本地熱點

　　房地產政策“組合拳”接連出擊，刺激購房者買房置業(yè)，而開發(fā)商也沒閑著，一方面以價換量積極出貨，另一方面爭搶優(yōu)質地塊，推動土地溢價率飆升。

　　據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度商住地供應9宗，面積合計28.02萬平方米，環(huán)比增加691.84%。這9宗商住地中，有4宗土地溢價成交。其中，中惠地產更是經過5家19輪的搶奪，最終以溢價81%才斬獲位于鳳崗鎮(zhèn)雁田片區(qū)的地塊。

　　不過，今年第一季度中，2月份并無優(yōu)質地塊上市，3月份土地市場更是出現(xiàn)供應斷檔。

　　對此，業(yè)內人士解讀稱，東莞土地開發(fā)強度逾40%，優(yōu)質地塊供應緊缺將成為新常態(tài)，今后東莞可能會加快“三舊”改造，盤活資源，增加供應。此外，開發(fā)商之間合作開發(fā)的趨勢也會更加明顯。

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　　品牌開發(fā)商哄搶優(yōu)質地

　　今年第一季度商住地供應9宗，面積合計28.02萬平方米，環(huán)比增加691.84%。這9宗商住地中，4宗土地溢價成交。分別由中惠地產以溢價81%、三正地產以溢價38.46%、碧桂園以溢價11.13%、海倫堡以溢價65.02%獲得。

　　今年1月，東莞土地市場迎來久違的拍賣熱潮，也出現(xiàn)多家企業(yè)多輪競拍土地的盛況，可見開發(fā)商亟須競地補倉，并下重本布局。本土企業(yè)中惠地產、三正地產、廣源地產拿地熱情高漲，地塊溢價率飆升；外來企業(yè)碧桂園、海倫堡地產接連拿地，擴張在東莞的版圖。

　　東莞市場重現(xiàn)溢價成交，可見開發(fā)商拿地心態(tài)較為急切。

　　東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度商住地供應9宗，面積合計28.02萬平方米，環(huán)比增加691.84%。

　　這9宗商住地中，4宗土地溢價成交。其中，中惠地產經過5家19輪的搶奪，以溢價81%斬獲位于鳳崗鎮(zhèn)雁田片區(qū)的地塊，該地占地面積達1.66萬平方米；經過4家企業(yè)10輪的競拍，三正地產以溢價38.46%獲得鳳崗鎮(zhèn)雁田片區(qū)占地面積1.86萬平方米的土地；經過2家企業(yè)6輪競拍，碧桂園拿下大朗蔡邊村占地面積5.59萬平方米的地塊，溢價率達11.13%；此外，位于寮步塘邊村占地面積2.63萬平方米，經過4家19輪的搶奪，海倫堡以溢價65.02%獲得。

　　不過，今年第一季度中，2月份并無優(yōu)質地塊上市，3月份土地市場更是出現(xiàn)供應斷檔。對此，東莞中原地產表示，從今年第一季度商住地供應情況來看，供應緊缺局面依舊延續(xù)。政府在推地上依然謹慎，市場上缺乏熱點區(qū)域的優(yōu)質地塊上市，供求關系緊張。

　　一位業(yè)內人士表示，在高周轉的策略下，品牌房企啟動快建快銷的開發(fā)模式，萬科、碧桂園、萬達、恒大等開發(fā)商均采用的是拿地后即快速開發(fā)快速入市銷售的策略，其土地儲備量明顯不足。

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　　房企土地儲備不足

　　萬科在去年并沒有競得土地，土地儲備略顯不足。碧桂園的主要儲備用地是今年從大朗拿下的，也需面臨開發(fā)土地吃緊的問題。此外，金地、萬達、恒大地產也面臨在后續(xù)土地儲備不足的狀況。

　　今年，從東莞各大房企的推貨狀況來看，東莞的本土開發(fā)商和外來品牌開發(fā)商都面臨著土地儲備不足，后續(xù)發(fā)展受窘的狀況。

　　作為東莞本土四大龍頭之一的中信地產，目前在售項目只有中信·富春山居。難以想象的是，當年中信地產坐擁大量的土地資源，陽光澳園、凱旋城、森林湖等多個項目相繼落地東莞。

