二套房貸首付四成“懸而未決”，不少改善置業(yè)者需重新設(shè)計(jì)換房方案

　　根據(jù)“3·30”新政，二套房貸首付降至四成，不過新政在廣州市至今仍未落地。據(jù)記者從銀行有關(guān)人士了解到，有的銀行仍堅(jiān)持“穗六條”首付七成的嚴(yán)苛規(guī)定；部分銀行則從去年“9·30”新政后二套房貸首付回歸到國家之前規(guī)定的六成首付，但距二套房貸新政的四成首付仍有一段距離。有專家認(rèn)為，“3·30”新政與“穗六條”“打架”，故此如果“穗六條”不就二套房貸的首付進(jìn)行更新，那么“3·30”新政仍難以落地。然而，從樓市政策"松綁"的大環(huán)境來看，二套房貸4成首付落地應(yīng)該為時(shí)不遠(yuǎn)。有意置業(yè)的人士，不如趁這段等候期，把手頭的資金歸集計(jì)算一下，看自己能否搭上政策“順風(fēng)車”。根據(jù)去年“9·30”新政，結(jié)清首套貸款的二次置業(yè)者等同首次置業(yè)，首付更低至三成，這一政策在廣州已順利落地。故此對(duì)于手持一套房，但需要改善置業(yè)或者學(xué)位置業(yè)的人士，換房難度大大降低。據(jù)了解，現(xiàn)時(shí)選擇“租一買一”的買家較少，通常選擇“租一買一”的買家多是希望可以手持兩套物業(yè)的同時(shí)，通過出租第一套單位，減輕自己的貸款壓力。

　　文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者 李鳳荷

　　各區(qū)換房成本知多D

　　滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，今年以來天河區(qū)80平方米以內(nèi)兩房平均租金單價(jià)約為59.54元/m2/月，套均月租約為4100~4200元/月，100~110平方米電梯樓三房套均總價(jià)約為280萬元，其中近期成交相對(duì)較為熱門的板塊為中山大道板塊，尤以駿景花園為主，套均總價(jià)約為260萬元左右。

　　目前海珠區(qū)80平方米以內(nèi)的兩房平均租金單價(jià)約為47.86元/m2/月，套均月租約為3200~3300元/月?，F(xiàn)時(shí)海珠區(qū)成交相對(duì)活躍的100~110平方米三房單位主要集中于工業(yè)大道板塊，其中保利花園成交量占比約超過三成，套均成交總價(jià)約為248萬元左右。滿堂紅市場(chǎng)部研究員劉鏡棠介紹，如第一套貸款已結(jié)清，首付房款約為75萬元，貸款額約為174萬元，月均供款（20年等額本息）約為12366元/月，減去第一套的房租，估計(jì)月均支付房款約為9000~9500元左右。

　　越秀區(qū)近期80平方米以內(nèi)的兩房平均租金單價(jià)約58.27元/m2/月，套均月租約4000元/月，其中五羊新城—二沙島板塊套均月租約3700元/月，越秀板塊及淘金—建設(shè)板塊套均月租約為3900元/月。劉鏡棠介紹，近期越秀區(qū)100~110平方米三房成交相對(duì)活躍的是淘金—建設(shè)板塊，套均總價(jià)接近300萬元左右，其中淘金華庭、逸雅居套均總價(jià)約為300萬元，而淘金家園、天倫花園套均總價(jià)則基本上都在350萬元以上。

　　白云區(qū)近期80平方米以內(nèi)的兩房平均租金單價(jià)約為37.04元/m2/月，套均月租約為2500元/月，其中白云大道板塊套均月租約為3000元/月，機(jī)場(chǎng)西—三元里板塊及解放北—廣園中板塊套均月租約為2500~2600元/月，新市—黃石板塊套均月租約為2200元/月，同德圍—西槎板塊套均月租為最低，約為1900元/月。

