央行降息降準(zhǔn)政策接踵而至，成為東莞樓市回暖的一股春風(fēng)。政策出臺后，無論是樓市的成交量、樓盤的來訪量、住宅的成交價格都呈現(xiàn)回暖的態(tài)勢。央行東莞辦公室的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，東莞市本外幣房地產(chǎn)貸款余額是360億元，同比增長42億元；個人購房貸款余額達(dá)1279億元，比上年同期增長199億元。隨后，記者走訪東莞多家銀行、樓盤現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)東莞多數(shù)商業(yè)銀行執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房政策，部分銀行的首套房可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的9.5折，額度較為寬松。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2015年的樓市發(fā)展會呈現(xiàn)波動起伏趨勢，今年上半年開發(fā)商應(yīng)該抓緊出貨機(jī)會，不然下半年房企將面臨產(chǎn)品扎堆難以出貨的窘?jīng)r。

　　首套房基準(zhǔn)利率 部分打9.5折

　　記者走訪東莞多家銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)東莞銀行、東莞農(nóng)商銀行、東莞工商銀行、東莞建設(shè)銀行等多家銀行的首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率的水平線上，部分銀行的首套房最高可達(dá)9.5折。

　　“我們銀行對首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房的房貸利率則在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，不過若是VIP客戶，或能打一定的折扣。至于放款時間，視乎資料的是否齊全，說不準(zhǔn)放款的時間?！睎|莞銀行南城某營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房貸部相關(guān)工作人員表示。

　　東莞農(nóng)商銀行相關(guān)工作人員表示：“我行對首套房房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率，若申請的客戶是優(yōu)質(zhì)客戶，其信用達(dá)標(biāo)，并沒有不良的記錄，或能申請房貸折扣優(yōu)惠。我行在10天內(nèi)便可放款。”

　　東莞工商銀行相關(guān)工作人員則表示，目前，該行對一手房和二手房執(zhí)行房貸利率的情況不一樣。一手房對首套房的房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房的房貸則執(zhí)行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%—15%；二手房的首套房的房貸則執(zhí)行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮5%—10%，二套房在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%—15%。

　　其實，備受市民關(guān)注的莫過于房貸利率是否有折扣。據(jù)記者了解，農(nóng)業(yè)銀行東莞分行的首套房房貸利率可打9.5折。

　　“若客戶的信用良好，我行可對首套房執(zhí)行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打9.5折，二套房則在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，并不需要附加的抵押物，也沒有捆綁在一起的理財產(chǎn)品。另外，我行提升了個貸的放款速度，若資料齊全，7天內(nèi)可放款。”農(nóng)業(yè)銀行東莞分行相關(guān)工作人員表示。

　　東莞中原地產(chǎn)表示，利率市場化的效應(yīng)逐漸呈現(xiàn)，今年的降準(zhǔn)釋放更多流動性，加劇銀行之間的競爭，銀行的利率優(yōu)惠幅度有小幅加大，利于降低購房成本，更多的作用是轉(zhuǎn)變市場預(yù)期，刺激客戶積極入市。降準(zhǔn)對客戶產(chǎn)生積極性的心理影響，降準(zhǔn)后也會加快按揭的審批流程，提高購房者的入市積極性。

　　購房熱情高漲 房貸數(shù)據(jù)增長

　　去年，央行降息后，引起了市民購房的熱情，在南城從事會計工作的黃女士剛好搭上了政策的順風(fēng)車。去年第四季度，黃女士在南城購得一套總房款100萬元的房子。關(guān)于貸款環(huán)節(jié)，黃女士滿足申請房貸的條件，并獲得銀行貸款折扣優(yōu)惠，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打9.5折，比之前在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%的房貸，兩者相較之下，其黃女士的購房成本少了好幾萬元。

　　據(jù)央行東莞辦公室的數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，東莞金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額是5332億元，東莞市本外幣房地產(chǎn)貸款余額是360億元，同比增長42億元，增量占同期各項貸款增量的7.4%，比1—9月增量占比低2.5%。

