2014年，東莞住宅租賃市場出人意料地交投暢旺。據(jù)金信聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，相比2013年，去年東莞租賃市場交易量上升幅度在15%左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年，購房者觀望的態(tài)勢濃厚，樓市的低迷間接拉動了租賃市場的成交。不過，隨著經(jīng)濟(jì)的下行壓力，東莞中小企業(yè)的倒閉，會導(dǎo)致外來勞動力的流失，2015年春節(jié)后的租賃市場前景不容樂觀。此外，外來人口的減少，房源可選擇性會更多，而租金同時會有略微的下降。

　　樓市低迷催旺住房租賃市場

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2014年東莞全市住宅成交593.31萬平方米，同比2013年下降22.62%，同比2012年下降1.90%，全年整體走勢呈“先抑后揚(yáng)”。在樓市低迷的情形下，本打算在2014年買房的市民暫緩了買房計劃，在此條件下，租賃市場受惠，拉高成交量。湖北人黃先生在東莞工作了5年，他是龐大租客族中的一員，他在南城租了一套120平方米的小三房，月租2500元。去年黃先生計劃與新婚妻子在城區(qū)購買一處屬于自己的房子。不過，2014年的“房貸難”持續(xù)惡化，導(dǎo)致樓市低迷，加上經(jīng)濟(jì)下行明顯，因此，黃先生謹(jǐn)慎地押后了買房計劃。

　　據(jù)金信聯(lián)行統(tǒng)計，2014年東莞租賃市場較為火熱，相比2013年來說，交易量總體呈現(xiàn)上升趨勢，上升幅度在15%左右?？仆H不動產(chǎn)總經(jīng)理張霞說：“一般而言，樓市低迷的時候，住宅租賃市場反而會呈火熱的態(tài)勢?！?/p>

　　“相對于很多年輕人來說，其消費(fèi)習(xí)慣有所改變，傾向于提高生活質(zhì)量而不急于買房，租房的需求比較大?！焙细惠x煌首席市場分析師黎文江日前發(fā)表言論說。

　　東莞房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長鄭浩輝認(rèn)為，2014年東莞樓市不景氣，其成交低迷，間接拉動了住房租賃市場的成交，很多人暫緩買房計劃，先租房再買房，這是正?，F(xiàn)象。記者從東莞中介行業(yè)相關(guān)人士處得知，租賃市場的價格有上漲空間，2011年，最熱租的單身公寓、一房一廳價格在750元至1300元/套，二房二廳主要價格在1600元至2200元/套左右。從2014年金信聯(lián)行租賃市場成交量來看，成交量最多的區(qū)域是新天地片區(qū)、東泰片區(qū)，價格在1000元至2500元/套。

　　從東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)得知，去年，東莞的租賃市場的成交量有略微上漲的趨勢，同比2013年上漲2.8%，不過其價格上漲的幅度不大，部分物業(yè)租賃需求減少，導(dǎo)致其價格有所調(diào)整。一般而言，作為業(yè)主來說，房屋長期空置影響其正常收益，若租客砍價不太多，業(yè)主的接受程度頗高，租賃市場的議價空間大，不過租金價格跟房子的地段、配套和裝修有關(guān)。

　　租客青睞高素質(zhì)改善型樓盤

　　記者在走訪東莞城區(qū)的中介門店后發(fā)現(xiàn)，租賃市場以兩居室和三居室為主。如記者在南城鴻福路口某品牌中介門店租賃信息發(fā)現(xiàn)，黃金花園116平方米精裝齊全三房兩廳為2500元/套，花園小區(qū)時尚島藍(lán)鉆76平方米兩房一廳為2500元/套，天成國際豪華98平方米新裝三房兩廳為2800元/套等。

　　從金信聯(lián)行成交數(shù)據(jù)看，市民在選擇租房的時候，比較傾向于兩居室和三居室，以小家庭自住為主，也不乏合租的群體，不過選擇租房的群體較大，生活消費(fèi)水平高，對其生活的品質(zhì)要求也高。金信聯(lián)行內(nèi)部工作人員張女士表示，從成交量看，東莞熱租樓盤是新天地片區(qū)、東泰片區(qū)，中信德方斯、東泰花園，這些樓盤很受歡迎，價格在1000元/套至2500元/套。

　　張女士說，性價比高或生活便利的樓盤蠻受歡迎的，如商業(yè)區(qū)或?qū)懽謽蔷奂膮^(qū)域更受到租客的青睞，例如東城世博廣場、萬達(dá)廣場商圈、鴻福商圈、石竹新花園板塊、臺商大廈附近怡豐都市廣場、元美廣場、鴻福廣場等樓盤深受附近寫字樓白領(lǐng)的青睞。

