根據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)，目前，廣州市場(chǎng)消化速度明顯好轉(zhuǎn)，截至年初，十區(qū)二市存量消化周期下降至12個(gè)月左右，但是存量卻達(dá)到了一年多來的最高位。3-5月按正常施工進(jìn)度，廣州將有約2萬套新貨可以推出市場(chǎng)，可以說貨量非常充足，市場(chǎng)出貨依舊“壓力山大”。

　　合富輝煌預(yù)計(jì)接下來的廣州市場(chǎng)區(qū)域特征差異巨大，成交分化明顯：市區(qū)200萬以內(nèi)產(chǎn)品稀缺緊俏；荔灣或受益于市區(qū)200萬-300萬改善型需求回升，成交看好；白云則成交繼續(xù)放緩；南沙受惠于自貿(mào)區(qū)，成交企穩(wěn)，價(jià)格小幅上揚(yáng)；番禺的結(jié)構(gòu)性缺貨或?yàn)樘}崗市場(chǎng)帶來機(jī)會(huì)。

　　外圍區(qū)域貨量達(dá)到近年高位

　　去年“9·30”政策的出臺(tái)令到低迷的市場(chǎng)提升明顯，周度成交上升接近60%，隨后年末在開發(fā)商大力推貨下，成交進(jìn)一步上升至周均19.2萬平方米的高位。步入2015年，由于春節(jié)的到來周度成交有所下滑，但1-2月成交依舊保持在超過10萬平方米的良好水平。

　　廣州市場(chǎng)消化速度明顯好轉(zhuǎn)，截至年初，十區(qū)二市存量消化周期下降至12個(gè)月左右，但是存量卻超過10100套，持續(xù)在高位徘徊，市場(chǎng)出貨依舊“壓力山大”。根據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，3-5月廣州市十區(qū)加上新塘按正常施工進(jìn)度將有約2萬套新貨可以推出市場(chǎng)，對(duì)比2014年各個(gè)季度的實(shí)際推貨，可以說貨量非常充足。

　　從貨量分布上看，預(yù)計(jì)外圍供應(yīng)仍充足，外圍四區(qū)（番禺、花都、南沙及蘿崗）均有超過3000套貨量，增城也有超過2800套貨。中心區(qū)整體供應(yīng)稀缺，但荔灣及白云區(qū)有較大變化。

　　荔灣區(qū)貨量增加，預(yù)計(jì)有1800套新貨，另有1500套來自廣鋼及保利舊改項(xiàng)目推出認(rèn)籌。白云則由于金沙洲供應(yīng)減少，導(dǎo)致全區(qū)供應(yīng)大幅下降，預(yù)計(jì)新貨僅1000套。部分區(qū)域貨量達(dá)到近期高位。蘿崗預(yù)計(jì)3-5月，全區(qū)供應(yīng)達(dá)8200余套，與蘿崗2014年全年成交量相當(dāng)。其中在售余貨5100余套，新貨3100余套。

　　南沙區(qū)2015年2月的可售貨量179平方米，較2014年同期上升94%，而3-5月份預(yù)計(jì)住宅供貨約3000套貨，主要分布在南沙中心板塊。3月初花都區(qū)在售余貨達(dá)1.33萬套（指已拿預(yù)售證并已實(shí)際推售的貨量，不包含已拿預(yù)售證未推售的貨量），按2015年首2個(gè)月月均成交640套的水平計(jì)算，需消化20個(gè)月以上；3700套新貨入市將使花都區(qū)實(shí)際在售貨量再增加近三成。

　　區(qū)域成交將分化明顯

　　據(jù)分析，近年中心區(qū)成交格局變化大，尤其總價(jià)100萬-200萬元產(chǎn)品成交占比由39%逐年下降至當(dāng)前19%。中心區(qū)價(jià)格的快速上升，導(dǎo)致此類總價(jià)產(chǎn)品縮小，尤其2015年大幅縮減根源就在于此類產(chǎn)品供應(yīng)的大幅減少。合富輝煌預(yù)計(jì)接下來市區(qū)僅有深業(yè)金悅灣、天健上城和汾水花園集中供應(yīng)此總價(jià)段產(chǎn)品，可謂稀缺中的稀缺。

　　近期廣州二手樓市呈現(xiàn)“淡季不淡”的局面，主要是整體政策環(huán)境放松，部分首改買家的觀望猶豫的情緒減弱。相當(dāng)部分買家在對(duì)比了市區(qū)及外圍物業(yè)后，最后做出決定入手市區(qū)二手樓市。從數(shù)據(jù)可以看出，2015年1—2月份，購房總價(jià)150萬—200萬元和200萬—300萬元的占比比上年四季度上升了15個(gè)百分點(diǎn)，他們多選擇90-120平方米物業(yè)，此類產(chǎn)品成交占比亦上升了6個(gè)百分點(diǎn)。市區(qū)二手總價(jià)150萬-300萬元的需求回暖也為貨量集中的荔灣樓市帶來利好，根據(jù)合富輝煌（中國(guó)）市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)，荔灣區(qū)供應(yīng)集中總價(jià)200萬-350萬元，120平方米以下產(chǎn)品，預(yù)計(jì)將受到廣大置業(yè)者的青睞。

　　相反，白云區(qū)周度成交量持續(xù)萎縮，相比2014年四季度，周均成交量下滑54%，主要原因在于金沙洲作為白云區(qū)長(zhǎng)期供應(yīng)大戶，其中小戶型產(chǎn)品急劇減少，板塊成交量相比2014年四季度下滑65%。而預(yù)計(jì)3-5月白云區(qū)全新推貨以大戶型產(chǎn)品為主，預(yù)計(jì)二季度成交將放緩。

　　南沙方面，預(yù)計(jì)南沙自貿(mào)區(qū)掛牌之后，短期內(nèi)可拉動(dòng)住宅市場(chǎng)價(jià)格的小幅上升，截止到2015年2月，南沙住宅市場(chǎng)可售貨量達(dá)到179萬平方米，是近年的高位，庫存壓力大，市場(chǎng)亦將保持積極出貨，成交量在上年年底10萬平方米月度成交基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)接下來將企穩(wěn)這一水平。

　　蘿崗在預(yù)計(jì)接下來3000余套新貨中，產(chǎn)品集中在70-120平方米兩三房戶型，多為剛需或剛改產(chǎn)品。其中45%貨量集中科學(xué)城板塊，其次為蘿崗中心等板塊，科學(xué)城東板塊去貨壓力尤其明顯。產(chǎn)品無論是結(jié)構(gòu)或者區(qū)域都同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯，壓力巨大。巨大貨量必將令出貨意愿明顯的開發(fā)商不敢過快提價(jià)，價(jià)格以相對(duì)平穩(wěn)，這無疑是有利于市場(chǎng)成交。

　　與蘿崗區(qū)相隔不遠(yuǎn)的番禺華南板塊則呈現(xiàn)不同的景象。在接下來的3-5月華南板塊中小戶型緊缺，多數(shù)為120平方米以上中大戶型。兩個(gè)片區(qū)供應(yīng)的錯(cuò)位，或許將令到蘿崗市場(chǎng)受到利好，在部分客戶做置業(yè)選擇時(shí)，更有優(yōu)勢(shì)。

　　文/圖 南方日?qǐng)?bào)記者 李廣軍