新政效應(yīng)顯現(xiàn) 小長假成交同比漲兩倍 看房量激增 預(yù)計(jì)未來幾周繼續(xù)回暖

　　“利好政策一出房價(jià)立即漲”的時(shí)代終究已成歷史。面對“3.30”樓市新政，開發(fā)商一改昔日捂盤待漲的氣勢，轉(zhuǎn)而打出“不漲價(jià)”的宣傳語。平價(jià)出貨成為包括萬科在內(nèi)的大多數(shù)開發(fā)商的選擇。

　　雖然最冷的時(shí)期已經(jīng)過去，未來的日子卻未必好過。對于期盼春天的房企來說，最現(xiàn)實(shí)的想法是實(shí)現(xiàn)銷售，回籠資金，落袋為安。而市場也以積極的數(shù)據(jù)回應(yīng)了開發(fā)商的明智：剛剛過去的小長假，北京住宅成交同比大漲2倍，而截至目前，北京樓市成交已連漲4周。

　　盡管北京市各相關(guān)部門及商業(yè)銀行尚未針對“3.30”新政出臺落地細(xì)則，但樓市向好預(yù)期已經(jīng)非常明顯。

　　“抄底”情緒刺激剛需、剛改型購房者入市，使清明小長假在樓市“零供應(yīng)”的前提下銷量仍然創(chuàng)新高。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，清明小長假期間（4.4-4.6）全市商品住宅累計(jì)成交661套，成交總面積達(dá)6.3萬平米，與去年同期相比分別上漲222%、167%，成交均價(jià)達(dá)25792元/平米，同比上漲1%。而與清明小長假期間樓市成交大幅上漲截然不同的是，清明期間北京樓市并無純新盤入市，供應(yīng)“小陽春”并未出現(xiàn)。

　　事實(shí)上，清明節(jié)一向是樓市營銷的傳統(tǒng)“淡季”，開發(fā)商對這個(gè)節(jié)點(diǎn)的營銷興致并不濃。去年清明小長假期間僅有2個(gè)項(xiàng)目入市。今年3天假期期間，開發(fā)商除避開“淡季”營銷外，也在等待央行新政在各銀行間的實(shí)質(zhì)落地實(shí)施，并借助政策利好的釋放，促進(jìn)前期已推貨量的加速去化，因此并未急于推新。

　　新政后首周看房量激增

　　由于網(wǎng)簽有一定滯后性，“3.30”新政頒布后的首周并不能體現(xiàn)出新政后的真實(shí)效果，但從二手房掛牌業(yè)主每天接到中介銷售人員大量電話以及明顯增多的看房量來看，新政后購房者入市的信心明顯增加。

　　同時(shí)，商品房看房量也明顯增加。記者了解到，以龍湖孫河項(xiàng)目雙瓏原著為例，新政出臺后客戶到訪量同比增加了25%左右，并創(chuàng)造了單日認(rèn)購5000萬的銷售業(yè)績。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上周（3.30-4.5）北京共成交商品住宅2359套，成交面積22.06萬平米，環(huán)比之前一周，成交套數(shù)、面積分別上漲了22.5%和24.1%。至此，北京樓市成交已連續(xù)4周保持上漲勢頭。其中，成交均價(jià)在20000-30000元/平米之間的改善型住宅在市場總銷量中的占比高達(dá)43.2%，環(huán)比此前一周，改善型住宅的市場成交占比上漲了11個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，上周二手房成交連續(xù)回升勢頭被打破。統(tǒng)計(jì)顯示，上周北京共簽約3691套二手房，環(huán)比之前一周小幅下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　未來幾周成交或呈階梯狀放大

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，在持續(xù)寬松的市場環(huán)境以及利好政策的多重刺激下，首次置業(yè)的剛需以及二次改善型需求的購房熱情正在復(fù)蘇。雖然受網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)滯后性的原因影響，上周成交數(shù)據(jù)并不能直接體現(xiàn)“3.30”政策對樓市的推升效果，政策利好落地還需要1-2周的時(shí)間，但樓市銷量連續(xù)4周保持上漲，體現(xiàn)出購房者看漲后市的信心上揚(yáng)。隨著政策紅利的兌現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來幾周北京商品住宅成交量仍將保持階梯狀放大的趨勢。

　　二手房方面，隨著二套購房的首付比例由六成降至三成或四成，使得改善型購房客群的首付門檻迅速降低，這令一些原本需要“賣舊”才能“買新”的改善型客戶無需賣掉舊房，手中持有的資金也足以支付新房的首付款。特別是隨著政策的不斷放松，這類購房者出于看漲后市的預(yù)期，更不會急于賣掉手中的舊房套現(xiàn)，而是選擇貸款買新房，同時(shí)調(diào)高舊房報(bào)價(jià)，持有舊房等待升值，因此在短期內(nèi)造成了二手房交易量的小幅下滑。預(yù)計(jì)隨著政策效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，北京二手房價(jià)格將會先于新房市場反彈。

