2015年翩然而至?；厥?014年樓市往昔，可謂跌宕起伏。石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這一年經(jīng)歷了太多榮辱浮沉與政策變動(dòng)。2014年石家莊商品房成交情況出現(xiàn)分化，上半年成交量出現(xiàn)“跳動(dòng)”，下半年成交量明顯回升——商品房成交在連漲四個(gè)月后，年底火熱收官；去年剛需依然占據(jù)主導(dǎo)地位，而改善住房需求也不斷凸現(xiàn)出來(lái)，大戶型房源越發(fā)受到購(gòu)房者的追捧。另外，受政策的積極影響，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的“今天”在市內(nèi)四區(qū)，“未來(lái)”則在城北，那么2015年“跨河發(fā)展”的趨勢(shì)將再次成為省會(huì)樓市關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)表現(xiàn)

　　2014商品房成交均價(jià)為7173元/平方米

　　結(jié)論分析：2014年房?jī)r(jià)總體呈先揚(yáng)后抑狀態(tài)，12月房?jī)r(jià)與1月相比，上漲7.7%，整體呈平穩(wěn)向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)石家莊市房管局網(wǎng)站公布的官方數(shù)據(jù)顯示，2014年1—12月石家莊商品住房（住宅）成交總套數(shù)為39371套，備案面積4509690平方米，與2013年（31752套，3043941平方米）相比，分別上漲24.00%和48.15%。與2012年（29667套，2826527平方米）相比，分別上漲32.71%和59.55%，整體呈平穩(wěn)向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　2014年全年石家莊市區(qū)共發(fā)放商品房預(yù)售許可證152個(gè)，涉及市區(qū)77個(gè)項(xiàng)目，上市面積806萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36%。同時(shí)，2014年共計(jì)有115個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，其中住宅項(xiàng)目87個(gè)，別墅項(xiàng)目9個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目19個(gè)。

　　房?jī)r(jià)方面，據(jù)石市住房局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年石家莊市區(qū)商品房成交均價(jià)為7173元/平方米，同比增長(zhǎng)7%。

　　2014年3月份作為石家莊住宅價(jià)格的分水嶺，之后的房?jī)r(jià)直線上漲。一直到7月份，下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平緩，在6990元/平與7050元/平之間小幅變動(dòng)?？傮w來(lái)說(shuō)，2014年房?jī)r(jià)總體呈先揚(yáng)后抑狀態(tài)，12月房?jī)r(jià)與1月相比，上漲7.7%。

　　成交套數(shù)

　　商品住房去年成交總套數(shù)為39371套

　　結(jié)論分析：2014年卻一反常態(tài)，第一個(gè)成交小高峰出現(xiàn)在七月份，九、十月成交雖未達(dá)到理想的成交高峰，但也可圈可點(diǎn)，年末達(dá)到成交峰值。

　　2014年1-12月石家莊商品住房（住宅）成交總套數(shù)為39371套，其中上半年住宅成交12574套，下半年成交26797套，與上半年相比上漲113.11%，上漲幅度較大。相比往年金九銀十火爆的場(chǎng)面，2014年卻一反常態(tài)，第一個(gè)成交小高峰出現(xiàn)在七月份，九、十月成交雖未達(dá)到理想的成交高峰，但也可圈可點(diǎn)，年末達(dá)到成交峰值。

　　由圖表可知，盡管在第一季度開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁推出各項(xiàng)讓利措施，但我們?nèi)晕纯吹健?月小陽(yáng)春”的出現(xiàn)，購(gòu)房者觀望態(tài)度明顯，樓市春節(jié)遇冷，成交量?jī)H為5450套，約合60套/天。進(jìn)入第二季度，情況開(kāi)始好轉(zhuǎn)。開(kāi)發(fā)商推案規(guī)模和營(yíng)銷(xiāo)力度均有明顯提升，但隨著石家莊房樓市整頓“百日會(huì)戰(zhàn)”的開(kāi)展，給多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)和加推造成了不小的影響，一些證件不全的樓盤(pán)受到了阻礙，而證件相對(duì)齊全的樓盤(pán)十分有限，購(gòu)房者遲遲未能下手，該季度成交7124套，平均每天約合80套，相比上季度有小幅上漲。

