上周，位于蕭山區(qū)的綠都金域蘭庭對外宣布，將對剩余房源以清盤拍賣的形式進行銷售，住宅起拍價為4000元/平方米，商鋪起拍價則是在6000元/平方米。

　　據了解，此次將進行拍賣的房源為綠都金域蘭庭項目剩余的72套住宅和3套沿街商鋪，其中住宅主力戶型為128平方米的精裝修房源。同時，此次拍賣均不設保留價，具體成交價格看當天的拍賣情況。而之前，據透明售房網數據顯示，綠都金域蘭庭總體成交均價在8600元/平方米左右。

　　此消息一出，微信朋友圈內關于綠都的這一做法眾說紛紜，有業(yè)內人士直言這是綠都進行降價清盤而采取的另一種銷售方式。

　　不過綠都方面對于降價一說表示否認，指出此次采用拍賣形式，是項目清盤時采用的一種特別銷售方式，低起拍價并不一定意味著最后的成交價會低，“當天能拍到什么價格看市場上能接受多少?！?

　　且不論金域蘭庭此次做法是否是降價的一種形式，不可否認的是，綠都此舉的出發(fā)點就是為了促進項目銷售。在市場高庫存的背景下，如何獲得高去化、回籠資金是不少開發(fā)商面對的主要難題。

　　市場上多項目或明或暗在“以價換量”?

　　雖然如綠都這樣采用拍賣的形式來對房源進行清盤銷售的案例，之前市場上并不多見，不過為了銷售“八仙過海，各顯神通”的開發(fā)商大有人在。

　　1月下旬，位于九堡沿江板塊的郡原相江公寓白房子推出了28套特價房，限時8折優(yōu)惠，折后均價在16000元/平方米左右。但昨日致電該項目售樓處時，該售樓處銷售人員表示，此次特價活動為限時優(yōu)惠，已于1月31日結束。目前已恢復原價。“當時主要是為了完成公司的年底沖量任務，現(xiàn)在時間過了，這個活動也就結束了?！?

　　郡原的相江公寓位于錢江新城二期東擴沿江地帶——江干區(qū)九堡南片區(qū)，東臨九堡大橋，西鄰麗江公寓，南沿錢塘江，北臨下沙大道，項目目前為現(xiàn)房銷售狀態(tài)。據了解，除了多層白房子曾推出8折優(yōu)惠活動外，其高層部分房源也以特價方式進行銷售。從透明售房網數據看，近兩日相江公寓均有房源成交，平均成交均價在13000元/平方米左右。對此，相江公寓售樓處工作人員坦誠，高層部分的房源也曾推出特價活動，而透明售房網的備案會有些滯后，目前顯示的成交價格還是之前特價房源為主?！艾F(xiàn)在高層部分的房源活動特惠活動也結束了，目前剩余房源不多，在售價格16000-17000元/平方米之間?！?

　　據統(tǒng)計，1月份郡原相江公寓單盤銷售套數為79套，位列主城區(qū)1月份單盤成交第六，除了項目現(xiàn)房等優(yōu)勢外，1月份項目推出的特價活動功不可沒。

　　此外，郡原在九堡的另一個項目九潤公寓也推出了特價優(yōu)惠活動，為2號樓和8號樓，均價10800元/平方米，為現(xiàn)房。據現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹，此次推出活動的房源戶型為72平方米到139平方米為主，共100多套房源，目前2號樓僅剩余幾套139平方米戶型房源，8號樓剩余量較多，不過小戶型房源已售罄，僅剩余130多平方米戶型。從透明售房網數據看，九潤公寓近一個月的成交均價還在14000元/平方米左右。

　　而在上周末加推新房源的德信大家錢江府，也以特價的方式進行了推盤。德信大家錢江府在上周末加推了59套小高層房源，面積全部是89平方米，單套總價在170萬元左右，折算單價僅在18000-19000元/平方米左右。根據開發(fā)商方面表示，這59套房源在上周五晚上就幾乎被心急的購房者哄搶一空。一來因為此次開盤價較之前21000元/平方米相比促銷力度較大，二來因為剛剛拍出的三堡地塊樓面價就達到16605元/平方米，更突顯“面包”的性價比。