　　3月北京報(bào)價(jià)超過

　　6萬/平米的高端公寓成交套數(shù)排行

　　京投銀泰·琨御府

　?。ㄧち岘囬w）

　　行政區(qū)：海淀區(qū)

　　成交套數(shù)：66

　　成交均價(jià)：58070元/平米

　　成交金額：2.31億元

　　2

　　中海楓丹公館

　　行政區(qū)：朝陽區(qū)

　　成交套數(shù)：14

　　成交均價(jià)：65253元/平米

　　成交金額：1.03億元

　　3

　　瑞安·君匯

　　行政區(qū)：朝陽區(qū)

　　成交套數(shù)：13

　　成交均價(jià)：55888元/平米

　　成交金額：1.61億元

　　4

　　紫辰院

　　行政區(qū)：豐臺區(qū)

　　成交套數(shù)：12

　　成交均價(jià)：62876元/平米

　　成交金額：1.14億元

　　5

　　萬橡府

　　行政區(qū)：海淀區(qū)

　　成交套數(shù)：12

　　成交均價(jià)：58922元/平米

　　成交金額：1.39億元

　　6

　　紫御華府

　　行政區(qū)：朝陽區(qū)

　　成交套數(shù)：12

　　成交均價(jià)：62966元/平米

　　成交金額：2.33億元

　　7

　　保利海德公園

　　行政區(qū)：海淀區(qū)

　　成交套數(shù)：8

　　成交均價(jià)：90806元/平米

　　成交金額：1.1億元

　　8

　　泛海國際居住區(qū)

　　行政區(qū)：朝陽區(qū)

　　成交套數(shù)：7

　　成交均價(jià)：82143元/平米

　　成交金額：2.05億元

　　9

　　當(dāng)代MOMA

　　行政區(qū)：東城區(qū)

　　成交套數(shù)：6

　　成交均價(jià)：57912元/平米

　　成交金額：8684萬元

　　10

　　中信國安府

　　行政區(qū)：西城區(qū)

　　成交套數(shù)：5

　　成交均價(jià)：81516元/平米

　　成交金額：8916萬元

　　注：項(xiàng)目報(bào)價(jià)與成交價(jià)格有出處，以項(xiàng)目成交價(jià)格為準(zhǔn)

　　數(shù)據(jù)來源：亞豪機(jī)構(gòu)

　　土地供需矛盾導(dǎo)致房價(jià)難降

　　值得關(guān)注的是，在北京土地市場，面粉貴過面包的現(xiàn)象在2015年或?qū)⒊掷m(xù)，從而導(dǎo)致房價(jià)難降。

　　2015年一季度，北京土地市場成交金額484.7275億元，相比2014年一季度的753.44億元，跌幅高達(dá)35.7%。

　　歷史數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度土地成交高達(dá)50宗，而2015年一季度僅成交28宗。

　　春節(jié)后待售土地大幅減少，對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前的土地待售較少，預(yù)計(jì)4月土地市場也難以升溫。土地市場的減少供應(yīng)，將使得未來住宅市場供應(yīng)減少，很可能導(dǎo)致未來房價(jià)上漲。

　　日前，北京市國土局公布了2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。今年北京計(jì)劃安排供應(yīng)住宅用地1200公頃，其中保障性安居工程450公頃，商品住宅750公頃。

　　張大偉表示，土地供應(yīng)計(jì)劃多年未完成，使得土地供需結(jié)構(gòu)矛盾突出，這種情況下，北京房地產(chǎn)市場易漲難跌。

　　從拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對市場的判斷。根據(jù)年內(nèi)20大房企在土地市場的表現(xiàn)可以得出結(jié)論，從去年9月開始，部分企業(yè)已經(jīng)再次出現(xiàn)在土地市場。

　　部分房企對一線城市的住宅地塊，再次出現(xiàn)明顯的爭奪現(xiàn)象，預(yù)計(jì)后市一二線城市拿地競爭將更加劇烈。

　　房企扎堆一二線城市，在推高地價(jià)的同時(shí)，也在明顯醞釀風(fēng)險(xiǎn)。但相比三四線已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn)，一二線市場的風(fēng)險(xiǎn)要低很多。

　　整體看，土地出讓價(jià)格依然處于高位，地價(jià)接近或者超過房價(jià)已經(jīng)成為一線城市土地市場的新常態(tài)。