■土地市場季報

　　一系列樓市利好政策出臺，樓市信心得到加強，加上品牌房企土地儲備量下降，面對優(yōu)質(zhì)地塊，紛紛不惜溢價奪地。2015年第一季度東莞土地市場供需出現(xiàn)明顯回暖。第一季度全市共有34宗地塊掛牌上市，出讓面積約143.64萬平方米，雖然不能和2014年同期相提并論，但相對于“冰封期”的2014年下半年，今年第一季度土地供應(yīng)回暖趨勢明顯，土地供應(yīng)環(huán)比上漲兩倍多。業(yè)內(nèi)預(yù)計，今年土地市場將出現(xiàn)供需兩旺。

　　品牌房企包攬8宗商住用地

　　品牌房企拿地積極，一季度8宗成功交易的商住用地皆被5大品牌拿下。其中大石龍片區(qū)樓市發(fā)展前景被廣源地產(chǎn)看好，其在茶山以底價拿下“雙星子”地塊，面積總計6.14萬平方米，樓面地價均為1500元/平方米，位居開發(fā)商拿地規(guī)模排名首位。

　　碧桂園地產(chǎn)以溢價率11%競得大朗蔡邊村約5.59萬平方米的大地塊。大朗作為碧桂園2009年入駐東莞首發(fā)地以及大朗碧桂園的“品牌效應(yīng)”、2014年碧桂園52.57萬平方米的巨大銷量降低了其土地儲備，是其再次拿地的主要原因。

　　中惠熙元地產(chǎn)以82%溢價率拿下鳳崗約1.66萬平方米和以底價競得虎門赤崗社區(qū)約3萬平方米兩熱門區(qū)域地塊，彰顯其更加重視區(qū)域布局策略。三正地產(chǎn)入駐橋頭以底價競得1.54萬平方米地塊，緊隨其后，又以溢價率38%競得其熟悉的臨深區(qū)域鳳崗1.86萬平方米地塊。繼在石龍海倫灣熱銷形勢下，海倫堡地產(chǎn)被東莞樓市發(fā)展前景吸引，以高溢價率65%豪奪寮步塘邊村2.6萬平方米商住商服用地，樓面地價約為3472元/平方米。

　　溢價與流拍共存，9宗成交地塊中有5宗溢價，有兩宗流拍，彰顯了房企拿地的理性。兩宗流拍地位于供應(yīng)量偏大或經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱的區(qū)域，其中一宗位于橫瀝鎮(zhèn)半仙村，面積約為5.58萬平方米稍顯過大，在2014年橫瀝碧桂園已大量消耗了本地購房需求情況下，開發(fā)商對此地塊的欲望可以預(yù)判并不強烈。另一宗位于樟木頭鎮(zhèn)樟羅社區(qū)商服用地，出讓年限僅為40年，且面積同樣為5.58萬平方米，地塊相對較大，作為樟木頭商業(yè)項目來打造，具備一定開發(fā)難度，最終以流拍收場。

　　一季度商住商服土地市場回暖跡象明顯，瑞峰市場研究部經(jīng)理李玲玲認(rèn)為，受2014年下半年土地市場遇冷，多宗地塊推遲延緩至今年年初上市。為迅速預(yù)熱土地市場，政府推出的熱門區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊明顯增多，鳳崗、虎門、寮步、茶山等鎮(zhèn)都有優(yōu)質(zhì)地塊出讓，吸引房企出手。此外，經(jīng)過2014年第四季度的業(yè)績沖刺，開發(fā)商資金緊縮有所緩解，加上政策利好不斷，市場預(yù)期向好，房企拿地意愿也有所增強。雖然房企拿地心理依然較為謹(jǐn)慎，但遇到優(yōu)質(zhì)地塊也會集體出手，不會猶豫。一季度商住商服用地的溢價率達(dá)30%，其中鳳崗雁田、大朗蔡邊、寮步塘邊以及樟木頭加油站等5宗地塊溢價出讓。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在樓市向好的形勢下，房企擴大戰(zhàn)略布局范圍。三正地產(chǎn)不局限于鳳崗區(qū)域，開始向東北片區(qū)進(jìn)攻，首次進(jìn)駐橋頭；中惠地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)近期房地產(chǎn)熱門區(qū)域，首次向鳳崗、虎門布局；海倫堡地產(chǎn)2011年首戰(zhàn)揮進(jìn)石龍，今年啟動第二站落子寮步鎮(zhèn)，深耕東莞的決心由此可見。