　　之江板塊的之江九里也于近期降價，對外公開喊出“虧本賣房”的口號，均價18000元/平方米，主力戶型為89平方米和120平方米，目前為現(xiàn)房。而2009年該地塊的拿地價即是15281元/平方米，為當時的“地王”項目。不過即使之江九里已是降價銷售，但同板塊內有多個項目的成交均價均低于其當時拿地樓面價，因此目前市場接受度一般。

　　此外，余杭區(qū)的新湖果嶺、東田怡豐城等項目，也以特價房、清盤等形式來完成走量。據不完全統(tǒng)計，僅杭州主城區(qū)已有多達70多個項目為現(xiàn)房在售(部分為尾盤項目)，再加上余杭、蕭山項目，這個數據將更為可觀。在接下來的一段時間內，不排除再有項目以各種形式的營銷方式來進行“以價換量”。

　　歷史會重演嗎?

　　近日，浙江省社科院發(fā)布的浙江藍皮書預測:2015年，“以價換量”將是市場的基調，房價“仍有下降空間”。而從目前杭州樓市的市場情況看，市場上雖未出現(xiàn)大規(guī)?；蛘呤侵卑资降慕祪r，不過隨著越來越多的開發(fā)商以特價房、限時優(yōu)惠、清盤等方式來“試探”市場反應時，杭州樓市是否會如前兩年一樣出現(xiàn)降價潮?

　　不少人應該還記得2014年3月份德信北海公園的新年“第一降”。當時北海公園宣布清盤，將均價調整至15800元/平方米，隨后，同一區(qū)域的天鴻香榭里也跟風應戰(zhàn)。隨后，價格戰(zhàn)從城北蔓延至全城，這就是載入《華爾街日報》中文版的杭州“馬年第一降”。

　　據了解，當時北海公園清盤房源主要集中于5、6號樓，共計150余套，主力戶型包括72平方米、88平方米和127平方米。此前，5號樓的在售價格為18000元/平方米左右，而自2012年4月首開以來，北海公園已成交900余套住宅房源，累計成交均價在16000元/平方米左右。不到24小時，同板塊內的天鴻香榭里迅速以“起價11800元/平方米，均價13800元/平方米”的價格跟進，而在之前天鴻香榭里也已去化300多套房源，當時近一個月累計成交價約18000元/平方米左右。杭州樓市價格戰(zhàn)若隱若現(xiàn)。

　　對于北海公園的清盤行為，雖然當時德信方面回應，與德信地產的發(fā)展戰(zhàn)略有關，純屬個別企業(yè)的個別行為。不過“杭州馬年第一降”引起了全國媒體和海外媒體的關注，各路財經房產記者紛紛趕到杭州，甚至引發(fā)了杭州樓市的“多米諾骨牌效應”，幾乎在整個上半年，不斷有樓盤跟進降價的消息傳來，對于各大后續(xù)板塊的猜測層出不窮……

　　在之后的近3個月，杭州樓市商品房成交呈每月遞增趨勢，市場以價換量效果明顯。直到去年下半年政府出臺的各項限購、限貸政策調整等“救市”政策后，市場的成交量和市場信心才得到提振。

　　而時間再往前推，2012年的差不多這個時間段，當時同樣位于城北的方正荷塘月色宣布暖春活動，160套房源起價9980元/平方米，半數房源總價控制在百萬元以內，均價為11500元/平方米。同時將對老業(yè)主進行差價補償。而在此之前，該樓盤所推房源起價就要在13600元/平方米。當時方正的舉措也引發(fā)了邊上華盛達閱城等項目的跟進，也引發(fā)了后續(xù)市場各個板塊的價格調整。

　　仔細分析這幾次“降價潮”發(fā)生的背景，按照相關歷史數據，這兩次降價前夕，杭州樓市的商品房庫存量均達到了當時的最高峰，市場供大于求明顯。不過不同的是，2012年方正降價前夕，當時市場的背景為成交量低迷，市場信心嚴重不足。據數據顯示，2011年全年，杭州樓市商品房總成交量才4萬多套。而2014年德信降價前，2013年的市場表現(xiàn)并不算差。據數據顯示，2013年全年商品房總成交量約為8.7萬套左右，且當時土地市場上出現(xiàn)了多個地王、高價地，開發(fā)商對市場的預期較好。而德信的降價以及后續(xù)市場的跟進行為，也被業(yè)內解讀為開發(fā)商對未來市場壓力預估下的一種主動性和防御性降價，是市場優(yōu)勝劣汰的過程。