　　對此，中信地產東莞公司相關負責人表示，目前是房地產白銀時代，市場的格局發(fā)生了轉變，開發(fā)商拿地相比以前較為謹慎。在產品的開發(fā)上，房企間的聯(lián)合也會成為趨勢。他表示：“中信地產會在今年積極儲備土地，并計劃在黃江、大朗、塘廈等區(qū)域拿地。此外，中信地產也會考慮與其他開發(fā)商合作開發(fā)項目?！?/p>

　　近年來逐漸淡出東莞房地產行業(yè)的新世紀地產今年也沒有全新的項目入市，其多數(shù)項目是與其他開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)。對此，新世紀地產相關負責人表示：“現(xiàn)在本土房企拿地很難，我們也有參加土地競拍，可因為實力不夠、競爭過于激烈，我們也無法競得土地?！痹撠撠熑吮硎?，“新世紀地產早已走出東莞了，將自己的開發(fā)經驗帶到三線城市，新世紀地產在清遠等地有大型的項目?！?/p>

　　本地房企拿地難，外來的品牌開發(fā)商也難以置身其外，面臨土地儲備不足的狀況。

　　從今年推貨的狀況來看，萬科、碧桂園等開發(fā)商在年內只有一個全新盤。全新項目的上市與土地的儲備供應有關。據(jù)悉，萬科在去年并沒有競得土地，土地儲備略顯不足。碧桂園的主要儲備用地是今年從大朗拿下的，也需面臨開發(fā)土地吃緊的問題。此外，金地、萬達、恒大地產也面臨在后續(xù)土地儲備不足的狀況。

　　據(jù)悉，佳兆業(yè)和中熙的土地儲備用地相對較為豐富。東莞中原地產的數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)土地儲備建筑面積達到61.1萬平方米，中熙地產的土地儲備建筑面積約38.8萬平方米。

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　　“三舊”改造成重頭戲

　　截至2014年5月，東莞全市的土地開發(fā)強度達45%，其開放強度在全省范圍內僅次于深圳，“由于近1/3鎮(zhèn)街建設用地規(guī)模已突破2020年規(guī)劃數(shù)量，因此，必須盡快著手實施建設用地減量規(guī)劃，大力推進‘三舊’改造工作。”

　　為何近期東莞土地市場地塊供應開始放緩？業(yè)內人士分析，這或與東莞的相關部門推地謹慎有關。

　　今年年初，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局官網發(fā)布消息稱，東莞新一輪城市總體規(guī)劃綱確定了“國際制造名城、現(xiàn)代生態(tài)都市”的城市發(fā)展目標，同時明確全市開發(fā)強度即土地開發(fā)面積控制在50%以內，中心城區(qū)開發(fā)強度則控制在70%以內。

　　據(jù)廣東省省國土資源廳官方公布的數(shù)據(jù)，截至2014年5月，東莞全市的土地開發(fā)強度達45%，其開放強度在全省范圍內僅次于深圳，而在2010年，東莞全市土地開發(fā)強度是43%。

　　東莞市國土局局長劉杰在近日舉行的東莞市國土資源系統(tǒng)“法治推進”主題年活動動員大會上也表示，由于近1/3鎮(zhèn)街建設用地規(guī)模已突破2020年規(guī)劃數(shù)量，因此，必須盡快著手實施建設用地減量規(guī)劃，大力推進“三舊”改造工作。

　　豐泰地產營銷部總監(jiān)李文也表示，對于土地開發(fā)強度同樣緊張的深圳，主要是通過“三舊”改造的方式規(guī)劃土地的。東莞可仿效深圳，通過“三舊”改造規(guī)劃土地。相對來說，東莞的土地資源并沒有充分規(guī)劃利用，如城區(qū)邊上、鎮(zhèn)區(qū)之間的邊界、老廠區(qū)、村落里的荒地都沒有用上，若將其規(guī)劃起來，東莞的土地資源還是相當豐富的。

　　此外，劉杰表示，有一些項目打著科研用地、文化用地、物流園等旗號，利用地方轉型升級之迫切，跑馬圈地甚至囤地，變相搞商業(yè)商品房開發(fā)。“部分區(qū)域、鎮(zhèn)街、園區(qū)內部有地沒項目、有項目沒地用的結構性矛盾仍比較突出，一些地方‘三舊’改造推進緩慢未有實質性進展。”