　　劉鏡棠介紹，近期越秀區(qū)100~110平方米三房成交相對(duì)活躍的板塊為白云大道板塊，套均總價(jià)接近180萬元左右，其中電梯樓如云山錦繡、時(shí)代玫瑰園等樓盤套均總價(jià)約為225萬~230萬元，而樓梯樓單位如云山居套均總價(jià)約140萬元。

　　黃埔區(qū)近期90平方米左右的單位平均租金單價(jià)約為26.72元/m2/月，套均月租約為2400元/月。劉鏡棠介紹，黃埔區(qū)130平方米左右的單位有萬科城市花園、金碧領(lǐng)秀國際、金碧世紀(jì)花園等，套均總價(jià)基本都在250萬元以上，而港灣路一帶的樓梯樓單位套均總價(jià)約為160萬元左右。

　　據(jù)滿堂紅促成交易數(shù)據(jù)，番禺區(qū)近期90平方米左右單位平均租金單價(jià)約為32.90元/m2/月，套均月租約為2900元/月。劉鏡棠介紹，番禺區(qū)130平方米左右的單位選擇較多，其中祈福新村、南國奧林匹克花園、番禺海倫堡、廣州星河灣等樓盤近期成交相對(duì)較為活躍，套均總價(jià)約為200萬元左右，基本上均為素質(zhì)較好的電梯樓單位。

　　換房板塊掃描

　　珠江新城板塊：二套房適合選舊樓

　　中原地產(chǎn)廣弘天琪分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理姚志雄介紹，如置業(yè)者持有一套85平方米的廣弘天琪兩房，現(xiàn)時(shí)出租租金約達(dá)7500元/月，而購入該樓盤約117平方米的三房，總價(jià)約450萬元，按首付四成計(jì)算，這套廣弘天琪三房月供款約1.5萬~1.6萬元左右。月租金與月供款差價(jià)將近1萬元，可能會(huì)相對(duì)較為吃力。姚志雄表示，這類置業(yè)者可選擇購入樓齡約12~13年的南天廣場(chǎng)或名門大廈，目前，兩個(gè)樓盤的均價(jià)約2.1萬~2.5萬元/m2，一套約110平方米的南天廣場(chǎng)三房，總價(jià)250萬元，按首付四成、貸款約25年計(jì)算，這套南天廣場(chǎng)三房月供款則在0.9萬~1萬元左右，月租金與月供款差距并不多，對(duì)處于職業(yè)上升期的人士來說，問題不大。

　　赤崗板塊：以租養(yǎng)供缺口為五六千

　　中原地產(chǎn)赤崗分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理曾偉健介紹，赤崗板塊選擇“租一買一”方式的置業(yè)者較少。如該買家持有一套面積約60平方米的鴻運(yùn)花園兩房，現(xiàn)時(shí)租金約2600元/月，而購入該樓盤約100平方米三房，總價(jià)約200萬元，按首付四成計(jì)算，這套三房月供款約4000~5000元。通過租金補(bǔ)貼后，該三房每月供款近2000元。如置業(yè)者持有76平方米的佳信花園兩房，租金約4000元/月，而同小區(qū)100平方米左右的三房單位，總價(jià)約250萬元，按首付四成、貸款約25年計(jì)算，這套三房月供款為9573元左右，月租金與月供款差距約5000~6000元。

　　鐘村板塊：祈福換樓租與供價(jià)差6千

　　中原地產(chǎn)金山谷花園分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理盧漢成介紹，如置業(yè)者持有一套85平方米的祈福新村兩房，租金約達(dá)2800元/月。而祈福新村三房以面積約130平方米居多，總價(jià)約200萬元，按首付四成計(jì)算，這套三房月供款約8000~9000元左右。月租金與月供款差價(jià)近6000元，相差較大。由于現(xiàn)時(shí)買家二次置業(yè)放開限制，因此有部分買家選擇“租一買一”方式，但數(shù)量不多，更多買家以首次置業(yè)或“賣一買一”改善型買家為主。