　　截至2014年末，地產(chǎn)開發(fā)貸款、房產(chǎn)開發(fā)貸款、個人購房貸款余額分別是：2.3億元、280億元和1279億元，房產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款余額分別比去年同期增長27億元和199億元。房產(chǎn)開發(fā)貸款增量比1—9月增量占各項貸款的比例低3.8%，個人購房貸款增量比1—9月增量占各項貸款的比例低7.05%。

　　從以上數(shù)據(jù)可看，去年房貸數(shù)據(jù)呈現(xiàn)增長的趨勢。

　　東莞中原地產(chǎn)認(rèn)為，央行降息能直接減少開發(fā)的融資成本，銀行可貸額度增加，市民購房的成本也會減少，增強(qiáng)市場預(yù)期信心。從去年“9·30”央行松綁限貸、央行降息等諸多利好信號的釋放后，第四季度樓市迎來快速反彈，對提振客戶入市信心有一定的積極性作用。

　　華泰證券俞平康認(rèn)為，2014年第四季度降息之后，名義貸款利率終于下行。但通縮狀況在去年四季度出現(xiàn)了超預(yù)期惡化，因此，降息僅降低了名義利率，對于私人部門而言實際利率卻繼續(xù)快速上行。

　　另外，俞平康認(rèn)為，居民房貸利率顯著下行，地產(chǎn)部門政策性回暖：去年四季度居民住房貸款利率從三季度的6.96%下行至6.25%，降幅達(dá)71BP，相較一般貸款利率、票據(jù)利率降幅最顯著。“9·30”地產(chǎn)新政以來，地產(chǎn)部門呈現(xiàn)回暖，銷量回升，居民房貸較快增長。華泰證券判斷，貨幣政策對地產(chǎn)部門會進(jìn)一步友好，地產(chǎn)投資有望在今年第二季度初企穩(wěn)。

　　政策重拳出擊 樓市回暖

　　據(jù)瑞峰置業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年東莞普通住宅供應(yīng)量約607萬平方米，同比下滑5%；成交量約508萬平方米，同比下滑25%；2014年東莞住宅市場全年成交面積約566萬平方米。從成交量和成交面積來說，不能和火熱期的2013年相比，也趕不上溫?zé)崞诘?012年，但略勝于低迷期的2010和2011年。若用2013年火爆的樓市行情來做對比的話，毫無疑問，2014年樓市氛圍只能用“冰火兩重天”來形容，供需齊降。

　　2013年12月底，受信貸持續(xù)緊縮、房貸折扣面取消、全國降價潮等利空消息影響，樓市成交開始出現(xiàn)下滑。2014年進(jìn)入三季度，因上半年慘淡的銷售成績，房企求生本能激發(fā)，加大讓利的范圍。從6月底開始，純新盤低開入市、降低備案價格、低首付等降價方式開始盛行；政府方面也積極配合，取消備案價制度、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)等促市政策的相應(yīng)出臺，釋放部分需求，樓市銷售現(xiàn)場開始熱鬧起來。

　　自2014年9月起，政府頻頻出臺促市政策，使房企在寒冰的摸索中看到了曙光，推貨量和節(jié)奏都加快，新品新盤扎推上市，迫于年度業(yè)績壓力，其優(yōu)惠力度也有所加大，而央行政策出臺更是為樓市打上一劑強(qiáng)心針。央行新政釋放改善性和投資性需求，而降息則為剛需消費(fèi)者入市降低成本，客戶抄底入市積極，年底翹尾行情為2014年畫上完美的句號，雖然不能挽回全年成交下滑趨勢，但良好的市場氛圍卻延續(xù)至2015年。

　　踏入2015年1月，與往年樓市1月供應(yīng)轉(zhuǎn)淡的傳統(tǒng)不同，今年開年房企延續(xù)年底的推貨節(jié)奏，供應(yīng)市場依然“高燒不退”。瑞峰置業(yè)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示：1月整體供應(yīng)量高達(dá)119萬平方米，環(huán)比上漲9%，同比增長幅度達(dá)到85%；其中住宅供應(yīng)量達(dá)103.51萬平方米，是歷年1月中首超百萬平方米的一年，更是創(chuàng)2012年來月度供應(yīng)最高峰，住宅供應(yīng)量連續(xù)5個月超80萬平方米的高位運(yùn)行。從樓市成交來看，東莞樓市1月成交量60.57萬平方米，同比增長近五成，能與紅火的2013年相媲美。

