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　　住宅專項維修資金是業(yè)主們共有的修房錢，是每個買房人都要繳納的，且數(shù)額不菲。近期，住宅專項維修資金使用情況成為社會關(guān)注的焦點。據(jù)新華社報道，我國收繳的維修資金在5000億元左右。但因申請手續(xù)繁瑣、過程艱難，被稱為“沉睡”的資金。

　　住宅專項維修資金俗稱房屋養(yǎng)老錢，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。這筆錢由業(yè)主在購房時一次性交納。如果房屋買賣了，維修資金要隨房過戶。

　　維修資金產(chǎn)生的

　　利息歸誰？

　　商品房住宅專項維修資金都是由業(yè)主交存的，屬于業(yè)主共有；房改房的單位和業(yè)主各需要交存一半維修資金，單位交存的部分歸單位所有，業(yè)主交存的部分歸業(yè)主所有。

　　維修資金產(chǎn)生的利息也是歸業(yè)主共有。北京的住宅專項維修資金在2006年9月21日之前是按照活期利率計息；自2006年9月21日開始按3%的綜合收益率計息。維修資金如果劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會賬戶，可以將資金分為定期、活期兩種方式存儲。

　　維修資金怎么劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會賬戶？

　　一個小區(qū)的業(yè)主大會成立之后，業(yè)主委員會就可以申請住宅專項維修資金從市住房資金管理中心劃轉(zhuǎn)到開戶銀行。

　　第一步，業(yè)委會要到開戶銀行開立基本賬戶和專用賬戶；

　　第二步：業(yè)委會要持相關(guān)材料到市住房資金管理中心區(qū)（縣）管理部辦理注冊審核。

　　第三步：業(yè)委會持相關(guān)材料到管理部申請數(shù)據(jù)核對。

　　第四步：業(yè)委會持相關(guān)材料到區(qū)縣建委（房管局）核定管轄范圍。

　　第五步：市住房資金管理中心區(qū)（縣）管理部打印《專項維修資金-劃轉(zhuǎn)結(jié)息清冊》、《專項維修資金劃轉(zhuǎn)通知》，經(jīng)業(yè)委會確認(rèn)并簽章后，進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)操作。

　　第六步：業(yè)委會將《專項維修資金-劃轉(zhuǎn)結(jié)息清冊》、《專項維修資金劃轉(zhuǎn)通知》其中一份交開戶銀行，并查詢到賬金額。

　　業(yè)主如何查詢維修資金余額？

　　分兩種情況。

　　維修資金未劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會賬戶名下的，業(yè)主可以持房本和本人身份證到光大銀行任意網(wǎng)點辦理維修資金查詢卡后，撥打光大銀行客服電話隨時查詢。也可以持房本和本人身份證到光大銀行任意網(wǎng)點柜臺查詢。

　　維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會賬戶名下的，業(yè)主可以找本小區(qū)業(yè)委會，由業(yè)委會通過銀行查詢。

　　共用部位共用設(shè)施

　　有哪些？

　　共用部位包括：

　　住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設(shè)施設(shè)備包括：

　　電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　●維修資金使用條件是什么？

　　兩個條件。一是房屋過了保修期，比如屋面防水過了5年。保修期內(nèi)，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常損壞由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。二是過了保修期后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修時才可以使用。保修期滿后的小修和日常維護(hù)從物業(yè)費(fèi)里出。由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。

　　●哪些情況可以用維修資金？

　　共用部位：

　　1.屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

　　2.樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；

　　3.地下室出現(xiàn)滲漏、積水的；

　　4.樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值；

　　5.增加保溫層、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變；

　　6.外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；

　　7.公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等出現(xiàn)破損的；

　　8.公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的；

　　9.其他情況。

　　共用設(shè)施設(shè)備：

　　1.電梯主要部件需要進(jìn)行維修或更換的；

　　2.二次供水系統(tǒng)設(shè)備部件磨損、銹蝕嚴(yán)重的；

　　3.避雷設(shè)施不滿足安全要求的；

　　4.配電設(shè)備部分電纜、電線、配電箱（柜）內(nèi)元件損壞的；

　　5.消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重的；

　　6.樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴(yán)重、排污泵銹蝕或其他設(shè)備損壞的；

　　7.其他情況。

　　●誰來申請使用維修資金？

　　維修資金已經(jīng)劃轉(zhuǎn)到業(yè)主大會專用賬戶的，由業(yè)主委員會提出申請；沒有劃轉(zhuǎn)的由物業(yè)公司提出申請使用。業(yè)主委員會和物業(yè)公司都不申請使用的，由房屋管理部門提出代修申請。

　　●使用維修資金是否須全體業(yè)主大會通過？

　　不一定。涉及整棟樓的維修資金由該幢樓內(nèi)專有部分占整幢樓總建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決通過，通俗地說是“雙2/3比例”。

　　“2/3比例”的確定方法：

　　整棟樓每戶房本面積相加（A），同意維修的房主房本面積也相加（B），B是A的2/3。

　　整棟樓所有房主（一個房主買該棟樓3套房算1個房主）相加（A），同意維修的房主數(shù)也相加（B），B是A的2/3。

　　●哪些情況屬于應(yīng)急情況？

　　1.屋面防水損壞造成滲漏的；

　　2.電梯故障危及人身安全的；

　　3.高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

　　4.樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；

　　5.專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

　　6.消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

　　●申請應(yīng)急維修多長時間能批？

　　區(qū)縣住建委（房管局）受理材料符合要求的，在2個工作日內(nèi)做出決定；情況特別緊急的，當(dāng)場做出同意決定。市住房資金管理中心區(qū)縣管理部、業(yè)主大會開戶銀行應(yīng)當(dāng)在接到區(qū)縣住建委或房管局的批復(fù)意見之日起2個工作日內(nèi)辦理支付；特別緊急的，應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)（指工作日）辦理支付。