限制開發(fā)商散售、提高持有物業(yè)比例和時限、帶規(guī)劃出讓、基礎性建設一并出讓……隨著土地約束日益趨緊，上海土地市場的門檻正在抬高，優(yōu)化土地利用、提升城市品質的導向進一步增強，一些房地產(chǎn)企業(yè)也將由開發(fā)商角色更多向城市運營商、服務商轉變。

　　眼下正在掛牌出讓的閘北區(qū)市北高新技術服務業(yè)園區(qū)N070501單元10~03住辦用地，引起業(yè)內關注。個中原因，不僅在于其超過60億元的底價有望創(chuàng)造2015年上海地市新高，更在于其苛刻的出讓條件。

　　出讓公告顯示，該地塊要求“建設建筑面積不少于21740平方米的人才公寓，由受讓人用于租賃，不得擅自銷售；受讓人如需銷售，銷售前須征得出讓人同意”。自去年浦東前灘出現(xiàn)限定住宅只租不售的地塊后，這類有住宅租賃限制的地塊在上海逐漸增多。

　　此外，該地塊還要求“配套社區(qū)商業(yè)需在出讓年限內整體持有；辦公面積如需銷售，最小銷售單元不得小于整層”。

　　業(yè)內人士認為，出讓地塊的高總價以及只租不售、整體持有等門檻，對拿地企業(yè)的資金實力、運營能力等提出很高要求。

　　類似情形在上海的土地市場并不少見。比如，去年11月以248．5億元成交的黃浦區(qū)董家渡13、15地塊，采用了以往少見的“帶規(guī)劃附加圖則”的整體出讓方式，要求受讓人整體受讓地塊，并按照規(guī)劃要求統(tǒng)一開發(fā)。

　　其規(guī)劃要求可謂面面俱到：除了規(guī)定商業(yè)、辦公、住宅的詳細比例，還要求符合城市道路“密、窄、彎”特點，保持魚骨狀歷史巷弄格局；要綜合考慮舒適、宜步、慢行的公共資源，建筑天際線要延續(xù)外灘風貌，等等。在這樣的條件面前，相當一部分開發(fā)商知難而退。

　　市場機構統(tǒng)計顯示，去年上海共出讓164幅經(jīng)營性地塊，總成交面積為662．45萬平方米，土地出讓金收入有所下降。

　　上海市規(guī)劃和國土資源管理局負責人說，提高土地出讓門檻并不等于提高土地價格，一些附加條件較多的地塊，政府的出讓金收入還是減少的。通過約束土地的開發(fā)利用，引導開發(fā)商逐步告別“開發(fā)物業(yè)、一賣了之”，轉變?yōu)槌鞘械姆丈獭⑦\營商，成為城市發(fā)展重要的參與主體和治理主體，從而共同提高城市的功能和品質，與城市共同成長。

　　土地已成為上海最大的資源瓶頸。去年，上?！耙徊降轿弧睂?020年的階段控制目標確定為未來建設用地的終極規(guī)模，提出建設用地要實現(xiàn)“負增長”，原則上不但不能再新增建設用地指標，原有建設用地也要通過增加綠化等舉措來實現(xiàn)“減負”等。

　　據(jù)介紹，上海今年還將研究出臺倒逼并鼓勵商辦、住宅用地高效合理利用的辦法等，從“地根”持續(xù)發(fā)力，促進城市有機更新，探索走出一條內涵集約發(fā)展的新路子。上海市規(guī)土局負責人表示，上海已下定決心通過轉變土地利用方式促進城市發(fā)展轉型。

　?。ㄈ~鋒）