房貸松動(dòng)傳言已久，而相關(guān)聯(lián)的政策不斷出臺(tái)。繼2月下旬央行降息后，不動(dòng)產(chǎn)新政于3月起正式實(shí)施，在全國(guó)“兩會(huì)”上，房地產(chǎn)金融政策是否變化無(wú)疑成為討論的一大熱點(diǎn)。昨日，央行副行長(zhǎng)潘功勝一席關(guān)于正在對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行評(píng)估的言論再次引發(fā)市場(chǎng)對(duì)政策走向的猜想。

　　房產(chǎn)政策進(jìn)入評(píng)估期

　　潘功勝在“兩會(huì)”上表示，央行在不斷評(píng)估房貸等房地產(chǎn)金融政策，此前有關(guān)首套房首付比例降低的傳言，需要從兩方面去考慮，不可輕信。央行目前已經(jīng)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸等是否需要放松進(jìn)行后期統(tǒng)計(jì)，以及對(duì)影響進(jìn)行評(píng)估。

　　雖然房地產(chǎn)金融政策的走勢(shì)尚未明朗，但是相比前幾年政策從未松動(dòng)，未來(lái)政策產(chǎn)生變化的可能性增大。

　　潘功勝說(shuō)，“房地產(chǎn)金融政策肯定在不斷評(píng)估，毫無(wú)疑問(wèn)”。雖然潘功勝拒絕透露可能調(diào)整的方向，但近期央行的報(bào)告和市場(chǎng)消息可能都給央行未來(lái)采取的行動(dòng)提供了線索。在上月10日發(fā)布的四季度貨幣政策報(bào)告中，央行放棄了此前“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求”的措辭。在分析人士看來(lái)，這一變化可能意味著房地產(chǎn)政策將會(huì)進(jìn)一步放松。

　　目前商業(yè)銀行首套房貸要求首付款是總房款的三成，以北京為例，一套300萬(wàn)元的住房，首付款需要90萬(wàn)元。在本屆“兩會(huì)”上，全國(guó)政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任張泓銘表示，對(duì)于首次購(gòu)房者政策應(yīng)當(dāng)徹底寬松，首套剛需房的首付比例甚至可以考慮降至一成，同時(shí)利率也需要有硬性?xún)?yōu)惠。

　　降息難撬購(gòu)房熱情

　　“可能只有取消限購(gòu)、營(yíng)業(yè)稅這類(lèi)的政策才能大規(guī)模撬動(dòng)老百姓的購(gòu)房需求，所以未來(lái)的政策走勢(shì)如何還要看政府的預(yù)期?！?貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷市場(chǎng)部分析師吳昊直言。

　　不過(guò)，市場(chǎng)普遍預(yù)期，央行在2月底再度降息，在原有貸款利率6.15%的基礎(chǔ)上下降至5.9%，將進(jìn)一步刺激購(gòu)房人的買(mǎi)房熱情，降低買(mǎi)房人的入市門(mén)檻，宏觀貸款政策的大幅松動(dòng)對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)將形成極大利好。

　　北京商報(bào)記者注意到，雖然央行時(shí)隔3個(gè)月再次動(dòng)用了降息工具，但市場(chǎng)的反應(yīng)并沒(méi)有預(yù)期中那么熱烈?！笆袌?chǎng)降息后，商業(yè)銀行的利差進(jìn)一步收窄，所以要進(jìn)行成本核算重新制定房貸折扣政策，此前的一些折扣可能會(huì)回歸基準(zhǔn)?！辈簧偕虡I(yè)銀行內(nèi)部人士如此表示。

　　“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一方面銀行利率折扣可能會(huì)恢復(fù)至基準(zhǔn)；另一方面剛需沒(méi)有以前旺盛，單憑降息這一杠桿已經(jīng)難以大幅度撬動(dòng)購(gòu)房需求，所以未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)會(huì)有所升溫，但幅度應(yīng)該不大，市場(chǎng)上的自住房不斷投放也會(huì)滿足一部分購(gòu)房需求?！眳顷徽J(rèn)為。

　　同時(shí)，目前銀行的放貸速度多為正常，但房貸仍然不是其主營(yíng)貸款項(xiàng)目。針對(duì)市場(chǎng)認(rèn)為銀行惜貸的問(wèn)題，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平則表示，2014年有些商業(yè)銀行看到房產(chǎn)商遇到這么大的市場(chǎng)調(diào)整確實(shí)惜貸，因?yàn)殂y行也怕風(fēng)險(xiǎn)，怕產(chǎn)生新的不良資產(chǎn)，必須考慮利潤(rùn)，所以它會(huì)使得風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，比較謹(jǐn)慎。

　　首付降至兩成可期

　　2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體會(huì)是一個(gè)筑底企穩(wěn)的趨勢(shì)。有可能上半年是筑底，下半年逐步改善。

　　對(duì)于未來(lái)的政策走勢(shì)，連平詳細(xì)分析道，首套房首付比例有可能會(huì)降低到兩成，但是降至一成不太可能。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)要分兩方面，一方面如果客戶(hù)貸款越多，銀行的利潤(rùn)就越大；另一方面如果貸款的成數(shù)比較高，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)提高，所以處于安全邊際的考慮，降低首套房貸首付比例至兩成是有可能的。此外，對(duì)于二套房來(lái)說(shuō)，目前首付基本在5-6成，這一比例有可能會(huì)降低至四成，因?yàn)檎咭残枰獫M足改善性住房購(gòu)房者的需求，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)調(diào)低至四成接受程度較高。

　　中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛則認(rèn)為，在國(guó)外房貸首付比例由銀行根據(jù)市場(chǎng)、客戶(hù)需求來(lái)制定，在國(guó)內(nèi)因?yàn)檎畬⒎康禺a(chǎn)本身視為調(diào)控對(duì)象，所以才將首付比例作為工具，這樣做雖然對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱進(jìn)行了有效調(diào)控，但是對(duì)有正常需求的購(gòu)房者則成為一大限制。目前來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)，在三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不是過(guò)熱而是過(guò)冷，因此此時(shí)放松房貸政策有必要。至于具體的調(diào)整成數(shù)，需要監(jiān)管層進(jìn)行權(quán)衡綜合評(píng)估，防范給市場(chǎng)以政策刺激房地產(chǎn)的錯(cuò)誤信號(hào)。

　　曾剛同時(shí)表示，此前房貸政策一直實(shí)行“一刀切”，這一權(quán)力實(shí)際在央行手中，由于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況各不相同，也存在央行將權(quán)力下放至央行各分支機(jī)構(gòu)的可能，由央行總行制定3-4檔標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)分支機(jī)構(gòu)根據(jù)地區(qū)差別選擇適當(dāng)?shù)姆抠J政策，這也是定向調(diào)控的體現(xiàn)。

　　北京商報(bào)記者 閆瑾 孟凡霞 岳品瑜