原標題：央行放松首套房認定：京首套房貸結(jié)清 二套房首付30%

　　普通住宅新標準 新政不再區(qū)分 南北環(huán)線 五至六環(huán)之間總價不超過375萬元或單價不超過31680元/平方米 五環(huán)以內(nèi)總價不超過468萬元或單價不超過39600元/平方米

　　央行文件可總結(jié)成四句話：

　　1.三套限貸令取消；2.二套房貸大放松：現(xiàn)持一套房貸還清，則二套普通房按首套貸；3.針對外地人的限貸令取消；4.鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券，定向投放房貸。

　　本報訊(記者 程婕)市場期盼已久的房貸松綁終于“千呼萬喚始出來”。昨天下午，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，以進一步改進對保障性安居工程建設(shè)的金融服務(wù)，繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士指出，放松首套房認定標準和對三套房房貸解禁是該文件的最大亮點，此次對房貸的松綁程度已超過預(yù)期，將大大刺激改善型需求，該新政與各地放開限購一起合力作用會對當前低迷的房地產(chǎn)市場起到明顯的提振作用。

　　重申首套房貸款利率最低可打7折

　　文件強調(diào)要積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風險情況自主確定。

　　首套房貸最低首付三成，最低利率為基準利率打7折，自2009年以來這一政策一直沒變，即使是調(diào)控最嚴厲的時候也沒有收緊。不過，受市場因素影響，目前各家銀行對首套房貸普遍執(zhí)行基準利率，少數(shù)銀行可以低至9折，但也多有附加條件。

　　還清首套房貸再貸算首套

　　文件對首套房貸的認定大幅松綁。文件指出，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　目前，各銀行普遍執(zhí)行的是“認房又認貸”標準，即認定首套房要查詢住建委房屋登記和央行征信兩個系統(tǒng)，客戶過往購買過的房屋即使是一次性付款沒有申請貸款，在購買第二套房申請貸款時也不能享受首套房優(yōu)惠；此外，即使客戶當前名下無房，但只要在征信系統(tǒng)里有貸款記錄，再次購房也不能享受首套房待遇。

　　而這次文件明確將“認房又認貸”放松至“認貸不認房”，比預(yù)期的“認房不認貸”還要寬松。如果客戶以往貸款已結(jié)清，哪怕名下還有一套房，也可以享受首套房的優(yōu)惠待遇。以北京為例，如果客戶已結(jié)清貸款，名下還有一套房，以往是按二套房對待，首付比例最少70%，利率最低為基準的1.1倍。新政執(zhí)行后，這樣的客戶只需首付30%，利率在理論上最低可享受7折，最多也就是基準利率。

　　三套房貸解禁 非本地居民也可貸款

　　此前，個人在限購地區(qū)無法購買第三套住房，在非限購地區(qū)也無法獲得銀行貸款，不少地方的非本地居民不能在當?shù)孬@得貸款。

　　此次文件明文規(guī)定，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　文件還要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，本條政策將配合全國各地松綁的政策，在實施效果上將明顯發(fā)揮之前松綁的效果。對于投資需求的促進影響將非常大。

　　增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力

　　文件鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　民生證券首席宏觀研究員管清友認為，銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意愿不足。通過發(fā)行長期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。