房貸是大多數(shù)購房家庭最大的一項開銷，購房者在選擇還款方式時一定要深思熟慮。通常，銀行普遍采用等額本息法和等額本金法的貸款方式，那么到底哪一種還款方式更劃算？對此，農(nóng)行省分行營業(yè)部理財師表示，若選擇等額本金還款方式，雖然借款人開始還貸時每月的負擔(dān)會大一些，但隨著還款時間推移，還款負擔(dān)會逐漸減輕，最后總的利息支出較低，但這種還款方式前期還款負擔(dān)較重，特別是第一期還款壓力會很大。對于考慮在一年之后將提前還貸償?shù)氖忻駚碚f，可以考慮選擇等額本金還款。若采用等額本息還款方式，每月還款金額相等，其中本金逐月增加，利息逐月遞減，一增一減下每月還款金額不變，比較適合工作收入穩(wěn)定，國家企、事業(yè)單位職員等，但值得注意的是總體利息支出較多。

　　“3·30”新政下，對于擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清再買二套房的居民，商貸最低首付款比例由六成下調(diào)至四成。連日來，記者走訪了市內(nèi)多家銀行，只有包括交行在內(nèi)的少數(shù)商業(yè)銀行率先執(zhí)行房貸新政，但具體執(zhí)行利率要結(jié)合貸款人征信、資產(chǎn)狀況等，大多在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%甚至更高。

　　●少數(shù)銀行開始執(zhí)行二套房四成首付

　　昨日，記者以準購房人身份咨詢了市內(nèi)多家銀行網(wǎng)點，探尋“3·30”房貸新政在本地的落地情況?！艾F(xiàn)在有明確購房意向的市民，其實就可以準備相關(guān)資料了，我們已經(jīng)開始接受二套房最低四成的申請，但具體的利率還要通過綜合個人資產(chǎn)狀況和征信情況看還款能力，其中包括工資流水，信用卡還款記錄等，如果有六次信用卡惡意逾期，即使在第一套房貸未還清的情況下，再次申請二套房貸的我們一般不接受申請。目前利率方面只要第一套房貸沒有還清，利率基本都是要上浮的，上浮幅度在10%到40%左右。”交行個貸中心工作人員告訴記者。

　　“我們現(xiàn)在沒有執(zhí)行新政策，對于一套房貸未還清的情況下申請第二套房貸，我們現(xiàn)在執(zhí)行五成首付標準。對于第一套沒有還清再貸款的客戶，我們要看收入還貸比的，如果兩套房的還款額合計超過工資收入的50%，是不予貸款的。通常對于每一筆貸款，我們還會將客戶的情況在行內(nèi)系統(tǒng)進行一個系統(tǒng)的評分，如果系統(tǒng)評分高的，一般為個人征信及資質(zhì)良好的優(yōu)質(zhì)客戶，利率相對會低一點?！惫ば薪鸪侵邢嚓P(guān)人士告訴記者。

　　●首付比降低不意味貸款成本降低

　　對購房者來說，首付款是個“大頭兒”，新政對剛需購房者來說無疑是個利好。首付比例從原來的六成降低為四成，雖然可以避免一次投入過多的首付款，但從另一個角度看，意味著貸款以及利息支出會增加。記者請銀行工作人員算了一筆賬：以總價為100萬元的商品房為例，貸款利率按5.90%進行計算，

　　如果首付六成，首付款要掏60萬元，剩余房款中的40萬元需要向銀行貸款。按照商業(yè)貸款計算，40萬元20年期、等額本息的貸款，還款總額為68萬元，月供2843元，買房總金額為128萬元。同樣是這套商品房，四成首付款為40萬元，放款剩余60萬元申請銀行貸款，若選擇相同的還款方式，那么還款總額為102萬元，月供4264元，買房總金額為142萬元。簡單的對比后很容易發(fā)現(xiàn)，降低首付比例對于改善性購房者而言，并不意味貸款成本降低了，實際上還增加不少。

　　那么，對于正在辦理期間的二套房貸款申請能否重新提交以享受新政？“通常房貸的流程比較長，長的一個月左右，最短的可能也要一周時間。能否重新申請可能要看貸款目前進入到整個貸款流程的哪個環(huán)節(jié)了，如果授信已經(jīng)下來了就沒有辦法重新提交了。”交行工作人員告訴記者。

　　●兩種常見還款方式，哪種更劃算？

　　房貸是大多數(shù)購房家庭最大的一項開銷，購房者在選擇還款方式時一定要深思熟慮。通常，銀行普遍采用等額本息法和等額本金法的貸款方式，那么到底哪一種還款方式更劃算？對此，農(nóng)行省分行營業(yè)部理財師表示，若選擇等額本金還款方式，雖然借款人開始還貸時每月的負擔(dān)會大一些，但隨著還款時間推移，還款負擔(dān)會逐漸減輕，最后總的利息支出較低，但這種還款方式前期還款負擔(dān)較重，特別是第一期還款壓力會很大。對于考慮在一年之后將提前還貸償?shù)氖忻駚碚f，可以考慮選擇等額本金還款。若采用等額本息還款方式，每月還款金額相等，其中本金逐月增加，利息逐月遞減，一增一減下來每月還款金額不變，比較適合工作收入穩(wěn)定，國家企、事業(yè)單位職員等，但值得注意的是總體利息支出較多。

　　●市場對政策的反應(yīng)還有待時間檢驗

　　“對于很多改善型購房者來說，二套房首付比例過高在一定程度上會抑制住房交易。這次國家調(diào)降首付和減免營業(yè)稅，將在一定程度上刺激商品房銷售，但究竟影響有多大，還有待時間的檢驗。在目前房價漲幅趨緩情況未發(fā)生變化的情況下，可能對投資性需求的購房者來說吸引力不是很高?，F(xiàn)在投資渠道多樣化，股市表現(xiàn)耀眼，指數(shù)頻創(chuàng)新高，勢必會吸引更多的資金流入資本市場。加之各家銀行的理財業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，收益也在大幅提升，如果理財收益高于房價上漲帶來的收益，估計對投資者的吸引力也是有限的。在接下來的一段時間，估計地產(chǎn)商的營銷廣告語里有終極改善、首次改善等字眼，把自己包裝成二套房首選。”我市一商業(yè)地產(chǎn)營銷總監(jiān)接受記者采訪時表示。

　　“國家在調(diào)降首付和減免營業(yè)稅方面的政策，將在一定程度上利好二手房市場的成交量和活躍度，總的來說，組合政策對量的刺激可能會大于對價的刺激?！爆斞欧慨a(chǎn)中介一店長表示，“從目前二手房的掛牌量和成交價格看，新政公布后的一周時間內(nèi)并沒有太大的變化，蘭州屬于三線城市，對相關(guān)政策的反應(yīng)相對滯后，估計再過兩到三個月時間，市場可能會做出一些反應(yīng)。”

　　記者薛曉霞實習(xí)生金璇文/圖