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政策三聯(lián)發(fā):樓市不可能第二次踏進(jìn)同一條河流
- 發(fā)布時(shí)間:2015-04-02 14:29:16 來(lái)源:拉薩晚報(bào) 責(zé)任編輯:羅伯特
3月最后一個(gè)周末(27日),國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建部發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,A股反應(yīng)平平;3月最后一個(gè)周一(30日),地產(chǎn)股全面飄紅,紛紛漲停。當(dāng)日,人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知,財(cái)政部和國(guó)稅總局發(fā)布關(guān)于住房營(yíng)業(yè)稅免稅的通知。是謂房地產(chǎn)“平穩(wěn)健康發(fā)展”三聯(lián)發(fā)。
去干預(yù)化:不走回頭路
就像對(duì)人一樣,松綁”有助于奔跑,但“松綁”不是“助跑”。羊年春天穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)整,可以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力,更好實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)。但土地、信
貸、稅收行動(dòng),是給樓市“松綁”,屬于“去行政化”進(jìn)程,而非相反。這是2015年與2009年的最大不同。
行政主導(dǎo)過(guò)嚴(yán)、從嚴(yán)的房地產(chǎn)政策,已持續(xù)多年,加快回歸正?;㈤L(zhǎng)效化、市場(chǎng)化,自十八屆三中全會(huì)以來(lái)已經(jīng)開(kāi)始。本輪政策調(diào)整是市場(chǎng)化回歸,符合市場(chǎng)化改革方向,是兩年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去干預(yù)化”的繼續(xù)和深化,與2014年以來(lái)限購(gòu)、限貸放松或取消一致,都是“發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用”精神的進(jìn)一步落實(shí)。
“去干預(yù)化”或“去行政化”,就是允許房地產(chǎn)市場(chǎng)自行調(diào)整,這是宏觀經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的組成部分,也是一種真正的自信。2014年下半年以來(lái),對(duì)于限購(gòu)限貸退出,一些人認(rèn)為“未能引起市場(chǎng)戲劇性反彈,僅在有限程度上促進(jìn)了區(qū)域市場(chǎng)平穩(wěn)”。其實(shí)“戲劇性反應(yīng)”是頻繁行政干預(yù)的主要特征。要讓市場(chǎng)的決定性作用發(fā)揮出來(lái),就是給市場(chǎng)規(guī)律性以空間,避免“戲劇性反彈”。
去庫(kù)存化:老老實(shí)實(shí)做生意
穩(wěn)樓市市場(chǎng)化組合政策甫一出臺(tái),就傳出深圳等地開(kāi)發(fā)商或銷售商“坐地起價(jià)”消息;二手房市場(chǎng),營(yíng)銷人員又開(kāi)始喊“明天就漲價(jià)”—— —仍是渴望“政策戲劇性”。
“去干預(yù)化”,長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是房地產(chǎn)市場(chǎng)化,短期指標(biāo)是去庫(kù)存化。房地產(chǎn)去庫(kù)存化是當(dāng)務(wù)之急。打去年以來(lái),從限購(gòu)取消到限貸放松,從企業(yè)到消費(fèi)者,觀望情緒濃厚。以價(jià)換量”是共識(shí),但有待心甘情愿的行動(dòng)。
從全國(guó)看,主要城市銷售提升不足,累計(jì)庫(kù)存持續(xù)上升。“庫(kù)存壓頂”,消費(fèi)者信心差距只是心理層面的表象,實(shí)質(zhì)是供需矛盾。數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前樓市供求比達(dá)到1.3:1,2009年約為1.1:1。要靠剛需及改善型需求支撐,這是國(guó)情的基本面,也是中央政策出發(fā)點(diǎn)。去庫(kù)存化,就要老老實(shí)實(shí)做生意?!耙灰贡└弧钡男膽B(tài)與市場(chǎng)、政策初衷南轅北轍。
一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,二手樓市成交量或升至三成,并引發(fā)2009年那種大面積反彈。想誘導(dǎo)“追漲殺跌”的非理性消費(fèi)來(lái)“去庫(kù)存”,本身就不理性,恐怕只會(huì)事與愿違,錯(cuò)過(guò)政策春天的美景良辰。樓市不可能第二次踏進(jìn)同一條河流。
去杠桿化:抑高而舉下
3月27日,住房套型、土地用途的“土地閘門”調(diào)整;30日,信貸閘門”調(diào)整。改革開(kāi)放以來(lái),從九十年代開(kāi)發(fā)區(qū)熱,到新世紀(jì)幾次房地產(chǎn)熱,根子上是“土地閘門”大開(kāi)、信貸閘門”推波助瀾的結(jié)果。
有人說(shuō),限購(gòu)、限貸是去杠杠化;“雙限”取消,不是“加杠桿”嗎?不是。對(duì)地方特別是三四線城市來(lái)說(shuō)尤其不是。有人說(shuō)中央要“加杠桿”,地方要“去杠桿”,有道理。去杠桿就是“擠泡沫”,泡沫就是用債務(wù)杠桿獲得收益。次貸危機(jī),核心是肆無(wú)忌憚的杠桿化。當(dāng)年溫州、山西炒房團(tuán)利用銀行或民間借貸,也是杠桿化。
國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的聯(lián)合通知,主要強(qiáng)調(diào)的不是土地用途、套型改變,而是“住房供過(guò)于求的,要適當(dāng)控制2015年住房開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度”住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣,應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和S?jì)劃供應(yīng)”。
本輪房貸緊縮以來(lái),一二線城市經(jīng)受住了考驗(yàn),尤其是一線城市挺住了。但不少三四線城市,溫州、鄂爾多斯、曹縣、邯鄲甚至一些縣城,問(wèn)題都是拼命賣地造成過(guò)剩,與鋼鐵、水泥、電解鋁并無(wú)不同,本質(zhì)上是土地管理失序,消費(fèi)人口與住房供應(yīng)脫節(jié)的“空城計(jì)”。
“天之道,其猶張弓與:高者抑之,下者舉之。”不再以紅頭文件、緊急通知”對(duì)600多座城市“一刀切”,是本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整的大匠手筆,值得期待。新華社北京4月1日新媒體專電記者王立彬)
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