本報訊（記者 鄒偉） 昨天，全球知名房地產咨詢機構仲量聯(lián)行在寧發(fā)布《中國城市60強》研究報告，對“新常態(tài)”下中國60個二三線城市商業(yè)地產的發(fā)展機遇與城市競爭力進行了全面評估和分析，南京躋身“中國城市60強”第8位。

　　“首先要說明的是，北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，此次并不在我們的統(tǒng)計之中。因為，它們的國際化水平已經(jīng)比較高，明顯超過其他城市，和其他城市不具有可比性。”仲量聯(lián)行南京分公司董事總經(jīng)理陳健介紹，“中國城市60強”是從全國287個二三線城市中甄選出來的。這60個城市總人口接近3億，更廣闊的輻射圈容納了超過4億人口，超過美國總人口數(shù)。在過去的3年里，60個城市的消費階層迅速擴張，年收入超過5000美元的人口數(shù)翻了一番達到1.3億。預計截至2020年，60個城市中將有9000萬人口進入這一消費階層。60個城市的經(jīng)濟總量，達到8.6萬億元，如果將其作為單一經(jīng)濟體來看，將是世界第二大經(jīng)濟體，占全球產出的9%。

　　截至2025年，“中國城市60強”將占全球經(jīng)濟增長的15%，達到15.5萬億美元的規(guī)模，相當于印度目前的年產出量，或者兩個德國的年產出量。盡管近年來全球經(jīng)濟增速有所放緩，但“中國城市60強”仍將是世界增速最快的經(jīng)濟體之一，預計截至2025年“中國城市60強”的整體經(jīng)濟規(guī)模將是俄羅斯和巴西經(jīng)濟規(guī)模之和的兩倍。

　　在“中國城市60強”中，仲量聯(lián)行特別提出了一個“1.5線”城市的概念，即僅次于一線又明顯高于二線的城市，共有9個城市上榜，南京位列第8，其余8個城市分別為：天津、成都、蘇州、武漢、重慶、杭州、沈陽、西安。這九大“1.5線”城市都是繁榮的區(qū)域性商業(yè)中心，世界經(jīng)濟地位越來越重要，并致力于打造其國際形象。

　　新常態(tài)下，商業(yè)地產格局大變

　　仲量聯(lián)行認為，伴隨著中國經(jīng)濟步入“新常態(tài)”，各個城市的商業(yè)地產格局也隨之發(fā)生巨大變化。

　　零售地產：新型購物中心興起，傳統(tǒng)百貨商場衰落

　　陳健說，“中國城市60強”的城市總人口接近3億，這些城市的消費活力非常強勁。但值得注意的是，人們的消費習慣已經(jīng)發(fā)生轉變。消費者越來越青睞更有價格優(yōu)勢、以餐飲娛樂為導向、交通更加便利的購物中心，傳統(tǒng)的百貨商場正日益走向衰落。城市消費者更加理性，對價格更加敏感，網(wǎng)絡購物迅速得到普及，線上聯(lián)合線下的全渠道零售逐漸崛起。

　　報告預測，未來3年內，“1.5線城市”購物中心的總量將會再增長60%，存在飽和、過剩的風險。零售商的競爭也將越來越激烈。但高品質、優(yōu)質管理、差異化經(jīng)營的購物中心仍將“贏家通吃”，比如南京的德基廣場、杭州的萬象城等。

　　物流地產：電子商務崛起成增長新引擎

　　以前，很多地方政府都喜歡把地賣給具有更高價值的制造業(yè)，導致物流土地供應長期不足?！敝倭柯?lián)行大中華區(qū)董事總經(jīng)理馮建強說，如今制造業(yè)投資下滑迫使政府轉向物流業(yè)，愿意為其提供更多土地。而且，政府也越來越意識到，高效的物流網(wǎng)絡是城市競爭力不可或缺的組成部分。

　　馮建強認為，電子商務和全渠道零售的崛起已成為物流地產新的增長引擎。對于開發(fā)商而言，物流地產的選址至關重要，需要重點關注那些目前尚未被競爭對手大規(guī)模擠占的次級市場，選擇毗鄰高速公路網(wǎng)絡沿線或繁華的工業(yè)區(qū)等有利的地理位置。

　　辦公樓：“1.5線”城市唱主角，內資民企成需求大頭

　　陳健表示，“中國城市60強”中的辦公樓需求主要集中在“1.5線城市”，這些城市較高的商業(yè)活躍度和中產階層的擴張支撐了高價值服務業(yè)的增長。其中，教育對于城市發(fā)展至關重要。南京自2012年以來，憑借高價值服務的優(yōu)勢，已經(jīng)成為“中國城市60強”中發(fā)展最為成熟的辦公樓市場之一。

　　“1.5線城市”的甲級辦公樓總量一般每3年就會增長翻一番，短期存在供應過剩風險，但多余存量有望在中期內得到消化。因為，金融市場的改革與對外開放，將會催生大量本土投資企業(yè)，他們將成為辦公樓的主要使用者。在商業(yè)服務、科技、電信、電子商務、創(chuàng)意產業(yè)、醫(yī)療、生命科學、品牌零售等各個領域，不斷發(fā)展壯大的內資民營企業(yè)，也將成為辦公樓需求的主要驅動力。

　　酒店：結構調整后，未來兩三年仍是“買入契機”

　　“新常態(tài)對酒店業(yè)的沖擊則最為明顯?！敝倭柯?lián)行全球研究部總監(jiān)柯志揚表示，自2013年以來，隨著中國經(jīng)濟增速放緩，酒店業(yè)發(fā)展遇挫。取締公款消費以及開展反腐削減了五星級酒店的收入來源，部分五星級酒店甚至自降星級，以重新吸引來自政府部門的需求。

　　面對嚴峻的挑戰(zhàn)，酒店業(yè)正經(jīng)歷著變革性的結構調整。酒店業(yè)長期對政府官員需求過度依賴的局面，正被來自國內旅游和民營企業(yè)商務旅行需求所替代。特別是國內金融、商業(yè)服務業(yè)、高科技企業(yè)以及電商的擴張，有力地支撐了經(jīng)濟型酒店住宿的要求。這一結構性調整將有助于推動酒店業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展。

　　從長期來看，中國酒店市場仍具有較大增長潛力。對于投資者來說，未來兩至三年，可能也是一個比較有利的“買入契機”。

　　本報記者 鄒偉