　　康王路板塊：能月供一萬可換房

　　中原地產(chǎn)恒寶分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理黃啟洪表示，如置業(yè)者持有一套約60平方米樓梯兩房，租金在3000~4500元/月，如果購入100平方米樓梯三房，總價(jià)約270萬元，月供款約1萬元。月租金與月供款差價(jià)約7000~8000元，可能會(huì)超出不少置業(yè)者預(yù)算。如果計(jì)劃出租電梯單位，70平方米電梯兩房現(xiàn)時(shí)租金在5000元/月，如果購入110平方米電梯三房，總價(jià)約300萬元，月供款約1萬~2萬元左右。月租金與月供款相差近1萬元。黃啟洪建議，選擇“租一買一”時(shí)，租金并非主要的還款金額來源，但可作日后投資升值之用。

　　東風(fēng)東板塊：租電梯房住樓梯樓

　　中原地產(chǎn)先烈中路分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理朱澄鋒表示，在該板塊“租一買一”可能相對(duì)會(huì)較為吃力。如置業(yè)者持有一套68平方米的洪都逸品電梯兩房，租金在4500~5000元/月，如購入樓齡約10年的凱城華庭一套120平方米三房，總價(jià)約400萬元，月供款約1.5萬元。月租金與月供款差價(jià)約1萬元，可能會(huì)超出不少置業(yè)者預(yù)算。如想減輕還貸壓力，在該板塊“買一”可能要選擇樓梯三房，一套81號(hào)大院約93平方米的三房，總價(jià)約190萬元，按首付四成、貸款約15年來計(jì)算，月供款約9000元左右，再用出租的兩房租金補(bǔ)貼，還貸壓力相對(duì)較輕。

　　機(jī)場(chǎng)路板塊：“租新住舊”實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想

　　中原地產(chǎn)齊富路分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理張?jiān)豪捉榻B，機(jī)場(chǎng)路板塊電梯兩房月租在3000~3200元，如置業(yè)者持有一套約80平方米電梯兩房，利用租金補(bǔ)貼方式購入該板塊的三房，可選擇樓齡約12年的白云駿景家園或者樓齡約18年的云霄樓。現(xiàn)時(shí)，白云駿景家園107平方米左右的電梯三房，總價(jià)約180萬元，如首付四成，貸款年限約25年，月供款近7000元，“租一買一”差價(jià)約在3800~4000元左右。如果選購云霄樓約100平方米的樓梯三房，總價(jià)約110萬元，假設(shè)首付四成，貸款年限為20年，月供款約4000~5000元，“租一買一”差價(jià)約2000元，還貸壓力相對(duì)較小。

　　“租一買一”貼士

　　從記者搜集的“租一買一”置換方案看，各區(qū)置換成本不一，白云區(qū)出租新的電梯房再買舊樓，月供缺口兩三千；高大上的越秀和珠江新城，置換成本高得多，“租一買一”后每月估計(jì)要1萬元以上。對(duì)于手頭有套兩房的購房者，出于改善居住、親友團(tuán)聚以及“二胎”考慮，置換一套三、四房很有必要。目前貸款政策已大為放松，如果的確有置換需求，趁早買才是正道。

　　“租一買一”，出租收入可作為每月固定收入來源。如已結(jié)清首次置業(yè)款，新購第二住房需提交每月收入證明，只要工資收入與租金收入總和超過新購房屋月供的兩倍即可。此外，由于目前股票市場(chǎng)興旺，且購房者需預(yù)留一定周轉(zhuǎn)資金，建議首期款盡可能利用央行新政，首付給多一點(diǎn)則月供少一點(diǎn)，月供給少一點(diǎn)，可用增加貸款期來減少月供。

　　此外，“租一買一”勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)關(guān)系到住哪一個(gè)房屋，出租哪一個(gè)房屋。出于置換考慮，自住當(dāng)然選擇是增購的大面積，小面積房屋出租也更容易。住慣新電梯兩房，要搬到樓梯樓三房，可能心理落差會(huì)很大，故此中介人士建議置換的房屋宜選擇樓齡長(zhǎng)一點(diǎn)但保養(yǎng)較新的單位。市區(qū)內(nèi)部分電梯樓和樓梯樓單價(jià)相差不大，換房要仔細(xì)看清楚才行。