根據(jù)“規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負(fù)增長”、“以土地利用方式轉(zhuǎn)變倒逼城市發(fā)展轉(zhuǎn)型”的要求，上海已進(jìn)入存量土地開發(fā)為主的階段，城市更新將成為上海可持續(xù)發(fā)展的主要方式。

　　4月29日舉行的上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上，上海市規(guī)劃國土資源局副局長徐毅松表示，《上海市城市更新實(shí)施辦法》已經(jīng)于4月7日通過上海市政府常務(wù)會(huì)議審議，即將下發(fā)。

　　所謂的城市更新，主要是指對(duì)建成區(qū)的城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行改善。今年是上海城市更新工作的開局年，也是比較關(guān)鍵的一年，徐毅松稱，希望總結(jié)一批可復(fù)制、可推廣的優(yōu)秀案例，來進(jìn)一步推進(jìn)試點(diǎn)工作。目前上海已經(jīng)啟動(dòng)了包括徐匯區(qū)西亞賓館開放公共空間等在內(nèi)的首批試點(diǎn)。

　　上海建設(shè)用地總規(guī)模接近規(guī)劃天花板，新增用地空間非常狹小。2013年底上海建設(shè)用地3070平方公里，約占全市陸域面積45%，2008~2013年6年間，城市建設(shè)用地年均凈增量近50平方公里。距離2020年3226平方公里的終極規(guī)模，只剩下156平方公里的增量空間。

　　根據(jù)上海新一輪城市總體規(guī)劃，必須遵循的一條原則就是嚴(yán)守用地底線，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地“零增長”甚至負(fù)增長。這也就意味著，今后幾年上海平均每年新增建設(shè)用地只能控制在20多平方公里，不到2008~2013年6年年均增量的一半。

　　基于此，上海將很難單純依靠農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，更多的必須從建設(shè)用地布局調(diào)整，以及結(jié)構(gòu)優(yōu)化上尋找出路。

　　徐毅松說，當(dāng)前，上海市建成區(qū)還存在城市能級(jí)不高、活力不足、公共空間和服務(wù)設(shè)施仍有較大缺口、城市慢行系統(tǒng)便利化程度不高、城市風(fēng)貌保護(hù)不夠等問題。

　　在實(shí)施城市更新過程中，吸引包括物業(yè)主體、社會(huì)公眾、多領(lǐng)域?qū)I(yè)人士等的多方參與，是一個(gè)重要的路徑。為實(shí)現(xiàn)多方參與，上海提出在建成區(qū)給予適度的規(guī)劃、土地政策。

　　比如，在規(guī)劃方面，可以有條件地實(shí)現(xiàn)用地轉(zhuǎn)性、高度提高、容量增加。

　　具體來說，在符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和國家規(guī)劃土地法規(guī)要求的前提下，允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換，鼓勵(lì)公共性設(shè)施合理復(fù)合集約設(shè)置；在地區(qū)整體空間對(duì)建筑高度不敏感的地區(qū)，允許高度適度提高，緊湊建設(shè)，以高度換開放空間等。

　　而在土地方面，允許創(chuàng)新土地開發(fā)方式，按照存量補(bǔ)地價(jià)的方式，支持現(xiàn)物業(yè)權(quán)利人或者現(xiàn)物業(yè)權(quán)利人的聯(lián)合體，依據(jù)規(guī)劃重新取得建設(shè)用地使用權(quán)。

　　此外，還可以沿用舊區(qū)改造出讓金返還政策。

　　目前，上海的城市更新主要聚焦于公共空間、公共服務(wù)設(shè)施不足的地區(qū)，工作難度大，需投入資金多，為鼓勵(lì)區(qū)縣推動(dòng)城市更新工作，沿用舊區(qū)改造和城中村改造土地政策，對(duì)于城市更新中存量補(bǔ)地價(jià)的土地出讓收入，在計(jì)提后返還區(qū)縣專項(xiàng)用于城市更新工作。

　　徐毅松表示，此舉并不會(huì)沖擊現(xiàn)有市場土地管理，因?yàn)槟壳巴恋厥諆?chǔ)還是城市改造的有效方法，試點(diǎn)是在中心城范圍，不包括已經(jīng)列入土地征收范圍內(nèi)的舊區(qū)改造、工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型，以及城中村地區(qū)。“我們制訂《更新辦法》的時(shí)候也做了大量的調(diào)研工作，試點(diǎn)項(xiàng)目的數(shù)量和試點(diǎn)范圍是比較可控的，我們研判下來不會(huì)對(duì)現(xiàn)有的土地市場造成沖擊?！?/p>