山水庭苑南望南湖，景觀較佳←↓山水庭苑采用的儲能式環(huán)保節(jié)能中央空調(diào)技術(shù)，在10年后的珠江新城才推行

　　文/圖 羊城晚報記者 詹青

　　廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年，廣州市10區(qū)一手住宅均價為3888元/平方米；2015年1月份，10區(qū)均價為16659元/平方米，11年上漲了12771元/平方米，漲幅為3.28倍。而中心六區(qū)的房價漲幅更是驚人，合富輝煌提供的數(shù)據(jù)顯示，中心六區(qū)的實際樓價漲幅已超過4.5倍。

　　盡管市場都是水漲船高，也總有相對的“差等生”。位于白云區(qū)南湖畔的山水庭苑，至今樓價只不過翻了一番，不僅大大落后于廣州市樓價的攀升速度，更被稱為“廣州最滯銷樓盤”，不足600套的貨量賣了將近12年！而這個項目是廣州最早使用多項節(jié)能環(huán)保技術(shù)的樓盤之一，也是廣州第一個申報國家康居示范工程的樓盤。

　　最早打出環(huán)保概念、最徹底實踐環(huán)保理念的“環(huán)保戰(zhàn)士”，然而卻成了最滯銷、最落寞的“落后大王”。究竟是否“環(huán)?！蓖侠哿虽N售？“先進”又是如何成為“先烈”的呢？

　　出場不凡的“廣州范本”

　　從“先進”變成“先烈”

　　山水庭苑的出場頗有明星風范。12年前的廣州樓市，正處于風生水起的發(fā)展起步期，各種創(chuàng)新層出不窮，在這樣一個市場中，要奪得眼球并不容易，然而山水庭苑一入市，便高調(diào)地吸引了市場的目光。

　　這是一個集諸多先進理念，尤其以環(huán)保理念的實踐而備受矚目的樓盤。2003年，山水庭苑成為廣州第一個申報國家康居示范工程的樓盤，吸引了建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心有關(guān)負責人多次前往參觀，各地不少發(fā)展商都跑到廣州來“取經(jīng)”，包括任志強、潘石屹等“大佬”。

　　一位知情人士告訴羊城晚報記者，他還記得山水庭苑申報國家康居示范工程時提交的《技術(shù)可驗報告》，從保溫技術(shù)、建材技術(shù)到水處理技術(shù)共有50多項指標，由于此前全國沒有一個申報國家康居示范工程的樓盤能夠拿出這樣的報告，建設(shè)部把山水庭苑的報告作為范本讓其他申報樓盤學習，這份報告由此被不少房企照抄，一度成為申報國家康居示范工程的通行證。

　　在環(huán)保建筑的實踐上，山水庭苑堪稱“廣州范本”。舉一個例子，10年后，在“廣州客廳”珠江新城推行的儲能式環(huán)保節(jié)能中央空調(diào)技術(shù)，在當時的山水庭苑已經(jīng)被引進運用，據(jù)稱投入達幾千萬元，可對社區(qū)集中供冷氣、暖氣和生活熱水，在減少熱污染和廢氣排放的同時節(jié)能30%。

　　從“先進”變成“先烈”

　　如此高的定位，可見開發(fā)商的遠見與野心，最直接的表現(xiàn)就在其樓價上，山水庭苑開盤叫價高達1萬元/平方米，而當時廣州整體樓價不過三四千元/平方米，緊鄰山水庭苑的雅居樂南湖半島花園的售價是3000多元/平方米，以高于同路段3倍的樓價入市，也許真的不是有“一顆懂得的心”就能拿下的。

　　結(jié)果卻令人沮喪，舞臺的掌聲響亮，愿意掏真金白銀購房的人卻寥寥可數(shù)。加上當時的南湖板塊交通不便，該板塊某樓盤操盤手李先生說，他當時負責的樓盤就在附近，踩盤后的感覺就是“這個開發(fā)商瘋了”。

　　“理念太過超前，市場一時消化不了?！币晃淮磉^山水庭苑的中介負責人、如今已經(jīng)移民海外的肖先生告訴羊城晚報記者，“山水庭苑的很多環(huán)保理念，放在當年的國際市場上看都是很先進的，但是10年前的廣州樓市是什么情況？買家不過想要建筑質(zhì)量更好、更便宜的房子居住，至于環(huán)保不環(huán)保，大家還沒有這種觀念?！?/p>

　　“即使我只看中南湖板塊的樓盤，我寧愿買隔壁的雅居樂，同樣的價錢在雅居樂可以買3套?！敝苓呉晃婚_發(fā)商坦言，山水庭苑的高調(diào)叫價，只是炒熱了南湖板塊，為該板塊其他樓盤“抬了轎子”，“很傻”。

　　比人快一小步是先進，比人快很多步便成了“先烈”。然而，對開發(fā)商而言，前期投入不菲又豈能低就？單是一套空調(diào)體系，投資已達數(shù)千萬元，維護成本同樣不菲，這些不從樓價中補回來，又從哪里來？

　　惜售心態(tài)是滯銷主因？

　　開盤的高定價，讓項目滯銷并不意外，但接下來，廣州樓市經(jīng)歷了10年瘋漲的黃金時期，山水庭苑的繼續(xù)滯銷則令人有些意外了。

　　“2003年開盤叫價近萬元/平方米（毛坯），我們在2006年以約1.2萬元/平方米（帶裝修）買入，時至今日均價約為2.3萬元/平方米（毛坯），升值能力實在差強人意。”山水庭苑的業(yè)主李小姐苦笑著說，近10年來，山水庭苑出現(xiàn)一系列的問題，還幾度陷入“爛尾”傳聞，糾紛不斷，環(huán)保節(jié)能設(shè)施也出現(xiàn)了一些維護方面的問題。

　　“可以看出開發(fā)商很用心地經(jīng)營這個樓盤，我覺得項目滯銷其實與環(huán)保沒有太大的關(guān)系，而是開發(fā)商的思路和定位出了問題?！币晃慌c山水庭苑曾經(jīng)合作過一年多的代理行老總告訴記者，當時派去負責這個樓盤的同事評價“山水庭苑是最難伺候的甲方，因為自視甚高，定價不按常理出牌”。該老總介紹，山水庭苑3年前也曾經(jīng)重新包裝、理性定價，正好碰上樓市火爆行情，原本賣得不錯，誰知銷售一好起來，開發(fā)商又開始捂盤，兩年前拿到一個“中國十大豪宅”的獎項后，同一批貨突然坐地起價，售價從2萬元/平方米一下飆升到4萬元/平方米，“簡直是無厘頭，想炒作也不能這么炒法”。

　　由于定位與定價的飄忽，令該盤再度陷入滯銷。記者查閱陽光家緣數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前該樓盤仍有數(shù)十套單位在售。據(jù)了解，該盤的開發(fā)商目前開發(fā)的樓盤只有一個山水庭苑，由于沒有回款壓力，本著“賣一套賺一套”的思路，不免有惜售的情緒。正是如此，“環(huán)?！辈⒎恰白锟準住保峭侠垆N售的原罪。