　　瑞峰置業(yè)相關(guān)人士表示，今年樓市成交再次打破春節(jié)前樓市蕭條的傳統(tǒng)，主要是因為以下原因：首先，因為網(wǎng)上簽約的滯后性，因此去年年底沖刺入市的部分項目延遲至今年年初簽約，助推成交量持續(xù)高位，如金地仟百匯、金地城南藝境、漢邦六六廣場、皇家翡翠灣等項目；其次，政策利好的持續(xù)釋放，1月東莞新公積金政策出臺更是為樓市成交的向好增加保障，看漲情緒并沒有回落，樓市交投依然旺盛；另外，因春節(jié)在2月中旬，1月受假期影響較弱，因此樓市成交氛圍相對往年較為濃厚；此外，房企望借助年底沖刺余熱促進(jìn)新品成交，新盤扎推上市，新品成交支撐樓市成交的半邊天。

　　調(diào)整為主基調(diào) 推貨宜加快

　　瑞峰置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月31日，東莞住宅存量約536.48萬平方米，以近12個月的消化速度來看，2014年年底的消化周期為11.48個月，可見東莞庫存依然處在合理的范圍內(nèi)。2015年預(yù)計供應(yīng)量有所加大，庫存壓力或?qū)⒂兴哟螅芷趯⒊掷m(xù)走高。

　　東莞中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)車德銳表示，目前，東莞的庫存量約12個月，是正常的現(xiàn)象，持平穩(wěn)的狀態(tài)。今年，開發(fā)商以促銷的方式售房會成為常態(tài)。從產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)來看，其中120—130平方米的改善戶型成為“香餑餑”，而扎堆在“地王”上的中小戶型或較難出貨，因為該戶型的總價和單價都非常高，不適合剛需人群的需求。

　　他認(rèn)為，降準(zhǔn)降息能改善開發(fā)商的資金狀況、提振客戶入市的信心，能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定積極提振作用，但房地產(chǎn)持續(xù)回暖的基礎(chǔ)尚未穩(wěn)固，開發(fā)商更應(yīng)該理性看待目前的市場，當(dāng)前的樓盤也不具備漲價條件。當(dāng)前的市場筑底并不穩(wěn)固，短期回暖不具可持續(xù)性，再加上市場利率化下，銀行資金運(yùn)營成本提升，降準(zhǔn)降息能改善開發(fā)商的資金狀況有限。對于開發(fā)商而言，房地產(chǎn)高速增長時代已終結(jié)，人民幣貶值壓力加大，海外融資成本走高，也會加劇行業(yè)資金壓力，東莞中原研究部認(rèn)為，快速走貨、快速回籠資金為上策。

　　“調(diào)整還是今年樓市的主基調(diào)，今年樓市會在逐漸下行的態(tài)勢中逐漸企穩(wěn)，是否會量價齊升不好預(yù)判，今年的樓市整體會呈現(xiàn)波動的態(tài)勢。今年下半年，整體樓市下行有壓力，這是大趨勢所向。若政府出現(xiàn)利好的消息，樓市會呈現(xiàn)階段性的小陽春，其成交量和價格略有提升，不過，這只是表面現(xiàn)象，樓市整體態(tài)勢還是下行的。在此背景下，開發(fā)商、政府、銀行要相互讓步，才會放緩下行的態(tài)勢?！彼f。

　　他建議，春年后，開發(fā)商應(yīng)該加緊出貨的速度，產(chǎn)品主要是去年9月份的推貨，否則今年下半年，新貨扎堆上市，房企更難出貨。

　　■數(shù)讀

　　2014年東莞房地產(chǎn)貸款

　　1.據(jù)央行東莞辦公室的數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，東莞金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額是5332億元，東莞市本外幣房地產(chǎn)貸款余額是360億元，同比增長42億元；

　　2.截至2014年末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.3億元；

　　3.房產(chǎn)開發(fā)貸款貸款余額280億元，比上年同期增長27億元；

　　4.個人購房貸款余額1279億元，比上年同期增長199億元。

　　撰文：南方日報記者 葉永茵

　　攝影：南方日報記者 孫俊杰