房管局、居委、街道全程參與業(yè)主投票換物管廣州屬首次 最終結(jié)果24日見分曉

　　日前，天河半山雍景苑貼出公示，小區(qū)召開業(yè)主大會，以戶數(shù)和面積“雙過半”的票數(shù)決定炒掉舊物管康景物業(yè)，公示到2月24日結(jié)束，至此，因舊物管不愿離場而引發(fā)的種種矛盾和沖突似乎有了一個明確的結(jié)果，而小區(qū)的業(yè)主也得到房管局的承諾：若公示期間業(yè)主無異議，將正式執(zhí)行業(yè)主大會決定，如果到時舊物管拒不撤場，房管局會向法院申請強制執(zhí)行。而康景物業(yè)的有關負責人則對記者表示，尊重業(yè)主們的選擇，但需按照相關法規(guī)執(zhí)行。

　　文/圖：廣州日報記者 劉麗琴（除注明外）

　　一波三折

　　業(yè)主們不滿舊物管 收費不透明壟斷網(wǎng)絡

　　回顧起小區(qū)物管更替事件，接受記者采訪的半山雍景苑業(yè)委會主任蕭偉星和元老級委員黃秋媚不約而同地表示，進行到今天這一步實在不容易。半山雍景苑位于天河區(qū)廣園東路匯景新城西側(cè)，是一個中小型社區(qū)，有743戶，業(yè)主多為白領。

　　數(shù)度鬧上法庭 業(yè)委會屢敗訴

　　2008年，小區(qū)成立業(yè)委會；

　　2012年3月30日，業(yè)委會與康景物業(yè)簽訂的兩年管理合同到期（康景物業(yè)作為發(fā)展商選定的前期管理公司一直管理小區(qū)）；

　　2013年1月，由于認為在管理期間，物業(yè)公司不公開收益、長期壟斷網(wǎng)絡，電梯困人及入室盜竊事件時有發(fā)生，管理不盡如人意，經(jīng)溝通無效，業(yè)委會向全體業(yè)主發(fā)出《業(yè)主大會公告》（簡稱1號決議），表示2012年4月組織召開了全體業(yè)主的書面大會，就是否與康景物業(yè)續(xù)約還是另聘物業(yè)一事進行書面表決，根據(jù)表決結(jié)果，將不再與康景簽訂物業(yè)管理合同的決議；

　　2013年3月，發(fā)展商向業(yè)委會提起訴訟，認為作為小區(qū)公建配套的持有人，也應該是業(yè)主，合法權(quán)益受到侵害，并質(zhì)疑投票結(jié)果，請求法院撤銷該決議；

　　2013年9月，業(yè)委會與經(jīng)過公開招投標的中標企業(yè)深圳市盛孚物業(yè)管理公司簽訂了為期兩年的合同，并在10月正式通知康景離開半山雍景苑；

　　2013年10月18日，法院作出判決：撤銷1號決議，業(yè)委會敗訴后提起上訴，不過依然敗訴。也因此，在合同到期的情況下，康景物業(yè)依然在管理小區(qū)；

　　2014年1月，發(fā)展商作為原告再次向業(yè)委會提起訴訟，提出請求法院撤銷“授權(quán)業(yè)委會進行招投標”的2號決議；同年12月，2號決議一審被天河區(qū)法院撤銷，理由是沒有足夠證據(jù)證明業(yè)主在召開前15天通知了居委會，沒有足夠證據(jù)證明業(yè)主大會通知了持有公建配套的發(fā)展商投票，業(yè)委會敗訴后再次提起上訴，目前二審還在審理中。

　　新舊物管交接

　　爆發(fā)激烈沖突

　　2014年4月12日，在訴訟進行過程中，新舊物管進行交接時爆發(fā)了激烈沖突，政府有關部門即刻介入平息糾紛。交接失敗后，房管局要求半山雍景苑業(yè)委會配合居委會進行一次驗票工作，但驗票完成后事件仍沒有進展；

　　2014年12月16日，廣州市國土資源和房屋管理局天河區(qū)分局和廣州市天河區(qū)人民政府五山街道辦事處聯(lián)合發(fā)布“關于成立協(xié)調(diào)工作組依法指導、協(xié)助、監(jiān)督業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會臨時會議的通知”。面對2號決議被一審撤銷的情況，天河區(qū)房管局建議重新召開業(yè)主大會；

