近日，趙雅芝將來(lái)濟(jì)南的消息風(fēng)靡大街小巷，邀請(qǐng)方是濟(jì)南燕子山西路上的一家新樓盤，活動(dòng)將于3月22日在山東會(huì)堂舉行。趙雅芝作為國(guó)民偶像，塑造了多個(gè)經(jīng)典熒屏形象，深得觀眾喜愛(ài)，這也無(wú)疑給該項(xiàng)目的市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)增加了砝碼。

　　燕璽臺(tái)等豪宅扎堆

　　大平層是主力產(chǎn)品

　　記者了解到，這家樓盤名為燕璽臺(tái)，是今年新入市的一個(gè)豪宅項(xiàng)目。在位于經(jīng)十路南側(cè)、燕子山西路上的售樓處，記者看到該小區(qū)是一個(gè)只有四棟住宅的私密性較佳的社區(qū)，主要產(chǎn)品是面積160-260平米的大戶型，銷售價(jià)格也可能在2萬(wàn)元/平左右。

　　置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，其實(shí)沿著燕子山西路往南走，還有一家名為開元府的豪宅，也是新進(jìn)入市場(chǎng)。“他們的房子比我們的還要大，多數(shù)都在260平米以上?！彪S后，記者順著燕子山西路往南，看到了正在施工的開元府，記者看到部分樓座都已經(jīng)封頂，但在現(xiàn)場(chǎng)記者沒(méi)有找到售樓處。

　　隨后撥打了銷售電話，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，售樓處將于3月底開放，目前已經(jīng)接受電話咨詢。她告訴記者，項(xiàng)目主要是8棟新古典建筑組成，戶型面積從265到363平米不等，全部為大戶型。

　　而在去年下半年，位于舜耕路的佛山靜院推向市場(chǎng)，該小區(qū)也是濟(jì)南難得一見(jiàn)的豪宅，主力面積在170-300平米之間，涉及三室、四室等大平層產(chǎn)品。記者了解到，該地塊曾是當(dāng)年的地王，一度引起業(yè)內(nèi)的轟動(dòng)。

　　多分布燕山文博奧體

　　價(jià)格動(dòng)輒15000甚至20000多

　　采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，這些豪宅多分布在千佛山、燕山、文博片區(qū)、奧體片區(qū)等區(qū)域，散布在經(jīng)十路和旅游路沿線。佛山靜院就屬于千佛山附近樓盤，開元府、燕璽臺(tái)、恒大帝景、黃金99御園和黃金山水郡屬于燕山一帶，萬(wàn)科麓山和全運(yùn)村等則屬于奧體片區(qū)。

　　記者了解到，這些樓盤，價(jià)格基本都在15000元/平上下浮動(dòng)，不過(guò)有些樓盤價(jià)格更高，超過(guò)了20000元/平。以萬(wàn)科麓山為例，小區(qū)主力戶型為143平米的精裝三室，散布在小區(qū)中心的8個(gè)樓座上，全部為一梯兩戶，價(jià)格在14000-14500元之間。而全運(yùn)村目前在售產(chǎn)品比較多，不同組團(tuán)價(jià)格不同，其中錦蘭園12000元起價(jià)，玫瑰園18500起價(jià)。

　　位于漿水泉路南側(cè)的黃金99御園，容積率只有1.46，目前主推的戶型為167和200平米的四室，單價(jià)在13500元/平。而位于山大路和文化東路交匯處的恒大帝景，目前在售的2期3號(hào)樓大平層，面積在220到320平米之間，涉及到三室和四室，起價(jià)18000元/平。

　　據(jù)悉，燕璽臺(tái)的價(jià)格應(yīng)該不會(huì)低于16000元，很可能在20000元左右。而開元府從品質(zhì)和地段來(lái)看，價(jià)格也很難單價(jià)低。

　　而佛山靜院目前主推的6號(hào)樓2.2萬(wàn)起價(jià)，均價(jià)在2.6萬(wàn)到2.7萬(wàn)元，在濟(jì)南住宅市場(chǎng)基本屬于最頂端的產(chǎn)品。

