新政出臺 開發(fā)商紛紛進行促銷 業(yè)內(nèi)表示去庫存和轉(zhuǎn)型才是關(guān)鍵

　　文/廣州日報記者陶旺波

　　央行、住建部、銀監(jiān)會3月30日聯(lián)合下發(fā)通知推出的房產(chǎn)新政仍在繼續(xù)發(fā)酵，從一開始就掀起了樓市的風(fēng)潮，開發(fā)商一邊加急推貨一邊放風(fēng)要漲價，部分猶豫的市民提前半天在售樓部排起長龍，二手房的買家和賣家都行動起來，買家一邊加速簽合同，一邊放慢過戶，賣家通知中介漲價……熱鬧背后，既有政策帶來的利好刺激，也夾雜了不少營銷策略以及市場各方的利弊平衡。熱鬧過后，市場各方終將回歸理性，真正根據(jù)實際情況來采取恰當(dāng)?shù)牟呗?。業(yè)內(nèi)人士表示，政策完全落地仍需要時間，在庫存量大的情況下，樓市漲價還會放緩。

　　現(xiàn)象1

　　新政出臺 開發(fā)商紛紛促銷

　　30日下午，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。 同時，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。

　　記者從江門部分樓盤銷售經(jīng)理處獲悉，3月30日當(dāng)晚，有小部分客戶擔(dān)心開發(fā)商漲價連夜要下定金、簽約。有一個樓盤當(dāng)天處理了差不多十來個這樣的客戶。

　　保利大都會剛好在3月31日推出近100套樓王產(chǎn)品。據(jù)樓盤銷售人員介紹，當(dāng)天12時便有人去排隊買房，但是開盤時間是晚上6時?！斑@批樓王單位都是大戶型，購買的客戶主要是二次置業(yè)者，他們基本都知道樓市的新政策。我們之前放出的價格段，他們普遍能接受?！敝灰蛻粲羞€款能力，目前建設(shè)銀行已經(jīng)明確二套房可以做到最低首付四成了。

　　駿景灣地產(chǎn)銷售經(jīng)理麥偉強表示，“新政出來后，這兩天部分樓盤反應(yīng)比較大，我們這邊估計要到周末市民才會有大的反應(yīng)。”

　　另外，記者發(fā)現(xiàn)，多個樓盤放出漲價的消息，但截止到昨天發(fā)稿時，仍然還沒有樓盤明確地提高售價。

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　　二手市場格局改變

　　由于這一次三部委聯(lián)合發(fā)出的通知要落地到地方涉及了比較多的部門和銀行等機構(gòu)，因此各項具體措施的實施時間也各不相同。據(jù)了解，目前江門大多數(shù)銀行要么已經(jīng)落實新的房貸政策要么即將落實，首付比例基本上不成問題。而江門市公積金中心也回復(fù)記者稱，已經(jīng)知道了政策的調(diào)整，將會按照程序落實相應(yīng)政策。

　　除此之外，財政部還下發(fā)通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。據(jù)了解，這一政策將直接影響江門二手房市場現(xiàn)狀。

　　一位中介經(jīng)理告訴記者，營業(yè)稅免征年限“5改2”對北新區(qū)的二手房影響很大。北新區(qū)本身多是新房，此前因為交易成本較高，整個北新區(qū)的二手市場都比較平淡。現(xiàn)在新政出來了，北新區(qū)的二手房市場肯定會再熱起來。而在以前，江門二手房市場主要集中在舊城區(qū)，成交氛圍和成交額都不理想。東鵬地產(chǎn)二手部總經(jīng)理何梅珠表示，3月30日新政出來當(dāng)晚，就有二手房賣家要求漲價。

　　何梅珠表示，公司咨詢過銀行和住建部門，他們承認從4月1日起開始實施房貸新政，而營業(yè)稅新政則需要稅務(wù)部門進行調(diào)整。

　　不過，何梅珠告訴記者，這一輪新政的市場效果很難達到2009~2010年執(zhí)行“5改2”時的情況，畢竟現(xiàn)在的供應(yīng)量很大，特別是一手房價與二手房價差距不大，二手房的吸引力仍顯不足。

　　分析：改善型需求釋放刺激成交

　　不論是開發(fā)商還是買房者，都認為這次的新政好處顯而易見，并且開發(fā)商和購房者都加快了推貨和買房的進度。受此新政影響，江門房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均對成交增長抱有較大信心。

　　華茵堡地產(chǎn)營銷總監(jiān)黃錦康認為，二套房首付降至四成，增加購房者的信心，尤其是為改善性需求購房者入市提供了有利的因素，在一定程度上降低了購房者的購房成本，釋放更多的有效需求。

　　美智地產(chǎn)總經(jīng)理湯建軍表示，在目前整個樓市供應(yīng)量偏大的情況下，上半年還會陸陸續(xù)續(xù)有相應(yīng)的政策對房地產(chǎn)進行正面的補充。他認為，直接降低利率是最行之有效的方法。目前，銀行對于房地產(chǎn)的風(fēng)險評估還是比較謹慎，在實際操作上，利率折扣并沒降下來多少。首付比例和利率優(yōu)惠，如果能夠落實下來，還是比較有效的。他相信慢慢也會有相應(yīng)的調(diào)整，有更多的利好政策補充。

　　另外，黃錦康認為“5改2”有效降低了二手房交易的成本，對于二手房市場是極度利好的消息，此次放松主要受惠對象是二套房，這類需求釋放將有利房價上漲。另外此政策在某種程度上釋放了更多的資金源，有效實現(xiàn)了一二手市場的資金配置。

　　元子地產(chǎn)總經(jīng)理譚華駒強調(diào)，在新政的影響下，半年內(nèi)江門中高端項目以及大戶型的銷量會得到提升，因為改善性購房者一向的目標都是一些高質(zhì)量項目或者大戶型。

　　業(yè)內(nèi)：去庫存和轉(zhuǎn)型是關(guān)鍵

　　對于江門接下來的房價走勢，奧園地產(chǎn)經(jīng)理陳志炎認為，一季度樓市利好政策頻出，會加快今年江門房價的回升速度，“購房者的客路多了，需求量大了，從供需關(guān)系來看，房價肯定會回升”。在一季度最后兩天公布有利政策，相信會有不少開發(fā)商醞釀4月漲價。

　　不過，在采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，與以往不同的是，此輪新政的實質(zhì)是要去庫存，“從兩會中的一些表述就可以看出，政府希望緩解目前樓市庫存高企的困局，這一輪組合拳也是沖著庫存來的?！?/p>

　　譚華駒表示，這兩項政策推出的時間有巧妙之處，時間為3月底4月初，在5月黃金周前一個月推出政策，可以表明政府是有意推動消費，減少庫存量。對于此前一直猶豫推貨的樓盤來說，現(xiàn)在就是恰當(dāng)其時了。對于江門的開發(fā)商來說，現(xiàn)在并不是上調(diào)房價的最佳時機。

　　據(jù)市住建局公布的信息顯示，截至2月底江門市區(qū)市場待售的商品住宅共約15900套，去化周期已經(jīng)超過了警戒線，而且目前庫存仍有繼續(xù)上升的趨勢。

　　從去年的支持剛需到現(xiàn)在扶持改善型住房需求，表述的變化直接表明了政策的指向。有專家表示，對房地產(chǎn)政策也好，對開發(fā)商也好，今年都應(yīng)該把握兩大關(guān)鍵詞——去庫存和轉(zhuǎn)型。