　　政府部門介入 投票全程錄像

　　2014年12月25日至2015年1月25日，在政府多個部門的指導和監(jiān)督下，半山雍景苑重新召開業(yè)主大會，表決事項分別為“是否同意授權(quán)業(yè)委會進行小區(qū)公共事務的維權(quán)訴訟”和“是否同意聘請新的物管公司為小區(qū)服務”。收集投票時，業(yè)委會、區(qū)房管局、街道以及業(yè)主都派出代表每日上門“掃樓”，全程錄像，而且業(yè)主身份都要經(jīng)過房管局工作人員驗證。最后，這兩項投票結(jié)果均實現(xiàn)了戶數(shù)和面積“雙過半”同意。目前，投票結(jié)果正在公示，到2月24日一個月的公示期將滿。

　　困惑1

　　物管服務好與壞，誰說了算？

　　建議制訂詳細的物業(yè)服務質(zhì)量評判標準

　　從理論上來講，物業(yè)和業(yè)主之間的關系是很容易調(diào)和的，業(yè)主用管理費換取物業(yè)公司提供的等值服務，如果業(yè)主不滿意服務，物業(yè)公司可以提高服務質(zhì)量，以達到要求或者衡量出業(yè)主的要求超過支付的報酬，雙方無法達成一致而解除合同離場。

　　但現(xiàn)實卻是，但凡發(fā)生物管糾紛的小區(qū)，物業(yè)公司基本是不能按照業(yè)主的要求作出改變，直至雙方矛盾激化不可調(diào)和，業(yè)主因此選擇新的物管，舊物管一邊叫苦虧本一邊卻又不肯離場。

　　縱觀半山雍景苑業(yè)主更換物管的過程，可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)主和物業(yè)公司矛盾不可調(diào)和，有兩個明顯的爭議皆是缺乏標準所致：物管認為自己提供了良好的服務，而業(yè)主對此并不滿意，這就存在一個評判物業(yè)服務質(zhì)量標準的問題；舊物管不愿撤場還對業(yè)委會提起訴訟，理由是投票程序有問題，而業(yè)主認為通過投票產(chǎn)生的結(jié)果已經(jīng)表達了真實的業(yè)主意愿，這里存在的就是一個解聘、選聘物管公司應執(zhí)行怎樣的程序才能無可爭議受到認可的標準問題。

　　某物業(yè)管理公司負責人表示，從我國目前情況看，約有三分之一的物管公司是從房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的“父子關系”企業(yè)，不少物管糾紛都是因為這種“建”、“管”不分的體制造成的。建議加快立法步伐，建立具有操作性的行業(yè)標準。應該盡快制訂出物業(yè)服務質(zhì)量的評判標準，標準一定要非常詳細周密，甚至詳細到一個小區(qū)的報箱應該設在什么地方，而這應該是物管公司、行業(yè)協(xié)會和相關行政部門共同來完成的事情。

　　困惑2

　　政府不可“缺位”，怎樣介入？

　　建議建立政府部門介入程序，政府應起監(jiān)督作用保公正

　　當前，在不少居住小區(qū)，業(yè)主、業(yè)主委員會與物管公司之間都存在矛盾。當矛盾不可調(diào)和時，誰來推動問題的解決？從半山雍景苑的案例可以看到，如果沒有政府部門的介入，事件進展不會這么順利。

　　此次半山雍景苑業(yè)主投票采用固定投票點和流動投票點兩種方式，為了保證投票的公正性，房管局、居委會、街道均派出工作人員全程參與，上門讓業(yè)主投票的三個小組，每一組都是由房管局、居委會、街道、業(yè)委會代表、業(yè)主代表五人組成，由房管局工作人員根據(jù)房產(chǎn)證名冊核實業(yè)主身份，再進行投票，投票全程拍攝取證，每天投完票票箱始終在各方見證下封存保管。據(jù)悉，房管局、居委會、街道這樣全程參與業(yè)主投票在廣州還是首次。記者在保管票箱的房間見到，門上有兩把鎖，據(jù)悉鑰匙由政府工作人員和業(yè)委會分別持有，門上有眾多封條的痕跡，讓人感覺整個過程猶如諜戰(zhàn)大片的場景。

　　建議建立政府部門介入程序或物業(yè)緊急接管機制。由房地產(chǎn)行政管理部門、居委會根據(jù)業(yè)主的要求，針對小區(qū)物業(yè)管理糾紛指定臨時物業(yè)管理機構(gòu)按照立法規(guī)定的服務和收費的最低標準實施管理和收費，直至物業(yè)依法選聘新的管理公司。

