我國住房市場已從供不應求變?yōu)楣┣蠡酒胶猓瑐€別城市甚至還出現了供給過剩。同時，真正的購房主體變?yōu)槎钨彿康母纳菩孕枨?/p>

　　當前，房價收入比持續(xù)下行，購房者支付能力逐步提高，所以目前不存在系統(tǒng)性的房價泡沫

　　連日來，房地產調控政策密集出臺。如何看待這些調控政策？是否為新一輪救市嗎？房地產市場又將何去何從？帶著這些問題，《經濟日報》記者采訪了國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松。

　　“弄清調控政策的內涵，首先要明確3個現狀。”鄧郁松說，“第一，到2013年，我國城鎮(zhèn)人口戶均擁有住房1.0套。第二，我國住房的自有率已經達到80%，這在世界范圍內都是較高的。第三，從人口年齡結構推斷，首次置業(yè)的占三分之一左右，二次以上購房的占三分之二左右?！?/p>

　　“也就是說，隨著房地產市場的不斷發(fā)展，我國住房從過去的供不應求，已經發(fā)生了實質性的改變，總體上變?yōu)楣┣蠡酒胶猓瑐€別城市還出現了供給過剩問題，真正的購房主體變?yōu)槎钨彿康母纳菩孕枨??！编囉羲烧f。

　　在鄧郁松看來，過去調高二套住房的首付比例，延長繳納營業(yè)稅的期限，都是在住房供不應求的情況下，抑制投資投機性需求的做法，屬于特殊時期的短期應急政策，不應長期化。因此，在供求關系發(fā)生實質性變化之后，理應更好地滿足改善性需求。把二套房的首付比例調低，以及把免征營業(yè)稅的年限從5年調短至2年，都是讓政策回歸常態(tài)的表現，而并不應該理解成救市。

　　怎樣看待房地產市場的未來發(fā)展？有分析認為，中國的房地產市場存在風險，有泡沫。對此，鄧郁松認為，在個別城市，的確存在局部潛在的風險，如鄂爾多斯等城市，有比較明顯的產能過剩的情況。但從總體而言，從房價收入比和戶均套數等指標觀察，尚不存在全局性風險，房地產市場仍具備實現穩(wěn)定發(fā)展的有利條件。

　　鄧郁松專門做了房價收入比的測算，用100平方米住房的總價和戶均可支配收入相比。房價收入比也通常是國際通行的考量一個國家或地區(qū)是否存在房地產泡沫的重要數據。鄧郁松認為，1998年至2014年中國房價收入比的均值是8.9倍，最高是1998年10.8倍，最低是2014年的7.2倍。從數據可以看出，目前的住房支付能力是1998年以來最高的。也就是說，雖然表面上看，房價上漲得較快，總價較高，實際收入上漲得更高。

　　在他看來，房價收入比一旦超過多年均值，一定意味著支付能力超過了正常的收入所能支撐的水平，這就是泡沫?！岸侥壳盀橹?，房價收入比持續(xù)下行，購房者的支付能力逐步提高，所以我認為中國目前不存在系統(tǒng)性的房價泡沫?！编囉羲烧f。

　　鄧郁松提醒，從國際經驗來看，房地產風險鮮少出現在供不應求的階段，反而是到了供求平衡之后，才更容易出現風險。因此，當中國房地產市場逐步過渡到供求平衡甚至局部出現過剩的時候，才更應該注意防范風險。

　　對于房地產市場未來的發(fā)展，鄧郁松認為，應更加重視完善規(guī)劃、質量、環(huán)境等方面的政策。應摸清底數，一個城市或地區(qū)有多少人口，需要多少新增住房，更加重視有序推進房屋建設，防范供給過剩問題。同時，應做好中性的住房金融政策儲備，他建議未來應通過首付和利率反向調整等方式來穩(wěn)定市場預期。