受多方政策利好的影響，近期樓市呈現(xiàn)出火熱態(tài)勢(shì)。在深圳房產(chǎn)登記大廳，前來辦理房產(chǎn)過戶的市民又排起了長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍。市場(chǎng)分析人士稱，對(duì)置業(yè)者來說，快速上漲的房?jī)r(jià)預(yù)期及政策面的支持，加快了他們出手的節(jié)奏，一二手市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，3月樓市小陽(yáng)春幾成定局。

　　■ 深圳特區(qū)報(bào)記者 徐強(qiáng)

　　房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加速成交

　　近段時(shí)間，市房地產(chǎn)權(quán)登記中心營(yíng)業(yè)大廳前來辦理房產(chǎn)過戶、抵押登記的市民明顯多了起來。昨天，大廳一位工作人員向記者介紹，與春節(jié)前相比，每天前來辦理登記的人數(shù)增加近5成。

　　一位正在排隊(duì)的孫先生告訴記者，他在春節(jié)前就開始找房子了，最后看中金地梅隴鎮(zhèn)70多平方米小戶型，期間一直與賣方商討價(jià)格，直到前兩天才確定，成交價(jià)接近3萬元/平方米?！翱船F(xiàn)在的行情，房?jī)r(jià)估計(jì)又要上漲了。趁賣家沒反價(jià)，趕緊約著前來辦理過戶手續(xù)?！睂O先生說。

　　記者在采訪中了解到，孫先生所擔(dān)心的賣家反價(jià)是目前二手房市場(chǎng)存在的普遍現(xiàn)象。梅林一村一家地產(chǎn)中介林經(jīng)理介紹，春節(jié)后市場(chǎng)的快速回暖，使得業(yè)主反價(jià)比較普遍，促使二手房?jī)r(jià)快速上漲。以金地梅隴鎮(zhèn)為例，春節(jié)前77平方米的兩房售價(jià)在208萬元—215萬元，目前已是220萬元—230萬元，這樣的戶型每套普遍上漲12萬元—22萬元。

　　據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后，龍華、華強(qiáng)北、坂田、碧海、園嶺、南頭等片區(qū)價(jià)格上漲幅度比較大。其中龍華、華強(qiáng)北、坂田、碧海、布吉五個(gè)片區(qū)在短短一個(gè)月內(nèi)價(jià)格上漲最明顯，漲幅均超過7%；另外，近段時(shí)間學(xué)位房比較搶手，園嶺、南頭兩重點(diǎn)學(xué)位片區(qū)的價(jià)格漲幅分別為4.7%、4.5%。

　　受利好刺激市場(chǎng)回暖加速

　　3月份深圳樓市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。在市場(chǎng)人士看來，這是多方政策利好和對(duì)于未來政策預(yù)期的充分體現(xiàn)。春節(jié)后的3月開始實(shí)行降息，同時(shí)“兩會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)的基調(diào)是支持自住型和改善型需求，從而使得深圳樓市回暖十分迅速。

　　新房市場(chǎng)訪客量快速攀升，上周有三個(gè)項(xiàng)目入市，分別為萬科紫悅山、信義御城和威廉國(guó)際公館，總出售499套住宅單位，供應(yīng)量和開盤銷售情況回暖。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，上周深圳中原新盤訪客指數(shù)為113點(diǎn)，各在售項(xiàng)目的訪客量穩(wěn)步回升，實(shí)時(shí)成交量也持續(xù)走高，達(dá)到了年前的水平。

　　二手住宅市場(chǎng)同樣需求旺盛。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周共成交1788套，環(huán)比上升10.8%，均價(jià)32648元/平方米，環(huán)比上升15%。市場(chǎng)成交活躍，量?jī)r(jià)齊升。

　　深圳中原市場(chǎng)研究中心王飛經(jīng)理分析，“兩會(huì)”后部分城市放寬住房公積金貸款政策，并且傳言二套首付比例有望下調(diào)，對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期有較大影響。二手房市場(chǎng)熱度急劇升溫，市場(chǎng)成交火爆，導(dǎo)致了上周中原經(jīng)理指數(shù)攀升至歷史最高位。預(yù)計(jì)3月份市場(chǎng)將是個(gè)小陽(yáng)春，將超過1月份水平。

　　市場(chǎng)

　　表現(xiàn)

　　豪宅市場(chǎng)投資客逢高出貨套現(xiàn)

