□金陵晚報記者 朱黎玲

　　大觀天地mall，曾是城北地區(qū)最早、最大的商業(yè)綜合體，推廣之初號稱將打造“南京外灘五星級購物中心”，但經(jīng)營近5年后，卻面臨大批產(chǎn)權(quán)式小商鋪生意冷清、開發(fā)經(jīng)營公司無法及時按約支付租金的窘境，并遭到業(yè)主維權(quán)。專業(yè)人士提醒，此類售后包租的分割產(chǎn)權(quán)式商鋪，風(fēng)險巨大，早已明令禁止出售。

　　業(yè)主：經(jīng)營不善租金被拖欠

　　這座總建筑面積10萬平方米以家庭娛樂消費(fèi)為核心的商業(yè)綜合體位于建寧路300號。

　　2008年12月，張女士購買了其一樓的商鋪2間。其中一間商鋪的面積為17.65㎡，單價26676.37元/㎡，總價470838元。2010年5月大觀天地mall開業(yè)，業(yè)主們當(dāng)月拿到了租金。

　　其當(dāng)初簽訂的《南京大觀天地mall商鋪房屋委托經(jīng)營合同書》顯示，商鋪的委托經(jīng)營期限為8年，年租金回報為商鋪總房款的8.5%，張女士的商鋪?zhàn)饨馂?0005元/3個月。

　　自商鋪?zhàn)赓U正式營業(yè)起計算，2010年4月30日至2018年4月29日止。每年的4月30日至5月15日期間、每年的7月30日至8月15日期間、每年的10月30日至11月15日期間和次年的1月30日至2月15日期間是圖騰置業(yè)發(fā)展有限公司（下文簡稱圖騰）向業(yè)主支付租金的日子。但這個季度的租金卻遲遲未支付，包租方圖騰以一張《致大觀天地業(yè)主的信》，單方面將租金支付日期延至了2015年9月，且沒有任何賠償?！皥D騰不履行合約，我們就按合同約定收走商鋪。”張女士表示，既是預(yù)售方也是包租方的圖騰，此前5年一直準(zhǔn)時支付房租。

　　多位商鋪業(yè)主告訴金陵晚報記者：“項目負(fù)責(zé)人表示近年來商鋪經(jīng)營困難，無錢支付業(yè)主租金?！苯鹆晖韴笥浾甙l(fā)現(xiàn)，商鋪內(nèi)基本沒什么顧客，部分商鋪已關(guān)門。“我們經(jīng)營了4個月，虧損幾十萬元?！币晃唤?jīng)營戶表示。

　　包租協(xié)議滿5年后，自第6年起業(yè)主可向圖騰提出，原價回購商鋪?！耙押?年包租協(xié)議的人，續(xù)簽后的協(xié)議收益率被圖騰降到了4%，實(shí)在不行只能原價回購了?！辈糠謽I(yè)主無奈地表示。

　　包租方：生意不好，打算融資兌付租金

　　金陵晚報記者在南京市工商局網(wǎng)頁上獲悉，圖騰由4個股東組成：南京市下關(guān)城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司、南京華東國際鞋革城管理公司、香港正中發(fā)展有限公司、南京農(nóng)墾產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司。圖騰的董事長是香港正中發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人林乃軒、副董事長為南京華東國際鞋革城管理公司負(fù)責(zé)人章慶洪。

　　“這塊地周邊的生態(tài)環(huán)境差，空置了五六年才由我們接手開發(fā)?！眻D騰副董事長章慶洪稱，項目經(jīng)營慘淡已無錢支付租金?！澳壳白饨鹬挥?-2元/平方米，而水游城已達(dá)到5元/平方米。商戶生意不好，公司也沒賺到錢，還墊付了5年的租金?！闭聭c洪坦言。

　　針對延期支付租金一事，章慶洪稱會按照《致大觀天地業(yè)主的信》要求，2015年9月給業(yè)主們錢?！敖鼛讉€月我們一直在融資，與銀行協(xié)商貸款事宜?！闭聭c洪說。

　　而南京市下關(guān)城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司和南京農(nóng)墾產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司的相關(guān)人員均表示，只是股東不管大觀的事情，知曉項目經(jīng)營有問題。

　　質(zhì)疑：5年的經(jīng)營錢都去哪兒了？

　　南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，大觀天地mall商鋪成交總套數(shù)為316套，業(yè)主們共購買了266套。銷售總面積18115.62平方米，成交均價24986元/平方米，按其數(shù)據(jù)保守計算總銷售額為452636881元。

　　根據(jù)年租金回報為房屋總房款×8.5%計算，圖騰5年支付給業(yè)主的租金為192370674.425元。而商戶支付給圖騰的租金之前也是可觀的一筆。

　　圖騰自2003年10月8號成立以來，4大占股股東于2010年1月7日后不再注資。而南京市下關(guān)城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司5次注資663.000000萬美元、南京華東國際鞋革城管理公司5次注資598.000000萬美元、香港正中發(fā)展有限公司8次注資819.000000萬美元、南京農(nóng)墾產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司6次注資520.000000萬美元。圖騰的總投資按當(dāng)時人民幣對美元的平均匯率6.6保守計算為17160萬元。

　　“圖騰故意不給錢”，不少業(yè)主覺得，業(yè)主20%商鋪5年來的收益加上圖騰自持的80%商鋪?zhàn)饨?，足以說明問題。而“此時圖騰已起訴部分拖欠租金的商戶?！北本┦杏疲暇┞蓭熓聞?wù)所周律師透露，該項目已焦頭爛額。

　　律師：包租式產(chǎn)權(quán)商鋪面臨監(jiān)管缺失

　　“根據(jù)國家相關(guān)政策，售后包租、分割產(chǎn)權(quán)商鋪都是被明令禁止出售的，而相關(guān)部門監(jiān)管缺失讓更多的業(yè)主上當(dāng)受騙。”北京市盈科（南京）律師事務(wù)所周律師表示。

　　2001年施行的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房?！?/p>

　　2013年最高法重申“返租”問題，建設(shè)部也于2006年明確叫停了產(chǎn)權(quán)式商鋪售后返租模式的運(yùn)作。今年3月16日，南京市住房和城市建設(shè)委員會相關(guān)規(guī)則提及，返租形式將直接與開發(fā)商的信用等級掛鉤。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，樓市中很多項目通過變相返租來銷售來幫助開發(fā)商迅速回籠資金，但項目后期經(jīng)營不善卻無法兌現(xiàn)承諾?？瓷先セ貓舐矢?，后期風(fēng)險無法規(guī)避。

　　“大觀天地mall的業(yè)主們可起訴包租方圖騰，要求解除合同拿回商鋪?！敝苈蓭煴硎?，長遠(yuǎn)考慮，包租方與業(yè)主們最好能坐下來協(xié)商，培養(yǎng)好市場繼續(xù)經(jīng)營，遠(yuǎn)比市場完全崩盤強(qiáng)。

　　南京此前有多家廣場商鋪因拖欠租金遭業(yè)主維權(quán)，最后業(yè)主通過訴訟拿回了商鋪?！暗@些商鋪都沒有經(jīng)營起來并長期空置，業(yè)主只能自認(rèn)倒霉。”周律師稱，“售后包租”只是開發(fā)商賣房的促銷方式。