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　　聯(lián)手合作漸成趨勢

　　在早前，土地是通過協(xié)議轉讓的方式出售的，部分本地開發(fā)商由此獲得大量的優(yōu)質土地，而外來的品牌開發(fā)商擁有大量的資金、技術。若本地房企和外來房企的聯(lián)手開發(fā)，就可能實現(xiàn)雙方共贏。

　　業(yè)內人士認為，東莞房地產市場發(fā)展呈平穩(wěn)向上，供求關系相對平衡，預計全年的土地供應量也呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢，供應緊缺也成為新常態(tài)。

　　東莞房地產協(xié)會秘書長陳駿良認為，開發(fā)商面臨的缺地情況，不會影響全年項目的正常銷售，要到兩三年后才可能體現(xiàn)其影響。

　　面對商住土地資源緊張的局面，東莞的房企該如何應對？豐泰建設營銷總監(jiān)李文提出，外來品牌開發(fā)商的資金流比較充足，較易爭奪到優(yōu)質地塊，非優(yōu)質地塊的開發(fā)成本較高，本土開發(fā)商拿地也不占優(yōu)勢。因此，近年來，本土開發(fā)商與外來開發(fā)商聯(lián)手合作共同開發(fā)樓盤，各取所需。譬如本土開發(fā)商可利用當?shù)氐呢S厚資源進行招商，而外來開發(fā)商帶來創(chuàng)新型的技術和營銷理念融入樓盤的建設，兩者間強強聯(lián)手，共同開發(fā)項目。

　　中信地產東莞公司相關負責人也表示，本土和外來開發(fā)商的聯(lián)手合作或會成為樓盤開發(fā)的趨勢。

　　李興旺認為，東莞的土地資源匱乏是分區(qū)域性的，土地資源之所以緊張是因為存量土地并沒有被激活?；㈤T、長安等熱點區(qū)域的土地資源較少，開發(fā)商競相爭奪該板塊的土地；非熱點區(qū)域的土地資源較多，開發(fā)商不感興趣競拍，導致其流穆矢摺

　　另外，他表示，由于歷史的原因，在早前，土地是通過協(xié)議轉讓的方式出售的，部分本地開發(fā)商由此獲得大量的優(yōu)質土地，而外來的品牌開發(fā)商擁有大量的資金、技術。若本地房企和外來房企的聯(lián)手開發(fā)，就可能實現(xiàn)雙方共贏。此外，他表示，東莞的開發(fā)商的項目開發(fā)水平在二線城市中處于前列，若開發(fā)商到三線城市尋求發(fā)展，也不失為一條途徑。

　　4月土地市場

　　將推兩塊商住地

　　■相關

　　根據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月3日，未來階段性內東莞預計將有8宗地塊掛牌出讓，占地面積合計40.35萬平方米，商住地2宗，面積合計12.27萬平方米，商業(yè)用地1宗，面積合計5.58萬平方米，工業(yè)用地3宗，面積合計15.73萬平方米，其他用地2宗，占地面積合計6.77萬平方米。

　　從東莞國土交易網得知，其中一宗商住地位于黃江林場，占地規(guī)模超過10萬平方米，容積率為2，起步樓面地價3010元/平方米，金地湖山大境、碧桂園翡翠山就在地塊附近，該地塊的樓面地價要高于碧桂園翡翠山。該地塊周邊有豐富的自然生態(tài)資源，加之占地規(guī)模大，又擁有適合打造高端產品的自然資源，預計將吸引實力房企參與競拍。

　　另一宗商住地是位于石排李家訪，占地規(guī)模僅1.52萬平方米，容積率為1.1，起步樓面地價2100元/平方米，均高于石排鎮(zhèn)以往出讓地塊的樓面地價。地塊規(guī)模小，容積率低，并且95%以上是住宅用地，起步樓面地價高，能否順利交易有待觀察。

　　此外，樟木頭還將出讓一宗占地5.58萬平方米的商業(yè)用地，這宗地塊曾在3月份流拍，4月再次出讓，起拍價和上次出讓一樣，起步樓面地價1598元/平方米。2014年樟木頭GDP生存總值是80.2億元，處于東莞鎮(zhèn)區(qū)排名的中下水平。東莞中原地產表示，如此大規(guī)模的商業(yè)用地，對開發(fā)商的商業(yè)運營水平、后期招商等方面都具有挑戰(zhàn)性和不可確定性，開發(fā)商拿地上是顧慮重重的。

　　撰文：南方日報記者 葉永茵 郝金朋