日前，2014國(guó)際商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理論壇將在深圳召開(kāi)。作為中國(guó)首個(gè)最大規(guī)模的國(guó)際化商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理論壇，該論壇由英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)亞太分會(huì)主辦，世邦魏理仕承辦，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、搜狐焦點(diǎn)等單位聯(lián)合協(xié)辦。論壇邀請(qǐng)到來(lái)自英國(guó)、韓國(guó)、澳大利亞、香港、臺(tái)灣、大陸等地的10位資深國(guó)際嘉賓發(fā)表主題演講。

　　對(duì)于中國(guó)電商對(duì)實(shí)體購(gòu)物中心的沖擊，英國(guó)8G Capital Partners公司董事總經(jīng)理Tassos表示，實(shí)體店鋪不會(huì)被線上所取代；而MCRC購(gòu)物中心投資部中國(guó)區(qū)總裁Andrew Taylor表示，商場(chǎng)中要提供更多網(wǎng)購(gòu)買不到的產(chǎn)品，并回避通過(guò)降價(jià)與網(wǎng)購(gòu)爭(zhēng)奪市場(chǎng)。對(duì)于深圳的寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)的投資機(jī)會(huì)，世邦魏理仕亞太區(qū)研究部主管金緯認(rèn)為，深圳能承受高租金的客戶比北京、上海少一些，同時(shí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量很大，因此深圳寫(xiě)字樓的租金相比北京上海會(huì)低一些，但前海租金上行的空間較大。

　　“商場(chǎng)不應(yīng)通過(guò)降價(jià)和電商競(jìng)爭(zhēng)”

　　對(duì)于電商對(duì)實(shí)體店的影響，英國(guó)8G Capital Partners公司董事總經(jīng)理、匯豐銀行房地產(chǎn)歐洲部籌建人及前負(fù)責(zé)人Tassos表示，上世紀(jì)80年代，很多人認(rèn)為荷里活的生意做不下去了，因?yàn)橛泻芏喾鍯D、DVD。但實(shí)際上戲院的業(yè)務(wù)在增長(zhǎng)，因?yàn)閼蛟簩Ｗ⒂诳蛻趔w驗(yàn)，現(xiàn)在IMAX、3D、4D甚至5D電影院，這種大屏幕帶來(lái)的視覺(jué)震撼是在家中無(wú)法體驗(yàn)到的，也是不可復(fù)制的。Tassos認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)肯定會(huì)對(duì)商業(yè)中心有很大影響，很大比例的零售業(yè)會(huì)在互聯(lián)網(wǎng)上完成，但是，至今沒(méi)有任何一個(gè)商業(yè)中心被取代，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的銷售與實(shí)體店銷售是相互連接的。他表示，在美國(guó)、歐洲，甚至在中國(guó)這個(gè)新興市場(chǎng)，人們可以方便地在網(wǎng)上把想要購(gòu)買的產(chǎn)品放入購(gòu)物籃，但在實(shí)體店，可以聞到、摸到產(chǎn)品，也就更有信心購(gòu)買，所以這種交易方式是不會(huì)被取代的，“實(shí)體店不會(huì)被取代，有一部分人會(huì)網(wǎng)購(gòu)，但一定有一部分人愿意在實(shí)體店消費(fèi)”。

　　Tassos認(rèn)為，網(wǎng)上和線下實(shí)體店的關(guān)系并不是惡性競(jìng)爭(zhēng)，希望是互補(bǔ)關(guān)系，多渠道服務(wù)是互利的，購(gòu)物體驗(yàn)要經(jīng)常強(qiáng)調(diào)，使得消費(fèi)者很愉悅，特別是如果商業(yè)中心有兒童娛樂(lè)中心，可以讓孩子很高興，消費(fèi)者也會(huì)買得很高興。