　　反觀現(xiàn)在杭州樓市情況，截至2月3日下午16點，杭州商品房庫存量為15.4萬套，處于歷史最高位，其中住宅即有近10萬套庫存，同時，在經歷了前兩年的土地出讓潮后，2015年市場供應量將繼續(xù)上升，據不完全統(tǒng)計，截至目前，將于2015年面市的新項目即不少于50個。因此在未來的很長一段時間內，去庫存仍是市場主流。

　　其中值得注意的是，在剛過去的2014年，杭州樓市表現(xiàn)并不算差，交出了總成交量9.2萬套的成績，僅次于2009年的成交量。

　　而開發(fā)商方面，如今市場上房企之間的“強強聯(lián)合”、“大魚吃小魚”等趨勢越來越明顯。以往出現(xiàn)的“非科班”出身妄圖來樓市賺一票的現(xiàn)象已基本絕跡，從近期的土地市場看，諸如萬科、龍湖、融創(chuàng)等全國性房企以及杭州本土大佬濱江、綠城等均毫不例外采取了“抱團開發(fā)”模式，未來房企之間的競爭也將更加激烈。

　　“接下里的市場分化將更加嚴重，大量中小房企將被擠出市場，而在這一個過程中，不排除有房企會以價格調整等方式來完成轉型?！币粯I(yè)內人士告訴記者。

　　透明售房網市場研究院院長方張接則認為，今年杭州樓市的整體走向會以平穩(wěn)為主，從目前的市場供求關系看，價格上行的空間基本沒有。

　　哪些板塊可能上演“降價大戲”?

　　據透明售房網統(tǒng)計數據顯示，2015年1月杭州市區(qū)新建商品房簽約均價為15607元/平方米，環(huán)比下降4.5%。其中，主城區(qū)簽約均價為21038元/平方米，環(huán)比下降3.3%;余杭區(qū)簽約均價為10380元/平方米，環(huán)比下降3.3%;蕭山區(qū)簽約均價為12732元/平方米，環(huán)比下降5.9%。

　　不過簽約均價的下降，主要因為低開項目的熱銷影響，均價出現(xiàn)了結構性下調。

　　“今年的樓市板塊分化會比較明顯?！狈綇埥咏忉?，對于成長性比較好的板塊以及供求關系比較正常的板塊，價格下行的空間不大，甚至有可能出現(xiàn)個別項目出現(xiàn)提價現(xiàn)象。而對于板塊供應量較大的區(qū)域而言，今年的去化壓力較大，供求關系不平衡，不排除會出現(xiàn)價格下行的可能。

　　從目前杭州樓市的分布來看，臨平山北、城東新城九堡一帶、大城北、大城西等板塊供應量較多，未來去化壓力較大。

　　以臨平山北為例，據透明售房網數據顯示，截至2月3日，臨平副城的可售房源總量為25441套，相當于整個余杭庫存量的45%。而其中，臨平山北更是整個臨平副城庫存量最大的區(qū)域，目前由眾安理想灣、中鐵逸都、金帝海珀、綠城蓮園等項目。

　　而大城北區(qū)域，僅萬達廣場附近，即聚集了寶嘉譽峰、萬科北宸之光、濱江萬家名城、融科璦頤灣、萬通上園國際等多個在售、待售項目，總庫存量超過百萬平方米。

　　此外，半山田園板塊、城東新城等區(qū)域的去化壓力也較大。據透明售房市場研究院統(tǒng)計，至2014年末，半山田園板塊的住宅存量房源已達2721套，而2014年整年的成交套數僅818套，相當于需要3年多才能完成這部分存量去化，是杭州城區(qū)住宅存銷比最大的板塊。城東新城以及九堡一帶，除了目前在售的多個項目外，近兩年出讓的地塊不出意外也將上市，未來供應量也較大。

　　誠然，樓市接下來是否會出現(xiàn)降價潮尚未能下定論，不過不同板塊、不同項目之間的分化日益加劇正在成為樓市的新常態(tài)。

　　“今年商業(yè)地產的價格肯定會下行?！狈綇埥咏榻B，從近期商業(yè)地產的成交價格以及市場供應量、庫存量等情況綜合來看，商業(yè)地產的價格將繼續(xù)下行。