無論銷售還是租賃，商用物業(yè)市場(chǎng)都面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)

　　文/圖 羊城晚報(bào)記者 張秀欽

　　廣州的一手商用物業(yè)沒有在今年開年擁有好的開局，無論一手商鋪還是一手寫字樓，1月份的成交面積同比都出現(xiàn)加大幅度的下滑，市場(chǎng)需求還不如去年同期，新的供應(yīng)持續(xù)涌現(xiàn)，去年的天量庫存繼續(xù)需要消化，一手商用物業(yè)在今年還會(huì)出現(xiàn)廝殺場(chǎng)面。

　　一手商用物業(yè)“開門黑”

　　1月份越秀、白云的一手商鋪成交面積都不超過500平方米，成交商鋪為7間；而全市成交量過萬平方米的只有自貿(mào)區(qū)利好的南沙，其他各個(gè)區(qū)成交量都是幾千平方米。整個(gè)1月份，一手商鋪的成交面積5.41萬平方米，同比下跌了49%，幾乎腰斬。全市11區(qū)除了海珠，其他的成交面積同比均出現(xiàn)下滑。

　　一手寫字樓與一手商鋪的情形幾乎沒有差別，整個(gè)1月份，一手寫字樓的成交面積13.22萬平方米，同比下滑幅度為48%，同樣接近腰斬，其中從化的成交量為零，除了黃埔、白云、南沙，其他各區(qū)的成交量全面下滑。

　　一手商用物業(yè)遭遇“開門黑”，并非價(jià)格上升所導(dǎo)致，恰恰相反，價(jià)格還出現(xiàn)了下滑，其中一手商鋪價(jià)格從去年1月份的27537元/平方米跌至25279元/平方米，跌幅為8%；一手寫字樓從23572元/平方米跌至14075元/平方米，跌幅達(dá)40%。一手寫字樓售價(jià)之所以出現(xiàn)巨幅下滑，除了幾乎每個(gè)區(qū)的價(jià)格都在下滑，天河出現(xiàn)大批低價(jià)成交單位也是重要原因。

　　成交量與成交價(jià)的同步下滑，說明市場(chǎng)對(duì)商用物業(yè)的前景信心不足，真實(shí)需求在萎縮。這種情況并非今年才出現(xiàn)，中立地產(chǎn)總經(jīng)理文志堅(jiān)等多名資深商業(yè)人士此前多次對(duì)廣州商用物業(yè)前景表明了悲觀的態(tài)度：因?yàn)樽赓U需求不足，導(dǎo)致買賣成交活躍度下滑，最終導(dǎo)致價(jià)格的下跌。五湖四海副總裁陳瑞標(biāo)表示，今年一手商用物業(yè)的銷售會(huì)比較低迷。

　　庫存與新增供應(yīng)巨大

　　需求不足、成交量低，放在其他年份未必是一個(gè)問題，但在今年就讓一手商用物業(yè)開發(fā)商面臨很大壓力，這種壓力一方面來自天量庫存，另一方面來自天量的新增供應(yīng)。去年廣州不僅一手住宅庫存量越來越高，一手商用物業(yè)同樣如此，今年年初一手商鋪的庫存量為160萬平方米，僅番禺、南沙、花都、黃埔就在百萬平方米左右，以去年的成交量計(jì)算，消化全市一手商鋪的庫存將近要3年。

　　一手寫字樓的情況稍微好一些，庫存面積近170萬平方米，以去年的成交量計(jì)算，其庫存消化時(shí)間只要1年多。但今年一手商用物業(yè)需要消化的還有天量新增供應(yīng)，高力國(guó)際預(yù)計(jì)，今年包括甲級(jí)寫字樓和商務(wù)公寓在內(nèi)的一手寫字樓供應(yīng)面積達(dá)129萬平方米，也就是說，今年廣州一手寫字樓可售面積接近300萬平方米。樓盤和樓盤之間、開發(fā)商和開發(fā)商之間的激戰(zhàn)無可避免。商鋪方面，今年新增供應(yīng)量很難維持去年創(chuàng)歷史新高的110多萬平方米，但此前開發(fā)建設(shè)的大量社區(qū)鋪肯定會(huì)推向市場(chǎng)，今年一手商鋪新增供應(yīng)估計(jì)達(dá)到七八十萬平方米。

　　蘿崗某商業(yè)項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人表示了擔(dān)憂，經(jīng)濟(jì)、股市、住宅在今年的走勢(shì)都不利于商用物業(yè)的出售，今年包括公寓在內(nèi)的寫字樓以及商鋪的銷售會(huì)遇到比去年更大的壓力。”