　　深圳特區(qū)報(bào)訊（記者 徐強(qiáng)）近期利好讓剛需和改善型的購(gòu)房者都對(duì)2015年樓市充滿信心，爭(zhēng)相置業(yè)。而一向被認(rèn)為樓市稀缺產(chǎn)品的豪宅市場(chǎng)，卻表現(xiàn)相對(duì)平淡，價(jià)格跑輸大市。近段時(shí)間，豪宅市場(chǎng)拋盤量增多，很多投資客選擇在目前價(jià)格較高時(shí)套現(xiàn)。

　　“業(yè)主降價(jià)幾十萬急售！”在華僑城、紅樹灣等豪宅片區(qū)的地鋪內(nèi)，最近經(jīng)?？梢钥吹竭@樣的信息。記者注意到，像華僑城的錦繡花園三期，目前的成交均價(jià)為52700元/平方米，該價(jià)格與去年成交均價(jià)基本持平；碧海云天二期目前的成交均價(jià)為47430元/平方米，比去年底僅上漲0.77%。

　　中聯(lián)地產(chǎn)一豪宅分行的張經(jīng)理介紹，很多人認(rèn)為，豪宅因?yàn)檎加邢∪毙再Y源，故而抗跌性較強(qiáng)，不少擁有巨額財(cái)富的人趨之若鶩。這些人購(gòu)買豪宅不僅用來自住，也用來投資，作為保值增值的手段。但在深圳樓市長(zhǎng)期限購(gòu)限貸的背景下，豪宅市場(chǎng)也發(fā)生了微妙的變化，以前“只漲不跌”的光環(huán)似乎變?nèi)酢?/p>

　　“從近期中聯(lián)地產(chǎn)二手豪宅市場(chǎng)的成交案例來看，放盤業(yè)主中80%以上是投資客?！睆埥?jīng)理介紹，他們往往需要資金做其它投資，并且對(duì)未來豪宅市場(chǎng)信心不足，因此選擇目前價(jià)格處于較高水平時(shí)套現(xiàn)。

　　深圳二手住宅市場(chǎng)需求旺盛

　　（據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)）

　　上周共成交1788套

　　環(huán)比上升10.8%

　　均價(jià)32648元/平方米

　　環(huán)比上升15%

　　相關(guān)報(bào)道

　　深圳寫字樓指數(shù)全國(guó)排名第三

　　機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2019年存量將漲至目前3倍，租金增長(zhǎng)面臨壓力

　　深圳特區(qū)報(bào)訊（見習(xí)記者 陳文標(biāo)）戴德梁行日前發(fā)布的“中國(guó)商務(wù)寫字樓指數(shù)排名”中，深圳居全國(guó)第三。此次調(diào)研的負(fù)責(zé)人、戴德梁行華北區(qū)研究部主管趙巖昨天接受記者采訪時(shí)稱，深圳寫字樓市場(chǎng)在租金增長(zhǎng)率、空置率方面表現(xiàn)突出，排名全國(guó)首位。但是，由于未來供應(yīng)量過大，潛在一定風(fēng)險(xiǎn)，拉低了指數(shù)得分。

　　警惕深圳寫字樓存量大增

　　戴德梁行此次公布的“中國(guó)商務(wù)寫字樓指數(shù)排名”，選取了全國(guó)16個(gè)大中城市2014年第4季度商務(wù)寫字樓的市場(chǎng)表現(xiàn)作為樣本。變量指標(biāo)為空置率、租金增長(zhǎng)率、未來供應(yīng)、吸納速度，權(quán)重均等。

　　趙巖告訴記者，深圳在租金增長(zhǎng)率和空置率的表現(xiàn)都非常突出?！澳曜饨鹪鲩L(zhǎng)率超過20%，空置率也低至4.4%?！钡牵捎谖磥砩钲趯懽謽堑墓?yīng)量非常大，可能顯著拉高空置率，對(duì)租金增長(zhǎng)帶來壓力，因此得分指數(shù)被這拉低了。

　　“我們預(yù)計(jì)2019年，深圳寫字樓的存量將為現(xiàn)在的3倍?！彼f，現(xiàn)在看不出什么影響，空置率特別低，主要的原因是大量的供應(yīng)并沒有一下子入市。

