文/廣州日報記者陳明

　　根據(jù)各大專業(yè)機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)表明，在新政刺激下，東莞大戶型、二手別墅市場成交量大增近三分之一。在第一季度成交的十五萬平方米別墅產(chǎn)品中，市中區(qū)的二手別墅成為主力軍。金信聯(lián)行、科威國際等物業(yè)中介有關(guān)人士認為，后市將還有一波成交高峰，這是前期被壓制的市場需求得到釋放，同時新政激發(fā)了潛在買家積極性所導(dǎo)致。

　　市場：從投資品回歸居住功能 兩極分化走勢依舊

　　“二手別墅的看房量和成交量都大幅走高，近期成交量和看房人士都增加了30%以上?！苯鹦怕?lián)行世紀(jì)城分行高級營業(yè)主任李偉表示：就目前別墅行情來說，認籌較為火熱，客戶咨詢量也逐漸增多，與去年同期相比，一手別墅成交量上升了50%，在價格方面也是趨于平穩(wěn)上升。與一手相比，二手別墅行情更為樂觀，總體成交量上升1/3，很重要的原因在于樓市政策利好，吸引了不少改善型購房者積極入市。

　　這一輪行情中，別墅以及大戶型所面向的買家依然是以實際居住為目的的高收入群體，尚未出現(xiàn)以投資炒房獲利的機構(gòu)和買家。本輪行情的上揚，導(dǎo)致市中區(qū)、長安、虎門等大型經(jīng)濟強者的高端物業(yè)受到了明顯的追捧，尤其是配套設(shè)施成熟、小區(qū)人氣旺盛的小區(qū)別墅，成為當(dāng)前市場交易的熱點產(chǎn)品。在南城西平、東城火煉樹一帶，由于居住社區(qū)集中、配套完善，僅有的兩三處成熟別墅成為買家的理想目標(biāo)。這些地方的二手別墅由于建成多年，入住率高，因而前往中介機構(gòu)打聽價格的買家也相應(yīng)增多。

　　不過，記者了解到，一些配套不完善、位置偏遠的投資痕跡明顯的別墅項目依然受到冷落，例如在萬江靠近東江水道的一處別墅區(qū)，其公共面積雜草叢生、開發(fā)已久、尚無業(yè)主進駐的數(shù)十棟米黃色別墅已經(jīng)有些破落。小區(qū)保安告訴記者說，這里賣出去的只是小部分，并且買的人也沒有入住的打算，多數(shù)都是用于投資等著漲價的。

　　同樣的情形，還出現(xiàn)在厚街的橫崗水庫、南城水濂山附近的一些新樓盤，這些區(qū)域由于遠離市中區(qū)，新建的小區(qū)整體上入住率偏低，其新建的別墅項目難以形成較旺的人氣。

　　據(jù)悉，盡管目前市場回暖，沒有形成人氣的無人居住別墅產(chǎn)品價值依然在不斷走低，這讓不少開發(fā)商在推新別墅項目的計劃制訂感到不樂觀，一些郊區(qū)的高端物業(yè)開盤時間不斷押后，明顯感受到開發(fā)商謹(jǐn)慎的一面。

　　預(yù)測：后市需求有限

　　對于后市的走向，業(yè)界人士普遍盡管當(dāng)前成交活躍，但是持續(xù)時間不會太長。主要在于新開發(fā)產(chǎn)品越來越多，而宏觀經(jīng)濟不甚樂觀壓制了市場。東莞中原研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度東莞別墅共有17個項目有新品入市，量不斷加大，而僅僅依靠實際居住需求的改善型買家，實在難以支撐如此龐大的庫存。

　　合富置業(yè)最新的市場研究也認為，由目前的情況看，二手高端產(chǎn)品在全年來說交投增幅應(yīng)該不大。主要受兩方面因素制約：一是新貨供應(yīng)充裕。據(jù)合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院監(jiān)測截至2014年11月底，東莞一手住宅庫存面積約537萬平方米，由此預(yù)計，年底新盤分流二手客源的現(xiàn)象將會持續(xù)。二是持盤業(yè)主心態(tài)平穩(wěn)，讓價不足，買賣雙方的價格分歧仍較大。

　　由此預(yù)計，2015年東莞二手樓市仍會以首置剛需的正常釋放為主，交投小幅回升一到兩成左右，高端樓盤買家一旦完成了前期積累的成交需求，將會回歸到相對平淡的常態(tài)之下。