為提高物業(yè)管理政策法規(guī)知識社會知曉率，日前，本市物業(yè)管理部門根據(jù)受理業(yè)主日常咨詢和投訴涉及的集中問題，編寫了物業(yè)管理政策法規(guī)知識問答50問，下發(fā)到轄區(qū)內(nèi)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理小區(qū)。記者近日就本市物業(yè)管理政策法規(guī)知識方面的相關(guān)規(guī)定，采訪了濱海新區(qū)規(guī)劃及國土資源管理局相關(guān)負責(zé)人，全面解讀物業(yè)管理以及日常服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容。

　　濱海時報：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理服務(wù)中，出現(xiàn)哪些違規(guī)違約行為，信用等級被評定為不合格？

　　答：按照《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在下列行為之一，經(jīng)查實信用等級定為不合格:（1）在本年度內(nèi)發(fā)生重大責(zé)任事故的;（2）因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任引發(fā)重大群體或越級上訪事件，影響社會穩(wěn)定和正常社會秩序，造成惡劣影響的;（3）因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任被媒體公開曝光在社會上造成惡劣影響的；（4）聘用無相應(yīng)資格證書的人員擔(dān)任項目經(jīng)理的；（5）挪用房屋專項維修資金和應(yīng)急解危專項資金的;（6）未按照協(xié)議約定及時退還裝修保證金及其它應(yīng)退還費用的；（7）被市、區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門日常巡查公開通報后不及時整改，或者一年內(nèi)被公開通報三次（含三次）以上的；（8）退出項目管理時不按照《天津市物業(yè)管理條例》等法規(guī)政策規(guī)定，履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的；（9）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在信用信息采集過程中，拒不上報信用信息的；（10）經(jīng)市、區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門認定的其他嚴重不良行為。

　　濱海時報：商品住宅首期專項維修資金由誰來交存，交存標準是多少？

　　答：2003年1月1日后出售的新建商品住宅，首期專項維修資金由開發(fā)建設(shè)單位和購房人雙方共同交存。其中，不配備電梯的商品住宅，開發(fā)建設(shè)單位和購房人各按房款總額的1%交存維修資金；配備電梯的商品住宅，開發(fā)建設(shè)單位和購房人分別按房款總額的1.5%、1%交存維修資金。另外，按照相關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或住宅小區(qū)外與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，也按照商品住宅標準交存維修資金。

　　濱海時報：申請使用房屋專項維修資金有什么程序？

　　答：按照《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》規(guī)定，專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)堅持業(yè)主決策、設(shè)立專戶、?？顚Ｓ谩⒑怂愕教?、安全透明的原則，主要包括六步：（1）制定方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項目日常管理、查勘及業(yè)主報修情況，制定維修計劃。根據(jù)維修內(nèi)容，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會初步確定工程預(yù)算費用。維修方案確定后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可登陸天津市房屋維修資金使用管理系統(tǒng)（www.tjwxzj.com.cn）進行注冊登記，登記后在“使用管理系統(tǒng)”中填寫、打印《維修和更新、改造方案》，并由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方簽字蓋章確認。（2）業(yè)主確認。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主委員會的監(jiān)督、配合下，將維修和更新、改造工程方案征求相關(guān)業(yè)主書面意見，達到雙三分之二以上的業(yè)主同意后，將維修和更新改造方案、業(yè)主簽字表決結(jié)果以及工程預(yù)算審價結(jié)果在小區(qū)明顯位置公示不少于7天。（3）辦理備案。公示期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持相關(guān)要件，到項目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局物業(yè)辦辦理專項維修資金使用備案手續(xù)。要件齊全的，區(qū)縣物業(yè)辦到項目現(xiàn)場查勘、確認后，出具《專項維修資金使用備案證明》。（4）開戶劃款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)持區(qū)縣物業(yè)辦出具的《專項維修資金使用備案證明》，到維修資金專戶管理銀行（天津銀行）開立專項維修資金使用專戶，并持相關(guān)要件到市房屋維修資金管理中心辦理首期款劃撥手續(xù)。要件齊全的，市房屋維修資金管理中心將首期款劃撥到專項維修資金使用專戶。首期款到賬后，工程可以開始施工。（5）竣工驗收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織、監(jiān)督施工單位進行施工，并在工程竣工后，組織業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位等對工程進行驗收，共同簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。（6）決算核減。工程驗收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》等要件在小區(qū)明顯位置進行公示，公示期7天。公示期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)要件到項目所在地區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理完工備案。要件齊全的，區(qū)縣房地產(chǎn)管理局到現(xiàn)場查勘后出具《專項維修資金使用完工證明》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)要件，到市房屋維修資金管理中心辦理工程決算尾款劃撥手續(xù)。要件齊全的，中心將工程尾款劃撥到專項維修資金使用專戶。時報記者 于浩洋