　　困惑3

　　業(yè)委會居弱勢地位，如何改善？

　　建議給業(yè)委會委員按標準發(fā)放一定的津貼

　　從半山雍景苑的案例可以看出，盡管每次投票的結(jié)果都是大部分業(yè)主同意炒掉舊物管，但幾乎每次訴訟都以業(yè)委會敗訴為結(jié)果。這反映出業(yè)委會在維權(quán)過程中的尷尬地位。

　　與眾多沒有成立業(yè)委會或者成立了業(yè)委會、運作并不順暢的小區(qū)相比，半山雍景苑業(yè)委會的運作可算相當規(guī)范和積極，業(yè)委會有自己的辦公地點，還建有微信號與QQ群。但是，業(yè)委會的正常運作所需的資金卻幾乎都靠業(yè)主捐贈。就像此次為了維權(quán)，聘請律師應對訴訟，業(yè)主們通過捐贈成立了維權(quán)基金，但這些與物管公司相比，不論是經(jīng)濟實力還是人員配置都顯得極其薄弱。事實上，為了保證業(yè)主委員會成員的利益，不少國家和地區(qū)一般會規(guī)定委員可以按照標準領取一定的津貼，作為其時間、精力付出的回報。

　　三大困惑

　　雖然根據(jù)《物權(quán)法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主大會可以選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案，但實際上業(yè)主自由選擇物業(yè)公司卻并不容易，因新舊物管更替而引發(fā)沖突，甚至上演“全武行”的不在少數(shù)。原因何在？半山雍景苑可謂是一個典型的案例，按目前的狀態(tài)來看，業(yè)主的自由選擇權(quán)得到保障只是時間問題，他們成功的原因和經(jīng)驗是什么？了解事件的始末或許對還在維權(quán)中的小區(qū)及其業(yè)主能有不小的借鑒作用，而事件中反映出來的困惑和難點也值得引起反思。

　　他山之石

　　在許多國家，物業(yè)服務已經(jīng)是一項成熟的產(chǎn)業(yè)。政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，一般不直接干預物業(yè)管理收費的具體標準，但以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關系、人的行為與責、權(quán)、利。

　　新加坡

　　物管只是被雇傭

　　新加坡每個新建住宅小區(qū)必須在兩年內(nèi)成立管理理事會，成員由全體私人業(yè)主投票產(chǎn)生。該理事會代表全體業(yè)主管理社區(qū)，每年召開一次全體會議，討論制定社區(qū)行為規(guī)則及聘請物業(yè)管理公司等重要事務。在這種管理體制下，物業(yè)管理公司只是一個被雇傭的對象，一切照章辦事。如果物業(yè)管理公司表現(xiàn)欠佳，引起民憤，管理理事會有權(quán)讓其立即走人，解除合同。

　　墨西哥

　　物管財務極透明

　　墨西哥物業(yè)公司的財務工作極其透明。每個小區(qū)，無論它是高級的還是最普通的，小區(qū)里的住戶都能定期收到物業(yè)公司送來的《物業(yè)管理財務收支平衡表》，上面清晰地列著每筆錢都花到了什么地方，比如支付保安和花匠工資等，甚至還清晰地列出物業(yè)管理公司的每位職員的收入。對于結(jié)余的錢也有詳細的交代，比如說留作小區(qū)的備用資金，或者用這些節(jié)余的錢重新粉刷小區(qū)花園的墻等。

　　瑞士

　　物管就像大管家

　　瑞士的物業(yè)公司就像一個大管家，除了必要的管理人員外，并沒有招聘清潔工、園丁、保安等人員，而是將這些活兒轉(zhuǎn)由各種專業(yè)的保潔公司、垃圾清理公司、園林公司來做。這些公司的工作人員都受過專業(yè)培訓，持證上崗。如果業(yè)主投訴，認為哪家公司的工作做得不好，物業(yè)公司就會與相關公司交涉，要求改進服務。

　　想吐槽？

　　來置業(yè)會

　　一年一度的“3·15”消費者權(quán)益日即將到來，若您的小區(qū)有與物管維權(quán)相關的案例故事可以與讀者分享，或您想吐槽一下小區(qū)的物管服務，有物管方面的疑問想要咨詢了解，有更好的建議要提出，可以通過“廣州日報置業(yè)會”微信平臺與我們聯(lián)系。（記得留下您的聯(lián)系方式和姓名哦?。?/p>

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