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　　“330”新政對(duì)房地產(chǎn)交易市場刺激明顯，特別是在一線城市，二手房成交量大幅增長。長期來看，靠房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策刺激，實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，不太現(xiàn)實(shí)。去產(chǎn)能、兼并重組和轉(zhuǎn)型升級(jí)一定是主旋律

　　“自從‘330’政策發(fā)布以來，我的電話就特別火爆，全天基本都在帶客人看房、簽單、交易中心的過程中?！痹诤汀秶H金融報(bào)》記者的聊天中，張衛(wèi)的語氣中透著久違的興奮。

　　張衛(wèi)是上海某大型地產(chǎn)公司的中介，平時(shí)主要負(fù)責(zé)上海新華路板塊的二手房業(yè)務(wù)，同時(shí)也會(huì)銷售一些公司代理的新房業(yè)務(wù)。

　　上月末，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部發(fā)文，松綁樓市，力度之大令業(yè)界驚訝。在張衛(wèi)看來，“屬于他們的牛市來了”。

　　半個(gè)月過去了，張衛(wèi)說，目前相關(guān)政策已落地，全國商品房市場促成交、去庫存的效果已經(jīng)初步顯示。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，政策落地后的7天，中原地產(chǎn)平均每分鐘成交3.5套；4月6日－4月12日，北上廣深4個(gè)一線城市樓市成交面積同比增長超過六成。

　　政策相繼落地

　　15個(gè)部委堅(jiān)持分類指導(dǎo)，地方政府對(duì)公積金政策有所放松，商業(yè)銀行房貸利率優(yōu)惠出現(xiàn)

　　隨著3月30日新政策的出臺(tái)，樓市政策面展現(xiàn)出全新面貌，各地在公積金、貸款等方面都出臺(tái)了新政，為改善性需求的落地開路。

　　“營業(yè)稅‘5改2’在財(cái)政部通知發(fā)布后的第二天也就是4月1日已經(jīng)開始實(shí)施了?！睆埿l(wèi)告訴記者，對(duì)于符合“5改2”政策條件，在政府發(fā)布之前已經(jīng)審?fù)甓惖€沒有繳稅辦理過戶手續(xù)的一部分購房者，可以按照新的政策免征營業(yè)稅。

　　在房貸政策方面，一位工商銀行的信貸員在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，上海的工商銀行已經(jīng)全部執(zhí)行“330”新政的要求，針對(duì)購買二套房的貸款最低首付款比例已經(jīng)由原來的60%調(diào)整為不低于40%，利率還是原來的上浮10%，不過，前提必須是購買普通住宅。

　　與此同時(shí)，該人士向記者透露，針對(duì)首套房的利率優(yōu)惠也有所放松。“銀行內(nèi)部會(huì)有一個(gè)評(píng)估系統(tǒng)，一些資質(zhì)好，打分高的購房者可以享受到最低利率九折的優(yōu)惠”。

　　不過，從各地媒體的報(bào)道來看，并不是所有銀行都開始執(zhí)行二套房貸政策。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測范圍內(nèi)的上海地區(qū)26家銀行中，一共有4家銀行開始執(zhí)行二套房首付四成的新政，包括浙商銀行、友利銀行、工商銀行及郵儲(chǔ)銀行。目前北京和深圳分別已經(jīng)有6家銀行及8家銀行開始執(zhí)行二套房貸款新政，相比之下，上海各銀行的執(zhí)行速度稍顯落后。在首套房利率方面，僅工商銀行首套房利率由九五折下調(diào)至九折，其他銀行沒有變化。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二套房首付四成這一政策上，各銀行基本都已經(jīng)開始實(shí)施，利率優(yōu)惠方面，民生銀行、匯豐銀行的首套房利率也低至九折以下，但疊加在優(yōu)惠利率之上的附加條件較多。

　　在公積金方面，各地政府也在積極出臺(tái)新政落實(shí)細(xì)則。4月9日，上海市公積金管理中心發(fā)布通知稱，上海將改進(jìn)住房公積金提取機(jī)制，職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個(gè)月，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。同時(shí)，公積金提取額度也做出調(diào)整，最高月提取限額為2000元，該調(diào)整將于5月1日起執(zhí)行。

　　遼寧省政府也在4月9日當(dāng)天發(fā)布了關(guān)于支持居民自住和改善性住房需求的通知，規(guī)定居民公積金貸款最低首付20%，貸款額度最高提至80萬元，還貸年齡延長至法定退休年齡后5年。

　　4月7日，深圳市住房公積金貸款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30%。4月8日，安徽省直住房公積金貸款政策調(diào)整，省直住房公積金貸款的二套房首付比例將降至30%，貸款利率上浮10%。

　　值得注意的是，在“330”新政之后，4月10日，最新發(fā)布的政府工作報(bào)告中明確，15部委負(fù)責(zé)堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　市場有所反彈

　　政策落地后的7天，中原地產(chǎn)平均每分鐘成交3.5套。4月6日-4月12日，一線城市樓市成交面積同比增長63%

　　“330新政”落地已經(jīng)半個(gè)月，市場反應(yīng)到底如何？這個(gè)問題的答案從地產(chǎn)中介公司的銷售數(shù)據(jù)中可以獲悉。

