制圖吳尚楠

　　去年11月央行降息以來(lái)，一直遭到冷落的地產(chǎn)股成為各路資金加倉(cāng)的重點(diǎn)行業(yè)，隨著降息、降準(zhǔn)等貨幣政策預(yù)期強(qiáng)化，一季度樓市成交表現(xiàn)預(yù)期向好，為地產(chǎn)板塊基本面構(gòu)成支撐，一些券商甚至喊出“讓地產(chǎn)股重回主流視野”的口號(hào)。

　　資金流入地產(chǎn)股

　　在2014年11月降息后，不少嗅覺敏銳的基金已經(jīng)加倉(cāng)了一線城市的房地產(chǎn)股票。剛剛公布的基金2014年四季報(bào)顯示，保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、首開股份、招商地產(chǎn)、華僑城A等都是基金重點(diǎn)買入的股票。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年四季度，重點(diǎn)買入保利地產(chǎn)的基金有南方成份精選、華安策略優(yōu)選、景順長(zhǎng)城精選藍(lán)籌、興全趨勢(shì)投資、光大保德信優(yōu)勢(shì)配置、博時(shí)價(jià)值增長(zhǎng)，這6只基金持股數(shù)均超過(guò)3000萬(wàn)股，2014年四季度持有保利地產(chǎn)股數(shù)超過(guò)1000萬(wàn)股的還有諾安靈活配置、興業(yè)全球視野、華夏成長(zhǎng)、華夏藍(lán)籌核心、諾安價(jià)值增長(zhǎng)、華夏盛世、華夏優(yōu)勢(shì)增長(zhǎng)等24只基金，而2014年三季度，持有保利地產(chǎn)超過(guò)1000萬(wàn)股的基金僅有11只。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，A股市場(chǎng)142家房地產(chǎn)公司中，有18家公司的前十大股東中出現(xiàn)了險(xiǎn)資的身影，涉及11家保險(xiǎn)公司，部分房企的十大股東不止一家險(xiǎn)企。首開股份、城投控股、新黃浦、金融街、保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)公司前十大股東均出現(xiàn)兩家保險(xiǎn)公司的投資賬戶。

　　有關(guān)基金經(jīng)理也表示，一二線城市的地產(chǎn)銷售自去年9·30限貸放開后，10月份就已開始改善，12月在降息的再度刺激下，銷量呈現(xiàn)超越季節(jié)性的上升。而在地產(chǎn)股的股價(jià)上，這一點(diǎn)從12月底已開始反映。

　　押寶政策寬松

　　作為資金杠桿始終較高的行業(yè)，地產(chǎn)板塊對(duì)利率變動(dòng)的敏感性在A股市場(chǎng)中最高，降息能夠有效降低相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，并有望提振房地產(chǎn)銷售方面的積極預(yù)期。

　　去年11月，受央行非對(duì)稱降息的利好刺激，滬深股市高開高走，表現(xiàn)搶眼，周期股成為驅(qū)動(dòng)行情向上的主要?jiǎng)恿?。其中，作為典型的降息受益板塊，地產(chǎn)股內(nèi)部更是出現(xiàn)了漲停潮，降息首日共有13只個(gè)股收?qǐng)?bào)漲停。摩根大通預(yù)計(jì)，2015年央行會(huì)在第一季度降息一次，銀行準(zhǔn)備金率還是趨于高位，全年降準(zhǔn)兩次。

　　國(guó)際投行野村發(fā)布研究報(bào)告稱，目前貨幣政策信號(hào)指數(shù)顯示，中國(guó)人民銀行在1-2月通過(guò)傳統(tǒng)政策工具（基準(zhǔn)利率和/或存款準(zhǔn)備金率）來(lái)放松貨幣政策的概率是50％-60％，遠(yuǎn)高于2014年11月該指數(shù)顯示的38％的概率（當(dāng)月央行降息）。而如果將去年陸續(xù)推出的定向?qū)捤韶泿耪呖紤]在內(nèi)的話，央行在1-2月進(jìn)一步放松貨幣政策的概率將上升至70％-80％，2014年11月時(shí)為60％。

