二手市場

　　近日，合富置業(yè)發(fā)布《2015年2月份合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價(jià)格指數(shù)（廣州）分析報(bào)告》，報(bào)告顯示，2月份，廣州二手樓市活躍度不高，價(jià)格較穩(wěn)，而市區(qū)200萬以下的中小戶型一手新貨不足，是吸引改善型買家回流二手的主要原因。對此，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌預(yù)計(jì)，從3月直到“五一”前，一二手樓市PK搶客的情況都將持續(xù)。

　　此外，醞釀了多年的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策3月1日正式實(shí)施。地產(chǎn)知名人士潘石屹曾說，若不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施，房價(jià)馬上會(huì)跌。從近兩周來看，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施后，對廣州的成交量沒有太大影響，暫未出現(xiàn)大量拋盤現(xiàn)象。

　　2月網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比下降47%

　　今年2月，廣州二手樓市各方大多進(jìn)入春節(jié)模式，總體活躍度不高。合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測陽光家緣二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2015年2月廣州全市二手簽約1424套，13萬平方米，環(huán)比2015年1月下降47%，同比2014年2月（春節(jié)月）持平。

　　由區(qū)域看，廣州各區(qū)的價(jià)格基本企穩(wěn)，與2015年1月大致相當(dāng)。由板塊看，絕大部分板塊的二手價(jià)格繼續(xù)持穩(wěn)。不過，個(gè)別板塊的價(jià)格小幅回調(diào)，主要分兩種類型：一是高端盤集中的板塊，如天河北板塊，春節(jié)前，部分高端、貴價(jià)項(xiàng)目的個(gè)別經(jīng)商業(yè)主急需資金，小幅讓價(jià)出貨。二是受板塊自身特殊因素影響的板塊。如中山八—陳家祠板塊，一方面部分專業(yè)市場經(jīng)商的業(yè)主年底資金需求增大；另一方面，佛山低價(jià)新盤對二手客戶的分流較明顯。

　　200萬左右市區(qū)“小三房”最受寵

　　2月份，首置買家的占比仍然保持在六成。在“930房貸新政”、降準(zhǔn)、降息等政策的持續(xù)影響下，加上新盤促銷推售力度減弱等因素，部分價(jià)格敏感的買家，擔(dān)心節(jié)后價(jià)格走高，仍積極入市。

　　本月?lián)Q房需求的占比繼續(xù)保持在三成五左右，一方面在“930房貸新政”的持續(xù)影響下，改善換房需求獲得的信貸支持明顯增加，入市門檻明顯降低。另一方面，也有部分換房買家由一手樓市回流，青睞市區(qū)地段較好、叫價(jià)適宜的優(yōu)質(zhì)“筍盤”。據(jù)悉，這部分買家大多青睞200萬左右的“小三房”；而中心區(qū)一手樓市中，200萬以下的中小戶型供應(yīng)明顯不足。

　　由于市場有所好轉(zhuǎn)，本月業(yè)主的心態(tài)有所增強(qiáng)，議價(jià)空間縮小。不過，也有小部分業(yè)主，由于年底急需資金，小幅讓價(jià)出貨，多為經(jīng)商的生意人，集中在天河北、工業(yè)大道、原荔灣等板塊。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記未引發(fā)拋盤

　　不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例在今年3月1日實(shí)施，半個(gè)月時(shí)間過去，廣州二手市場表現(xiàn)淡定，記者走訪多個(gè)市區(qū)中介門店發(fā)現(xiàn)，放盤量沒有明顯增加，價(jià)格與春節(jié)前差不多。市橋一家中介門店的置業(yè)顧問表示，對于業(yè)主來說，他們更在意的應(yīng)該是房產(chǎn)稅，不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施對二手樓影響微乎其微。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施在六七年前已經(jīng)開始傳聞要推出，很多持有4套或以上房產(chǎn)的業(yè)主已逐步將手頭的盈利物業(yè)轉(zhuǎn)售，特別在2009年、2010年的市場活躍期，套現(xiàn)的業(yè)主不在少數(shù)，至今基本完成降低持貨量的行為。因?yàn)榻o出的反應(yīng)期足夠長，所以實(shí)施以來，市場并無太大針對性的波動(dòng)。

　　合富輝煌首席分析師黎文江分析，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記對于投資需求會(huì)有一定的制約作用，但對于購房自住的買家來說確是一個(gè)好消息。他認(rèn)為，今年不動(dòng)產(chǎn)登記制度落地后，預(yù)計(jì)投資者會(huì)更傾向于海外市場或者其他投資渠道，而不會(huì)盯著住宅市場，這對于有自住需求的剛需買家來說是個(gè)不錯(cuò)的置業(yè)機(jī)會(huì)。

　　二手樓價(jià)以穩(wěn)為主

　　自2014年10月份以來，二手交投持續(xù)好轉(zhuǎn)，一方面房貸、降息、降準(zhǔn)等政策利好下，市場信心有所恢復(fù)、猶豫觀望心態(tài)減弱；另一方面，過往一年來積累的迫切性剛需逐漸釋放，也是交投持續(xù)良好的重要原因。

　　龍斌表示，由目前的情況看，雖然外圍新貨對部分二手客戶的分流影響較大；不過，鑒于市區(qū)價(jià)格適中的中小戶型不多。加上不可復(fù)制的地段優(yōu)勢以及區(qū)域情結(jié)，仍有不少買家繼續(xù)選擇市區(qū)的較優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)。

　　3月至“五一”期間，新貨的推售力度將會(huì)明顯加大?？蛻舻倪x擇也較為多樣，尤其是外圍價(jià)格不高的新盤，引起不少二手客戶的關(guān)注，預(yù)計(jì)買家的決策時(shí)間將會(huì)拉長。此外，隨著市場的逐漸好轉(zhuǎn)，業(yè)主的心態(tài)也會(huì)有所轉(zhuǎn)強(qiáng)。

　　龍斌由此預(yù)計(jì)，3月到“五一”期間，二手買家將會(huì)持續(xù)對比一手和二手物業(yè)，并選擇合適的單位入市，整體二手樓市的交易氛圍和交投量亦將保持較良好；價(jià)格以平穩(wěn)為主。

　　南方日報(bào)記者 許蕾