　　工業(yè)用地出讓依然是重頭戲

　　數(shù)據(jù)顯示，今年一季度工業(yè)用地的出讓依然是重頭戲，共有23宗約110萬平方米的工業(yè)倉儲及科研用地。其中松山湖出讓的10宗30.5萬平方米的科研用地，分別被中國國際海運集裝箱（集團(tuán)）股份有限公司（7宗）及東莞松山湖金融谷投資有限公司兩家公司（3宗）拿下；麻涌“互聯(lián)網(wǎng)+物流”電商生態(tài)圈創(chuàng)建如火如荼，引進(jìn)京東、阿里巴巴、DHL、中糧、周黑鴨等15個優(yōu)質(zhì)電商項目落戶麻涌，麻涌電商氛圍加重，預(yù)計后市麻涌物流地產(chǎn)的地塊（工業(yè)地塊）供應(yīng)將會大增，而周黑鴨食品工業(yè)園、肥仔秋食品、中汽宏遠(yuǎn)汽車在今年一季度紛紛布局麻涌，均獲取了一宗工業(yè)用地。

　　對于土地出讓方面，國土和住建部出臺在《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中鼓勵未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用。分析人士認(rèn)為，東莞也正處在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正蓬勃發(fā)展中，因此工業(yè)倉儲及科研用地將是炙手可熱，根據(jù)城市發(fā)展的需要，后市工業(yè)用地或繼續(xù)加大，麻涌、謝崗、石排、大嶺山等鎮(zhèn)皆有多宗地塊出讓。

　　二季度土地市場預(yù)計供需兩旺

　　4月份將有3宗商住商服用地出讓，其中樟木頭樟羅社區(qū)地塊的商服用地，面積約5.58萬平方米，第三次掛牌出讓；黃江鎮(zhèn)林場超十萬平的商住地塊，地處莞深高速與公常路交匯處，起始樓面地價3031元/平方米，周邊金地湖山大境和碧桂園翡翠山項目在售；石排鎮(zhèn)李家坊地塊位于李橫路，面積約1.52萬平方米，樓面地價為2100元/平方米。

　　李玲玲表示，3月底，房地產(chǎn)市場迎來了最密集的政策利好“轟炸”，公積金調(diào)整、套型可適當(dāng)根據(jù)市場調(diào)整、未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用、二套房首付比例下調(diào)、個人住宅轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收年限從5年下調(diào)至2年，政府“救市”措施一輪接一輪，預(yù)計在一系列利好的沖擊之下，樓市將迎來供需兩旺的局面，成交量上漲的通道或正式啟動，屆時房企去貨壓力將減小，資金回籠周轉(zhuǎn)速度將加快，拿地?zé)崆閷蟠筇嵘?/p>

　　對于東莞來說，東莞房地產(chǎn)市場供需目前處在相對平衡的狀態(tài)，而在各個利好政策的沖擊下，預(yù)計土地需求都將加大，根據(jù)市國土局預(yù)告顯示：二季度預(yù)計將有約16宗60萬平方米的商住商服用地入市，出讓區(qū)域集中在大嶺山、樟木頭及水鄉(xiāng)片區(qū)等區(qū)域，其中南城會展地塊和黃江林村出讓的兩塊巨無霸商住商服地塊，面積均超過10萬平方米。整體來講，今年東莞土地市場將保持平穩(wěn)上升態(tài)勢。