　　記者從中原地產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示，政策落地后的7天，中原地產(chǎn)總銷售新建住宅6561套，銷售二手房5190套，按照每天8小時(shí)計(jì)算，平均每分鐘成交3.5套。按照傭金計(jì)算，2.47億的傭金收入是歷史單周最高，對(duì)應(yīng)的簽約值達(dá)到了150億-160億。參照以往的數(shù)據(jù)，2014年“930認(rèn)房不認(rèn)貸”政策之后的一周，中原地產(chǎn)同期的可比小時(shí)業(yè)績?yōu)?.7億。

　　“和‘930政策’后一周業(yè)績作對(duì)比，一二線城市銷售業(yè)績的漲幅基本都在接近或超過100%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，其中，深圳的業(yè)績漲幅達(dá)到了150%，上海以及廈門、重慶等二線城市達(dá)到了100%，北京為80%。

　　張衛(wèi)告訴記者，新政發(fā)布后，他所在的新華路板塊，每天都可以成交五六套，而政策沒出來之前，基本都是兩三周才能成交一套。

　　4月5日剛剛付完定金的王先生告訴《國際金融報(bào)》記者，去年就在看房，因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)，想再買個(gè)學(xué)區(qū)房，但受到政策的限制，一直在猶豫要不要購買第二套房子。但新政的出臺(tái)讓他徹底打消了猶豫。

　　中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，樓市新政促進(jìn)成交的效果初步顯現(xiàn)。4月6日-4月12日，全國重點(diǎn)監(jiān)測的38個(gè)城市樓市成交面積同比均出現(xiàn)增長，其中，一線城市上周樓市成交面積合計(jì)達(dá)81.02萬平方米，同比增長63%，北上廣深4個(gè)一線城市樓市成交面積同比增長超過六成。

　　在價(jià)格方面，上漲的趨勢(shì)較為明顯，尤其在二手房市場。張衛(wèi)告訴記者，政策出臺(tái)后，掛牌價(jià)有明顯的上漲，一些在談客戶也出現(xiàn)了跳價(jià)現(xiàn)象。

　　“有一個(gè)業(yè)主，原來的售價(jià)是330萬，結(jié)果政策出臺(tái)后，直接跳至360萬?！睆埿l(wèi)表示。

　　張大偉認(rèn)為，“330”政策的刺激影響的確超過之前，而且從目前看，后續(xù)依然有加碼政策出現(xiàn)的可能性。

　　后市更加健康

　　房地產(chǎn)市場已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展的新常態(tài)，商品房價(jià)格難有以往個(gè)別年份瘋狂上漲的局面

　　張大偉認(rèn)為，此輪政策力度堪比2008年末的一輪救市，當(dāng)時(shí)直接引發(fā)了2009年市場的井噴局面。信貸、財(cái)稅兩個(gè)對(duì)新房及二手房交易環(huán)節(jié)影響舉足輕重的政策同時(shí)作出調(diào)整，市場后續(xù)勢(shì)必迎來一輪明顯上揚(yáng)行情。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)記者表示，就政策本身來講，核心還是為了鼓勵(lì)和刺激置換性的改善性需求，就是首次改善和置換型住房。

　　“上半年壓力會(huì)輕一點(diǎn)，下半年市場會(huì)步入上行的周期，應(yīng)該會(huì)在四季度，尤其是9、10月份，出現(xiàn)日光盤是很正常的現(xiàn)象。”張宏偉表示，2015年上海樓市的均價(jià)會(huì)直奔3萬。

　　戴德梁行董事伍惠敏對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，在新政助力下，樓市將出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面。

　　“首先，從政策層面來說，今年全年GDP增長目標(biāo)為7%，房地產(chǎn)重要性重新凸顯；中央新政提出去行政化，由市場干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲎园l(fā)調(diào)節(jié)。目前的政策針對(duì)普通住宅，相信未來對(duì)高端住宅的利好政策也會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)。”伍惠敏表示，其次，從開發(fā)商層面而言，實(shí)力大牌開發(fā)商會(huì)收縮三四線城市，主攻一二線城市，尤其加強(qiáng)一線城市布局。事實(shí)上，在一季度全國銷售20強(qiáng)的上市房企在一線城市拿地高達(dá)六成，創(chuàng)歷史新高。

　　伍惠敏預(yù)測，受政策利好刺激，2015年樓市將與股市齊“?！?，呈現(xiàn)出“量價(jià)齊升”的走勢(shì)，二季度后成交量會(huì)繼續(xù)上升，全年有望達(dá)到1000萬平方米以上的成交。對(duì)于大眾關(guān)心的房價(jià)，預(yù)計(jì)中低端住宅價(jià)格上漲10%，高端住宅上漲5%-8%。

　　易居研究院研究員亢亞娟則表示，預(yù)計(jì)二季度在利好政策的影響下，加上推貨高峰期逐漸到來，房地產(chǎn)市場熱度將進(jìn)一步提升，房企業(yè)績有望得到改善，但房地產(chǎn)市場已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展的新常態(tài)，商品房價(jià)格難有以往個(gè)別年份瘋狂上漲的局面，而將呈現(xiàn)更加穩(wěn)步健康的走勢(shì)。

　　名詞解釋

　　“330新政”

　　3月30日，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)居民購買二套房首付比例進(jìn)行了調(diào)整。通知指出，擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，購買二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。公積金貸款買首套房最低首付款比例為20%。公積金貸款買二套房，已結(jié)清一套購房貸款的，最低首付款比例為30%。同日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，普通住房營業(yè)稅滿五免征變?yōu)闈M二免征，滿二不滿五的非普通房，由之前全額征稅，改為差額征稅。以上房地產(chǎn)政策統(tǒng)稱“330新政”。