　　MCRC購(gòu)物中心投資部中國(guó)區(qū)總裁Andrew Taylor則表示，誰(shuí)都無(wú)法避免網(wǎng)購(gòu)對(duì)于大市場(chǎng)、大環(huán)境的沖擊。Andrew Taylor建議，商場(chǎng)中要建立更多社區(qū)，提供更多網(wǎng)購(gòu)所買不到的產(chǎn)品，此外，很多時(shí)尚行業(yè)的零售商愿意在實(shí)體店當(dāng)中有更多的銷售折扣，但這在Andrew Taylor看來(lái)是一個(gè)不良的競(jìng)爭(zhēng)方式，不應(yīng)該通過(guò)降低價(jià)格與網(wǎng)購(gòu)爭(zhēng)奪市場(chǎng)。

　　“零售物業(yè)未來(lái)兩年下行空間比上行空間大”

　　世邦魏理仕亞太區(qū)研究部主管金緯則介紹了全球資本投資商業(yè)物業(yè)的情況，他告訴記者，在亞太地區(qū)，投資商業(yè)物業(yè)第一名是寫(xiě)字樓，第二名是物流工業(yè)，第三名才是零售物業(yè)，第四名是住宅物業(yè)。“寫(xiě)字樓還是最吸引全球投資者的，因?yàn)閷?xiě)字樓的市值最大，流動(dòng)性好、透明度最高，常?？梢再I賣”；而物流業(yè)現(xiàn)在是全球非?；鸺t的產(chǎn)業(yè)，尤其對(duì)于亞洲地區(qū)來(lái)講，中國(guó)蓬勃發(fā)展的網(wǎng)上購(gòu)物就需要物流業(yè)，因此全球的投資者都喜歡物流業(yè)。而投資的方式，投資者可以選擇自己投資、委托基金管理人、集資和私募等方法投資。

　　對(duì)于在中國(guó)內(nèi)地投資的機(jī)會(huì)，金緯表示，房地產(chǎn)投資有兩塊，第一塊是周期性投資，逢高賣出，逢低買地；第二塊是結(jié)構(gòu)性投資，而結(jié)構(gòu)性投資在中國(guó)內(nèi)地可以注意三個(gè)領(lǐng)域，一是物流業(yè)，二是養(yǎng)老物業(yè)，三是醫(yī)院?！皩?xiě)字樓、零售物業(yè)相對(duì)來(lái)講位于周期的高點(diǎn)，尤其是零售物業(yè)，未來(lái)兩年內(nèi)下行空間比上行空間大，二三線城市過(guò)多的供給，下行空間真的很大”。但對(duì)于中國(guó)投資者而言，金緯認(rèn)為，周期性投資反而對(duì)住宅市場(chǎng)更看好，尤其是一線城市的住宅市場(chǎng)，因?yàn)橐痪€城市有剛性人口的需求，政府政策只是暫時(shí)將需求壓低了，當(dāng)政策放開(kāi)時(shí)，這些需求又會(huì)起來(lái)，尤其是北京和上海，而二三線城市不太適合投資，因?yàn)楣┙o太多了。

　　而對(duì)于深圳的商辦物業(yè)，金緯認(rèn)為，上海的商用物業(yè)租金高是因?yàn)樾枨蟮亩际墙鹑诋a(chǎn)業(yè)和跨國(guó)企業(yè)，而北京則是因?yàn)闆](méi)有供給導(dǎo)致租金三年上漲一半。相比較而言深圳商用物業(yè)為什么價(jià)格低？因?yàn)橄鄬?duì)來(lái)講深圳增值性產(chǎn)業(yè)比較少，還是以制造業(yè)為主，所以能承受高租金的也少一點(diǎn)。另外，深圳商用寫(xiě)字樓供給量非常多，當(dāng)你的供給量多，而需求又不像北京、上海那樣可以承受高租金的話，租金就會(huì)低一些，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)區(qū)整合之后，前海寫(xiě)字樓租金往上行的空間是比較多的。