市場(chǎng)預(yù)期已久的房地產(chǎn)新政終于出臺(tái)。昨日，五部委打出“組合拳”，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，二套房商貸首付比例從六成降至四成，公積金貸款二套首付最低三成；財(cái)政部、國(guó)稅總局也聯(lián)合出臺(tái)新政，二手房營(yíng)業(yè)稅從之前滿5年免征調(diào)整為滿2年免征?！斗ㄖ仆韴?bào)》記者上午從北京公積金中心了解到，目前還未收到正式文件，首付比例下降正式實(shí)施還需時(shí)間。市地稅局則表示，從今天起嚴(yán)格執(zhí)行新政。

　　記者以一套總價(jià)200萬(wàn)元的住房為例計(jì)算發(fā)現(xiàn)，雖然首付降低，但需支出的貸款利息增加，月供增加了一倍。

　　首付

　　新政

　　二套房貸款首付比降至四成

　　昨天下午，市場(chǎng)就有傳言稱央行要召開(kāi)發(fā)布會(huì)宣布房貸調(diào)整的政策，法晚記者向央行新聞處求證，相關(guān)負(fù)責(zé)人否認(rèn)了傳言的說(shuō)法。而就在下午5時(shí)左右，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布對(duì)二套房貸首付等進(jìn)行調(diào)整。

　　通知稱，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。

　　此前，二套房貸普遍執(zhí)行的是“首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策，在北京購(gòu)買二套房首付比例不低于70%。

　　追訪

　　市公積金中心、五大行暫未調(diào)整二套房貸

　　今天上午，北京市公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)法晚記者表示，目前該中心還未收到央行的正式文件，“現(xiàn)在只是發(fā)布通知，到正式實(shí)施還需要一段時(shí)間。”

　　新政發(fā)出后，浙商銀行昨晚宣布即時(shí)調(diào)整二套房貸政策，二套房貸利率可享7折，但前提為購(gòu)買浙商銀行有開(kāi)發(fā)貸款合作樓盤(pán)的優(yōu)質(zhì)客戶。而在此前，該銀行對(duì)于借款人家庭有一套住房有貸款余額，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的，首付比例不低于六成，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　工、農(nóng)、中、建、交五大行方面，截至記者發(fā)稿時(shí)，暫未收到調(diào)整二套房貸政策的消息。

　　解讀

　　刺激改善型需求 降低首付門檻

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從此次新政的核心內(nèi)容來(lái)看，本次新政重點(diǎn)利好的是合理改善型人群，降低了其購(gòu)買二套房的首付門檻。同時(shí)本次新政也重申了使用公積金購(gòu)買首套房的首付門檻降到20%，盤(pán)活公積金使用效率的意圖表現(xiàn)明顯。

　　胡景暉認(rèn)為，新政將刺激改善型需求的提前釋放，將促進(jìn)大戶型、高價(jià)房的銷售，促進(jìn)改善型業(yè)主賣掉城中的中小戶型，對(duì)于不愿去郊區(qū)買房的首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)是明顯的利好，因?yàn)橛懈嗟闹行粜头吭纯晒┻x擇。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，特別是首付比例降低到40%，這將是歷史上最寬松的政策，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，起碼可以直接增加10%的有效購(gòu)買需求。

　　稅費(fèi)

　　調(diào)整

　　二手房“滿2” 轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅

　　昨天下午，就在三部委發(fā)布通知幾分鐘之后，“組合拳”里的另一拳也打出——財(cái)政部、國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》。

　　通知稱，自今日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　財(cái)政部和國(guó)稅總局在2011年出臺(tái)了相關(guān)文件，對(duì)二手房交易繳納營(yíng)業(yè)稅的區(qū)分年限是5年。在此之前，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限是2年。昨天出臺(tái)的新政意味著，二手房轉(zhuǎn)讓享受營(yíng)業(yè)稅免征的政策門檻再次降低到了2年，免征營(yíng)業(yè)稅時(shí)間由“滿5”變?yōu)椤皾M2”。但此次稅費(fèi)調(diào)整并未涉及個(gè)人所得稅這一二手房交易稅負(fù)最重的稅種。

　　追訪

　　營(yíng)業(yè)稅“5改2” 利于改善需求

　　今天上午，北京市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從今天起，北京將嚴(yán)格按照財(cái)政部下發(fā)的通知執(zhí)行新政。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析師宋輝表示，此次調(diào)整針對(duì)的是普通住宅，在通知調(diào)整前，不滿5年的二手普通住房出讓，需要征收房屋總價(jià)款全額5.5%的營(yíng)業(yè)稅。調(diào)整后，滿2年而不滿5年的住房出售，可減免十余萬(wàn)元稅。

　　事實(shí)上，市場(chǎng)上還有非普通住宅，也就是通常意義上的“豪宅”。宋輝稱，非普宅的計(jì)稅相對(duì)復(fù)雜。不“滿2”則計(jì)全額的5.5%，“滿2”則為差額的5.5%（差額是指房屋購(gòu)買時(shí)總價(jià)和二次出售時(shí)市價(jià)之間的差額）。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅“5改2”，有利于改善型購(gòu)房人賣掉原來(lái)的房子，盡管以前營(yíng)業(yè)稅也是轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人的，免除后，購(gòu)房人負(fù)擔(dān)下降，省了幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)的費(fèi)用，利于成交。而以現(xiàn)在的供求關(guān)系來(lái)看，業(yè)主還沒(méi)有“底氣”將免除的營(yíng)業(yè)稅“轉(zhuǎn)嫁”到房?jī)r(jià)里。

　　此外，目前新政實(shí)施以后，原政策廢除，一律按新政辦理。起算點(diǎn)為契稅繳納或領(lǐng)證的時(shí)間。

　　分析

　　穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　“量增價(jià)穩(wěn)”或是主流

　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，五部委同時(shí)出手，從供地、政府收購(gòu)商品房做保障房、首付、營(yíng)業(yè)稅等領(lǐng)域進(jìn)行調(diào)整，總體試圖穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)一直彌漫著濃厚的情緒化氛圍，此種調(diào)整標(biāo)志著政策重回理性正軌。

　　胡景暉認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政會(huì)刺激宏觀樓市二季度持續(xù)復(fù)蘇，但是依然無(wú)法從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的大趨勢(shì)，未來(lái)宏觀樓市像過(guò)去幾年那樣“量?jī)r(jià)齊升”的情況將不會(huì)再出現(xiàn)，“量增價(jià)穩(wěn)”將成為2015年樓市主流。

　　文/記者 羅曉靜 蒲長(zhǎng)廷

　　算賬

　　月供增一倍

　　雖然首付比例降低，但貸款會(huì)增加，購(gòu)房人獲得按揭的難度反而會(huì)在一定程度上有所加大。

　　貸款增加了多少？法晚記者以購(gòu)買一套總價(jià)為200萬(wàn)元的普通住房為例進(jìn)行計(jì)算。

　　納稅“普宅”標(biāo)準(zhǔn)（同時(shí)適用契稅）

　　政策規(guī)定，“建筑面積在144平米以上、容積率低于1.0、實(shí)際成交價(jià)格高于同級(jí)別土地上住宅交易平均價(jià)格1.2倍”的，屬于非普通住宅，反之為普通住宅。

　　對(duì)于北京，2014年下半年實(shí)施新的繳稅“普宅”納稅標(biāo)準(zhǔn)，不再只設(shè)立房屋交易單價(jià)的一個(gè)指標(biāo)，而是加入了總價(jià)的指標(biāo)，兩個(gè)指標(biāo)只需要達(dá)到一個(gè)，就可認(rèn)定為普通住宅。