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　　◆讀者求助:

　　李女士給兒子買了套房子作為婚房用，當(dāng)時廣告聲稱，“小區(qū)綠化面積達百分之五十，有近2000平米的城市森林覆蓋面，2000平米的綠地草坪，3500平米的湖面，號稱城市森林式的豪宅式享受。”可交房的時候，建成的樓盤卻與廣告宣傳天壤之別。所謂幾千平米的森林和草坪無非是幾十平米的綠地和幾十棵樹的小樹林，幾千米的湖面不過是幾十平米的池塘和假山而已?，F(xiàn)實與宣傳的巨大反差使李女士難以接受，遂找開發(fā)商要求追究其違約責(zé)任。

　　◆律師分析

　　北京市隆安(濟南)律師事務(wù)所白金印律師分析:商品房銷售廣告和宣傳資料俗稱“樓盤廣告”。樓盤廣告一般屬于要約邀請，是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，在法律上沒有約束力。如“理想居所”、“居家首選之地”、“溫馨家園”、“回家就是度假”、“星級服務(wù)”、“帝王享受”等詞語，大多屬于開發(fā)商夸張性宣傳所需的文字，目的是為了引起注意，制造氣氛，并沒有明確的目標(biāo)，這種廣告僅僅構(gòu)成了要約邀請，在法律上沒有約束力。

　　但是，樓盤廣告在符合以下三個條件的情況下應(yīng)當(dāng)視為要約而非要約邀請，具有法律效力:(1)其內(nèi)容是對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施(基礎(chǔ)設(shè)施、相關(guān)配套設(shè)施)所作的說明和允諾；(2)該說明和允諾具體確定；(3)該說明和允諾并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。在樓盤廣告視為要約的情形下，適用“容納規(guī)則”，也就是樓盤廣告的說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容；當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　◆記者提示

　　首先，樓盤廣告在絕大多數(shù)情況下屬于要約邀請，不具有法律效力。因此，購房者要看清楚樓盤廣告，不要被廣告上的語言文字所迷惑，上當(dāng)受騙。其次，把廣告寫進購房合同。樓盤廣告盡管屬于要約邀請，但是樓盤廣告的內(nèi)容一旦寫進購房合同，那就成為具有法律效力的合同條款。再者，讓開發(fā)商的促銷宣傳落到實處。對于開發(fā)商為促銷提出的很多承諾，不僅要以書面方式確認下來，而且要保證這些促銷措施具有可操作性。對于購房者自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小區(qū)規(guī)劃、停車位使用等、面積測量報告等等，也可以自列清單要求開發(fā)商履行告知義務(wù)。(幫辦記者 杜壯)

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