　　高力國(guó)際此前發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，深圳未來3年寫字樓總體供應(yīng)量約500萬平方米，預(yù)計(jì)將有34個(gè)寫字樓項(xiàng)目入市。雖然其中半數(shù)以上為自用的總部物業(yè)，但仍將在很大程度上加劇深圳寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)高力國(guó)際深圳分公司副總經(jīng)理簡(jiǎn)家宏介紹，深圳寫字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)幾次大的放量，整體空置率面臨上升壓力，租金上行也同樣遇到壓力。

　　今年將有77萬平方米入市

　　據(jù)戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端介紹，今年第一季度寫字樓市場(chǎng)的整體情況仍然是供不應(yīng)求的，導(dǎo)致部分高端尾盤物業(yè)業(yè)主對(duì)租金有所堅(jiān)持。本季度甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比上季度小幅上漲1.8%，至每月每平方米239.8元。但同時(shí)新物業(yè)入市及個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)行的客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，小幅拉高全市甲級(jí)寫字樓空置率至4.6%。全市甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)的快速消化，令本季度吸納量達(dá)到77256平方米。

　　她預(yù)測(cè)，伴隨寫字樓市場(chǎng)租賃旺季的到來，加之新增供應(yīng)缺乏，供不應(yīng)求將助推甲級(jí)寫字樓租金于下季度繼續(xù)走高，空置率料將維持在低位。

　　但是，今年下半年開始，整體市場(chǎng)的供應(yīng)量將增大，迎來供應(yīng)的高峰期，預(yù)計(jì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未來供應(yīng)達(dá)到約77.3萬平方米。其中超過半數(shù)為總部物業(yè)，可出租的辦公面積有限且出租壓力小，對(duì)市場(chǎng)的影響可能將低于預(yù)期，區(qū)域內(nèi)租金保持堅(jiān)挺。

　　此外，年內(nèi)南山前海及后海片區(qū)也將有近40萬平方米的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)，眾多新項(xiàng)目的入市或?qū)?duì)深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)格局帶來影響。但張曉端認(rèn)為，由于商務(wù)氛圍有待培育，招租壓力下相關(guān)租賃優(yōu)惠或?qū)⒃龆?，區(qū)域租金漲幅料將趨緩。

　　趨勢(shì)分析

　　“三足鼎立”格局形成

　　深圳特區(qū)報(bào)訊 據(jù)戴德梁行華南及華西區(qū)寫字樓主管羅進(jìn)良分析，深圳的“高端金融總部”將漸成市場(chǎng)新趨勢(shì)，主要分布在深圳“華爾街”及“金融辦”地塊，集聚效應(yīng)明顯。金融業(yè)作為產(chǎn)值高的支柱產(chǎn)業(yè)，高端金融機(jī)構(gòu)總部帶來的稅收和產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)尤為突出。

　　羅進(jìn)良說，“‘高端金融總部’與普通甲級(jí)寫字樓物業(yè)在租金、客戶結(jié)構(gòu)、形象和運(yùn)營(yíng)策略上，將逐步出現(xiàn)更明顯的差異，成為頂級(jí)寫字樓物業(yè)的標(biāo)桿?！?/p>

　　據(jù)介紹，“商務(wù)中心”的經(jīng)營(yíng)模式大部分是寫字樓運(yùn)營(yíng)商與開發(fā)商租下大面積樓層，再將這些樓面進(jìn)行辦公精裝修設(shè)計(jì)，劃分小單元，并采用靈活的租賃模式。創(chuàng)新型企業(yè)由于其業(yè)務(wù)發(fā)展的獨(dú)特情況，業(yè)務(wù)呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)，使其與“商務(wù)中心”的彈性運(yùn)營(yíng)模式相匹配。據(jù)了解，目前包括雷格斯、羅德爾、德事、弘毅、兆盈等在內(nèi)的國(guó)際服務(wù)式辦公室提供商，在深圳眾多甲級(jí)寫字樓物業(yè)中均擁有自己的“商務(wù)中心”。

　　Coworking辦公空間一般以會(huì)員制度收取費(fèi)用，且空間更趨向于大開間的敞開式設(shè)計(jì)，以實(shí)用加藝術(shù)的形式呈現(xiàn)給用戶更佳的辦公體驗(yàn)，增加人與人之間的互動(dòng)交流，形式更加開放、更加透明，與時(shí)下年輕創(chuàng)業(yè)者和小微企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式相匹配。（陳文標(biāo)）