　　豪宅不能隨便定義

　　真豪宅需具備五重因素

　　業(yè)內(nèi)專家表示，豪宅之所以集中地分布在千佛山、燕山、文博、奧體等地區(qū)，在旅游路和經(jīng)十路沿線。首先是因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域在整個(gè)濟(jì)南來(lái)看，地勢(shì)比較高，上風(fēng)上水。并且，這是濟(jì)南市區(qū)和城市發(fā)展的新方向區(qū)域，集中了城市一些核心的配套和資源。同時(shí)，這個(gè)區(qū)域整體自然環(huán)境，要優(yōu)于老城區(qū)和一些北部西部區(qū)域。

　　該專家表示，“現(xiàn)在市場(chǎng)上喊豪宅的太多了，豪宅不能隨便的定義，需要具備多個(gè)方面的因素，才可以稱得上真豪宅。”他告訴記者，豪宅首先要具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)，區(qū)位要占據(jù)城市優(yōu)越地段。其次，要具備優(yōu)越的環(huán)境，或者具有得天得厚的自然資源，或者有歷史人文資源。再者，要建筑比較精細(xì)到位，而不是粗制濫造。此外，戶型主力面積一般都比較大，布局合理細(xì)致。最后，房子的私密性好，容積率較低，房子不能太開放式了，也不能過(guò)于嘈雜。

　　采訪中，燕璽臺(tái)的一位置業(yè)顧問(wèn)也印證了該觀點(diǎn)。他告訴記者，來(lái)買豪宅的人群主要關(guān)心三個(gè)方面，一個(gè)是小區(qū)的地段和自然環(huán)境，一個(gè)方面是關(guān)注小區(qū)的整體規(guī)劃、戶型和私密性等，另一個(gè)方面是關(guān)注小區(qū)人群的整體素質(zhì)。

　　看價(jià)格，更要看品質(zhì)

　　買高端大平層要綜合考量

　　專家認(rèn)為，一個(gè)城市里面，能夠成為豪宅的樓盤寥寥無(wú)幾，不少樓盤都是偽豪宅，有的甚至只能叫改善型住宅，甚至可以稱為剛需住宅。以剛剛進(jìn)入市場(chǎng)的某樓盤為例，該項(xiàng)目在宣傳中一直號(hào)稱自己為中央豪宅，“個(gè)人認(rèn)為該樓盤還達(dá)不到豪宅的范疇，由于該樓盤銷售價(jià)格高于12000元，最多可以稱為高價(jià)樓盤，或者改善型住宅。”

　　“首先該項(xiàng)目，是一個(gè)綜合體項(xiàng)目，包含了住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，尤其是商業(yè)部分體量比較大，將來(lái)交付以后，辦公或者購(gòu)物人群比較多，會(huì)比較嘈雜，住宅的私密度不夠，會(huì)影響業(yè)主休息。

　　再者，這個(gè)項(xiàng)目占地面積500畝，整體的建筑面積為167萬(wàn)平米，整體容積率超過(guò)了5，而住宅部分的容積率也不低，整體密度非常的大，居住起來(lái)不夠舒適。

　　還有小區(qū)住宅跨度比較大，一期住宅面積從100到170平米不等，涉及到了三室和四室，據(jù)悉后期的產(chǎn)品，還會(huì)有200平米的大平層。在這種大跨度產(chǎn)品之下，勢(shì)必業(yè)主的年齡跨度也比較大，業(yè)主的收入、思想等整體層次也不完全相同。”

　　專家表示，現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，為了吸引購(gòu)房者，不少樓盤夸大宣傳，把本來(lái)剛需或者改善型的樓盤也成為豪宅。因此，購(gòu)房者在買房時(shí)要綜合考量，不要只看宣傳和價(jià)格，更要全面分析樓盤的品質(zhì)。

　　(樓市記者 葛未斌)

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