　對此，德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示，“被高端”這樣的說法有一定道理，但也不可一概而論。

　　“房價穩(wěn)步上漲，這種情況固然會存在。但如果僅就近一年來的市場來看，則是另外一番景象。”陸騎麟說，“截至5月11日，2015年上海共推出了3822套報價高于5萬元/平方米的房源，與去年同期的7308套相比還少了47.7%。而同一時期內，這類房源的成交套數(shù)卻上漲了60.9%，從1310套上升至2108套。”

　　而另一方面，“塔尖豪宅”在4月的表現(xiàn)，或許可以從側面說明上海高端市場回暖的“含金量”。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月成交均價在10萬元/平方米以上的豪宅共成交9470平方米，占高端市場整體成交量的6.6%。

　　而來自上海中原地產研究咨詢部的數(shù)據(jù)則顯示，4月在上海，上述價位段的豪宅產品共計成交了26套房源，是去年同期的3倍。

　　高端市場將現(xiàn)分化？

　　近期，中國人民銀行官網(wǎng)消息稱，自2015年5月11日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%。

　　配合此前出臺的“330新政”，以及今年以來多次的降息、降準，未來上海高端市場的成交狀況是否會延續(xù)火熱？

　　有業(yè)內人士認為，高端住宅的產品屬性較為特殊，既有居住功能，也有資產配置屬性，因此高端市場的整體情況比較復雜，難以“一刀切”地“定性”。

　　陸騎麟表示，總價超過3000萬元的豪宅產品，資產配置的屬性更強。而這部分樓盤的成交受整體經(jīng)濟環(huán)境影響更大，受政策、供求、利率等因素影響相對較小?！皬倪@個角度來看，近期這類豪宅的火熱行情與近期股市越飆越高、風險加大，投資者調整資產配置結構不無關系。因此，未來這類產品的市場前景很難預測，不過這種產品本來也不急于銷售?！标戲T麟如是說。

　　而易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱則表示，上海的高端市場更像是一個自用居住主導的市場。近年來，總價在1000萬-1500萬元的住宅產品在全部高端產品中的占比普遍在7成以上。因此，近期政策和利率層面的利好將能夠有效地刺激需求釋放，并使整體高端市場的火熱行情得以延續(xù)。

　　■業(yè)內觀點

　　市場越明朗，高端買家出手越積極

　　過去幾年的上海樓市，雖然有過成交很好的時期，但總體來看一直“起起落落”，而高端住宅也并非房地產市場中的“必需品”。因此在這樣的市場情況下，很多有需求的高端購房者會暫緩其購買行為。

　　而從去年9月底開始，到今年一系列調控政策，都在釋放出穩(wěn)定房地產行業(yè)的信號，市場也變得越來越明朗，這樣的信號對于高端購房者來說其實是一個非常重要的刺激，所以從去年到現(xiàn)在，除了春節(jié)期間的行情一般之外，高端產品的成交都比較好，而這樣火熱的行情也非常有可能延續(xù)下去。

　　就產品而言，在競爭越來越激烈的高端住宅市場，產品的稀缺性對于成交仍然是決定性的。比如寶華紫薇花園，項目在傳統(tǒng)的西郊區(qū)域幾乎沒有同級別的競品，成交火熱也就不足為奇了。

　　高端市場機會大，競爭壓力更大

　　今年，有不少高端樓盤4月單月的成交量就已經(jīng)超過了去年全年。華僑城·十號院項目也在近期推出了今年的首批9套別墅房源，并在當天被認購一空。

　　首先，需求的長時間壓抑是造成近期高端市場優(yōu)異表現(xiàn)的重要原因。今年第一季度的高端市場有一定降溫，大量的需求被累積了下來，到今年4月終于迎來了釋放。而與此同時，這部分需求能夠順利釋放，則與寬松的貨幣政策以及樓市新政不無關系。從項目的表現(xiàn)來看，一個明顯的直觀感受就是政策陸續(xù)出臺后，來看房的購房者更多了，而且普遍心態(tài)比較急切，比去年的入市積極性要高很多。未來短期內，高端市場的熱度相信還會維持在一個比較高的水平之上，但是對于開發(fā)商來說，市場雖然好，但面對的競爭壓力也相應地被放大了。

　　■房企觀察

　　融創(chuàng)上海布局“一江、一環(huán)”

　　產品打造追求“精、細、美”

　　上月26日，在2015“融耀上?！毙缕窇?zhàn)略發(fā)布會上，融創(chuàng)上海首次宣布新品戰(zhàn)略?！拔磥硎袌鍪且粋€細分需求的市場，是高品質改善型的市場?！比趧?chuàng)上海區(qū)域公司總經(jīng)理田強在發(fā)布會上表示，“融創(chuàng)上海一直致力于打造精、細、美的產品。2015年，融創(chuàng)在上海推出兩個全新產品系：濱江Dream House系和法式精致公館系?！?/p>

　　融創(chuàng)在新品研發(fā)中強調了客戶需求導向，將產品更加細分定位。同時，融創(chuàng)上海還發(fā)布了上?！耙唤画h(huán)”產品布局戰(zhàn)略。

　　田強介紹稱，融創(chuàng)上海堅持“一江一環(huán)”的發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦上海，堅持沿江、環(huán)線，聚焦中高端改善型產品，堅持為高端客戶提供行業(yè)最高水平的產品與服務?；诖?，融創(chuàng)上海在環(huán)線以內主要打造改善型精致豪宅，在黃浦江沿線打造終極居所，也就是Dream House系。業(yè)內人士分析，融創(chuàng)上海品牌的強勢落地，將改寫上海高端市場的格局，其兩大產品系將繼續(xù)領跑上海高端住宅市場。

　　此次發(fā)布會的一大亮點，是融創(chuàng)上海“精細美”理念的發(fā)布。田強介紹，“精”即精致、精工、精準；“細”即細膩、人文、從客戶感受出發(fā)；“美”即給客戶創(chuàng)造美好家園，給城市創(chuàng)造美麗風景。

　　“普通產品，一個優(yōu)點就可能促使客戶下單；但高端產品往往需要不斷做加法才能打動客戶?！北局@樣的想法，融創(chuàng)上海執(zhí)著于“在最好的土地上做最好的產品”。

　　“融創(chuàng)上海用三年全周期操作證明了‘全能豪宅專家’的能力，未來融創(chuàng)將堅持‘精細美’，為市場與客戶提供好的產品?！碧飶姳硎?。