　　一位房產(chǎn)中介人士介紹，景湖春天、景湖春曉、中信凱旋城等配套成熟的高素質(zhì)樓盤深受一些企業(yè)高管、翻譯人員的追捧。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與廣深相比，東莞的房子租賃價格較為便宜，同等價格在東莞可以租到素質(zhì)頗高的品質(zhì)樓盤。對于東莞的租賃市場，租客更加關(guān)注房子的戶型、配套、裝修、地段。對此，金信聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人張女士認(rèn)為，市民在尋找住房要慎重選擇。首先，租客要慎重選擇中介公司，有實力、有品牌、有影響力的中介公司才是保證交易安全，使租客可以順利入住的前提條件，也避免了租客上當(dāng)受騙，節(jié)省了交易成本。再者，選房要慎重，一定要全方位考慮，不但要關(guān)注房屋本身環(huán)境、考慮小區(qū)治安環(huán)境，還應(yīng)盡量選擇離上班較近、交通方便的區(qū)域。她認(rèn)為，在租金價格方面，應(yīng)量入為出，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況選擇合適的房屋，同時，應(yīng)考慮周邊設(shè)施是否完善，能否滿足日常生活需求，在多種因素的綜合考慮下，方可作出選擇。

　　租賃市場或因外來工流失遇冷

　　東莞住房租賃市場旺盛，是因為東莞獨(dú)特的地理優(yōu)勢，加上其制造業(yè)非常發(fā)達(dá)，外來務(wù)工人員數(shù)量多。截至2013年末，東莞市戶籍人口188.93萬人，常住人口831.66萬人，外來人口比例高達(dá)77.28%，數(shù)量龐大的外來人口也帶動了東莞租賃市場的發(fā)展。

　　2014年，東莞經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，在如此嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢和產(chǎn)業(yè)規(guī)模縮減下，很多外來務(wù)工人員也在思考春節(jié)后是否還要回莞就業(yè)？外來務(wù)工人員的流失，對東莞租賃市場是否會有打擊？在走訪的中介門店時，記者發(fā)現(xiàn)確實有很多租客因為過年回家，暫停續(xù)租房子，至于是否春節(jié)過后回莞，他們也未有決定。

　　對此，合富置業(yè)總經(jīng)理肖偉嘉認(rèn)為，對于外來務(wù)工人員的流失對租賃市場的影響，主要可分為以下三個方面，首先，外來務(wù)工人員中低收入者的流失。一般而言，低收入者有工廠宿舍，這部分人群的流失對租賃市場的影響不大；其次，外來務(wù)工人員中高收入人群，這部分人群的流失對租賃市場的影響頗大，因為此類人群對生活的品質(zhì)要求高，有較高的消費(fèi)能力和購買力，他們會選擇租賃高端型的住宅，該部分人群的損失對租賃市場的影響的范圍廣；還有一種是外來務(wù)工人員高管群體的銳減，此類人群的薪酬較高，要求高品質(zhì)的生活，最頂端的服務(wù)，該人群的流失對租賃市場的影響相當(dāng)大。

　　不過，肖偉嘉認(rèn)為，每件事情都是有兩面的，部分人群的流失會為租賃市場帶來一定的影響，從另一個角度看，高端人群的銳減，租賃市場的大戶型增多，租客的可選擇性更多，而租金價格或有略微的下降。

　　張霞認(rèn)為：“東莞的經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，據(jù)了解不少外來務(wù)工人員計劃春節(jié)后或不回來東莞就業(yè)。不過，有需求便會有供給，對于外來務(wù)工人員的流失，租賃市場會有部分人群的流失，但東莞是發(fā)展中城市，也會有另外行業(yè)的興起，同樣會有租賃的需求，人員的流失對住房租賃阻力較少?！?/p>

　　一位中介資深人士認(rèn)為，目前，我們尚未知曉外來務(wù)工人員是否春節(jié)后不返莞，另外，外來人口的流失對租賃市場有多大的影響？這是都是需要進(jìn)一步觀察的。

　　租房新政對東莞市場影響有限

　　■相關(guān)

　　2015年1月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），明確要通過建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺、積極培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)、積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，計劃用3年基本形成渠道多元的住房租賃市場。這項意見是否將給東莞租賃市場帶來變化？又將給出租人和承租人帶來哪些便利？對此，張霞認(rèn)為，若該政策能落地在東莞，無論是對市場還是租客，其作用都是積極的。通過房租賃信息政府服務(wù)平臺，客戶可以選擇更多的房源，租賃信息會更加透明，成交效率更高，手續(xù)會更規(guī)范。

　　肖偉嘉則認(rèn)為：“因為新政具體的細(xì)則沒出來，即使新政落地的東莞所費(fèi)需時，新政的出臺對東莞的影響不大?！?/p>

　　東莞房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長鄭浩輝認(rèn)為：“目前，相關(guān)部門并沒有收到相關(guān)的政策文件，若有相關(guān)的通知文件下來，我們會積極推進(jìn)該政策，引導(dǎo)行業(yè)的健康發(fā)展?！?/p>