日前，合富置業(yè)發(fā)布《2015年廣州二手房市場白皮書》，對2014年廣州二手樓市做了總體分析，并對2015年的走勢做出預(yù)測?！皩τ?015年廣州二手樓市交投量是否會(huì)大幅度增長，我們還是持謹(jǐn)慎態(tài)度”，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示，今年雖有大環(huán)境等方面的利好因素，但是一手供應(yīng)充裕且二手入市門檻高企的因素仍在，因此，總體預(yù)計(jì)2015年廣州二手樓市的成交量或會(huì)增加一到兩成之間。價(jià)格方面，由于客戶追價(jià)意愿普遍不強(qiáng)，二手樓價(jià)仍將以平穩(wěn)為主基調(diào)。

　　2014年登記交易量減少四成五

　　據(jù)廣州國土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年廣州二手住宅登記交易4.88萬宗，392萬㎡，較2013年同期均減少了四成五。上半年，二手交投大幅下滑尋底；下半年低位企穩(wěn)后，受“佛山解限”、“930房貸新政”和降息影響，四季度交投溫和回升。全年看，客戶心態(tài)大致經(jīng)歷了“年初謹(jǐn)慎；觀望等降；政策松動(dòng)后逐漸看穩(wěn)”的過程?！笆字昧?、換房需求三成”的市場結(jié)構(gòu)全年大致穩(wěn)定。

　　價(jià)格方面，上半年，業(yè)主心態(tài)逐漸走弱，二手樓價(jià)逐月微幅回調(diào)；四季度業(yè)主心態(tài)大致回穩(wěn)，二手樓價(jià)有所走穩(wěn)。

　　陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2014年全年廣州二手住宅網(wǎng)簽2.47萬套，220萬㎡，較2013年分別減少32%和27.5%。

　　由各區(qū)域的網(wǎng)簽量看，天河、海珠、越秀、荔灣、白云等中心六區(qū)的網(wǎng)簽量降幅較大，均在四到六成之間。番禺、花都、蘿崗、增城、從化等外圍片區(qū)的降幅相對不大，基本在一成左右。中心區(qū)的網(wǎng)簽降幅遠(yuǎn)高于外圍片區(qū)，主要與外圍區(qū)域在2014年的年初才正式實(shí)施二手住宅全面網(wǎng)簽有關(guān)，也與中心區(qū)樓價(jià)高企、部分需求外溢有關(guān)。

　　二手物業(yè)比市區(qū)一手仍有優(yōu)勢

　　2014年，中心區(qū)一手和二手的樓價(jià)總體仍然維持高位企穩(wěn)。據(jù)合富輝煌（中國）市場研究部監(jiān)測顯示，天河、海珠、越秀、原荔灣等市區(qū)的新盤價(jià)格均在3萬元/㎡以上，超過4萬元/㎡的新盤不在少數(shù)，中心四區(qū)的一手成交均價(jià)基本超過3萬元/㎡，總體價(jià)格維持高位企穩(wěn)。

　　二手樓價(jià)方面，據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2014年市區(qū)新盤附近的較優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)，價(jià)格基本維持在2.5萬元/㎡以上，不少超過3萬元/㎡?？偟膩碚f，一手盤的價(jià)格高出同地段較優(yōu)質(zhì)二手盤5000—8000元/㎡左右。因此，二手物業(yè)的價(jià)格仍有一定優(yōu)勢。此外，二手物業(yè)仍有著社區(qū)規(guī)模、成熟度、居住氛圍、學(xué)位、配套、入住時(shí)間等優(yōu)勢，加上市區(qū)新盤不多等因素，市區(qū)新盤對二手客源的分流相對不明顯。據(jù)廣州國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年中心六區(qū)的新貨供應(yīng)量僅占廣州十區(qū)的兩成。

　　由于換房需求增多，部分買家“一步到位”等因素，上半年二手樓市素質(zhì)較好的中高端單位需求有所增多，總體成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性拉升。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2014年廣州中心六區(qū)二手住宅成交均價(jià)高達(dá)2.66萬元/㎡，個(gè)別月份甚至逼近3萬元/㎡的大關(guān)，同比上漲18.9%；套均總價(jià)230萬，個(gè)別月份甚至超過250萬，同比上漲22.3%。

　　新客大多看穩(wěn)后市

　　對于2015年廣州二手樓市的走勢，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示，總體將有所好轉(zhuǎn)，交投會(huì)增加。他認(rèn)為，這個(gè)判斷主要基于以下兩方面的認(rèn)識(shí)：

　　一是國家政策、信貸流動(dòng)性的大環(huán)境會(huì)趨好。2015年是穩(wěn)增長之年，同時(shí)也是深化改革之年，房地產(chǎn)一定會(huì)從2014年階段性下行、調(diào)整恢復(fù)到符合增長、改革的主題的正常軌道。房地產(chǎn)政策維穩(wěn)已先行，流動(dòng)性得到改善而且會(huì)繼續(xù)改善，房地產(chǎn)市場恢復(fù)符合經(jīng)濟(jì)增長、地方、行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的最大利益。

　　特別是政策方面，限購基本放開，“930房貸新政”取消限貸，政策面與2014年完全不同，雖然廣州的限購政策依然沒有放松，不過，市場預(yù)期廣州限購遲早松綁，這對于購房人增強(qiáng)入市信心有幫助，有助于提升市場交投活躍度。

　　而經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，也會(huì)促進(jìn)管理層適度放松流動(dòng)性來解決融資難、融資貴的問題，以逆周期的操作來幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長，這對房地產(chǎn)而言是利好。

　　二是2014年底，看穩(wěn)的買家逐漸增多，新客入場的熱度有所提升。據(jù)悉，四季度二手樓市新收客戶量較三季度增加了兩到三成左右，新客大多看穩(wěn)后市，但目前仍以看樓市為主，未急于下定。

　　“至于2015年廣州二手樓市交投量是否會(huì)大幅度增長，我們還是持謹(jǐn)慎態(tài)度”，龍斌說，主要考慮兩方面原因：一是2015年一手供應(yīng)充裕，據(jù)合富輝煌市場研究部數(shù)據(jù)，2015年廣州（十區(qū)）可售貨量將會(huì)達(dá)到12萬套，其中金沙洲、華南板塊、蘿崗、新塘、南沙、花都外圍及近郊占大頭。二是業(yè)主大多不愿進(jìn)一步讓價(jià)，入市門檻依然高企。隨著“筍盤”和剛需舊客的逐漸消化，市場的交易節(jié)奏也會(huì)有所放緩，二手樓市需要階段性儲(chǔ)客，二手交投增幅應(yīng)該不會(huì)太大。

　　因此，龍斌總結(jié)，在現(xiàn)時(shí)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持穩(wěn)定的情況下，總體預(yù)計(jì)2015年廣州二手樓市的成交量或會(huì)增加一到兩成之間；價(jià)格方面，由于客戶追價(jià)意愿普遍不強(qiáng)，二手樓價(jià)仍將以平穩(wěn)為主基調(diào)。南方日報(bào)記者 許蕾