　　中信建投報(bào)告顯示，2014年末央行重新啟動(dòng)貨幣價(jià)格調(diào)整工具，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性拐點(diǎn)確立。從前兩輪的降息周期來(lái)看，降息對(duì)于行業(yè)的促進(jìn)作用毋庸置疑，分結(jié)構(gòu)而言，降息后二線城市的成交彈性要優(yōu)于一線城市，但一線城市的成交價(jià)格回升幅度更大且更持久。而從企業(yè)層面來(lái)看，歷次降息周期都是規(guī)模企業(yè)彎道超車的絕佳機(jī)遇，成長(zhǎng)型房企都源于在貨幣寬松周期的良好把握，因此在新一輪降息窗口打開的格局下，這也是成長(zhǎng)型企業(yè)不可錯(cuò)過(guò)的機(jī)遇。

　　信貸改善與成交復(fù)蘇

　　“2014年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)不是供需壓力、不是政策深化，而是流動(dòng)性收緊，而且這一點(diǎn)主要來(lái)自于銀行系統(tǒng)的主動(dòng)性拐點(diǎn)，因此我們今年把關(guān)于流動(dòng)性的論述放在了最前面?！敝行沤ㄍ秷?bào)告預(yù)計(jì)，在行業(yè)流動(dòng)性調(diào)整貫穿了整個(gè)上半年后，從去年6月份開始信貸層面的悄然改善，三季度優(yōu)惠利率逐步在主流城市開始擴(kuò)張，9·30政策的啟幕也從管理層角度進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了對(duì)剛性需求的支持，2014年年初以來(lái)信貸對(duì)于行業(yè)的困擾正在逐步消除。

　　在流動(dòng)性改善推動(dòng)下，市場(chǎng)從下半年開始逐步企穩(wěn)回升，尤其進(jìn)入四季度，在開發(fā)商供貨量同步推升的催生下，全國(guó)成交逐月改善，而這點(diǎn)也進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)的分化。分城市來(lái)看，一二線城市今年以來(lái)調(diào)整幅度最大，但也最為充分，進(jìn)入四季度，其中一線城市已經(jīng)逐步進(jìn)入復(fù)蘇階段。

　　新業(yè)務(wù)引關(guān)注

　　2014年，在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)遭遇瓶頸，逐漸由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)的背景下，主流房企加快了由純粹開發(fā)商向綜合服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。新業(yè)務(wù)帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)，也成為加倉(cāng)地產(chǎn)股的原因。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，房企紛紛向把目光聚焦于配套服務(wù)，不僅僅在于提升項(xiàng)目的附加值和吸引力，更是要借助豐富的業(yè)主資源向產(chǎn)業(yè)鏈下游拓展，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。而從趨勢(shì)上來(lái)看，房企充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)思維，打造線上服務(wù)平臺(tái)，形成服務(wù)生態(tài)圈的模式創(chuàng)新成為一大亮點(diǎn)?？傮w來(lái)看，目前房地產(chǎn)在線服務(wù)仍處于起步階段，房企打造的線上服務(wù)平臺(tái)功能仍有待完善，但其廣闊的前景值得資本市場(chǎng)的持續(xù)關(guān)注。

　　中信建投報(bào)告預(yù)計(jì)，地產(chǎn)股具備充分的向上動(dòng)力，預(yù)判明年龍頭房企融資成本降至5%以下，中小房企降至8%左右，實(shí)體行業(yè)的融資成本下降從分母端提升行業(yè)估值；四季度行業(yè)成交逐月回升印證了我們9月份的判斷，預(yù)計(jì)一季度表現(xiàn)將持續(xù)向好，為板塊基本面構(gòu)成支撐，因此我們?cè)俅魏艉俺觥白尩禺a(chǎn)股重回主流視野”的口號(hào)。記者 邢飛