　　進(jìn)入第三季度，隨著納入房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治項(xiàng)目手續(xù)的不斷完善，大量樓盤(pán)集中上市，同時(shí)影響樓市的政策也在這一階段集中出現(xiàn)。受減免個(gè)人購(gòu)房稅費(fèi)、限購(gòu)正式取消、信貸松綁、公積金松綁以及央行降息等多重政策影響，購(gòu)房者的觀望情緒似乎也慢慢舒緩，不少人相時(shí)而動(dòng)，紛紛出手，市場(chǎng)的成交也隨之好轉(zhuǎn)。尤其是后兩個(gè)月，成交量均突破五千，十二月份以日均180套的成交量翹尾收官。

　　戶型面積

　　90—130平方米的中小戶型仍是市場(chǎng)主體

　　結(jié)論分析：剛需依然占據(jù)主導(dǎo)地位，而改善住房需求也不斷凸現(xiàn)出來(lái)，大戶型房源越發(fā)受到購(gòu)房者的追捧。

　　2014年石家莊1-12月各面積段住宅成交狀況如下：60平方米以下銷(xiāo)售備案707套，33437平方米；60-80平方米銷(xiāo)售備案2636套，191542平方米；80-100平方米銷(xiāo)售備案14506套，1325970平方米；100-120平方米銷(xiāo)售備案7074套，778069平方米；120-150平方米銷(xiāo)售備案10336套，1372912平方米；150平方米以上銷(xiāo)售備案4112套，807760平方米。

　　其中，80-100平方米面積段成交14506套，占總成交量的36.84%。其次是120-150平方米面積段，占總成交量的30.44%。由此可以看出，剛需依然占據(jù)主導(dǎo)地位，而改善住房需求也不斷凸現(xiàn)出來(lái)，大戶型房源越發(fā)受到購(gòu)房者的追捧。

　　石市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，石市購(gòu)房者仍以剛性需求和改善性需求為主。成交價(jià)在6000元至8000元左右、位置沿二環(huán)周邊的項(xiàng)目、面積在90-130平方米的中小戶型，仍是市場(chǎng)主體剛、改需型購(gòu)房者的首選，銷(xiāo)售占到全部成交樓盤(pán)將近53%；而中心城區(qū)主推大戶型，均價(jià)甚至高達(dá)1.5萬(wàn)元左右的高端項(xiàng)目，銷(xiāo)售形勢(shì)不樂(lè)觀。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“單獨(dú)二胎”等政策的推出也一定程度上促進(jìn)了大面積戶型的升溫。石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)李水源表示，在政策調(diào)控下，未來(lái)石家莊市大戶型住宅依然會(huì)受到市場(chǎng)追捧。

　　市場(chǎng)基調(diào)

　　2014量?jī)r(jià)齊漲 2015穩(wěn)健發(fā)展

　　結(jié)論分析：縱觀全年房?jī)r(jià)走勢(shì)，雖有個(gè)別月份房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，但石家莊房?jī)r(jià)整體維持上漲的走勢(shì)，勢(shì)必今年省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)?huì)呈現(xiàn)前低后高的走勢(shì)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2014年12月份，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10542元/平方米，環(huán)比下跌0.44%，連續(xù)第8個(gè)月下跌。石家莊市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.2%，樣本平均價(jià)達(dá)到6997元/平方米?？v觀全年房?jī)r(jià)走勢(shì)，雖有個(gè)別月份房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，但石家莊房?jī)r(jià)整體維持上漲的走勢(shì)。12月份均價(jià)6997元/平，相比11月下降0.20%，相比1月份的6494元/平上漲7.75%。

　　展望2015年石家莊樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布“2014年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析”報(bào)告顯示，2014年石家莊新建商品住房上市面積為566萬(wàn)平方米，供求比為1.03:1，供求基本平衡，而2015年市場(chǎng)供給量將進(jìn)一步增加。房?jī)r(jià)方面，在政策基本穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅調(diào)整的空間；開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已趨于理性，預(yù)計(jì)2015年的房?jī)r(jià)應(yīng)保持穩(wěn)定且呈小幅上升態(tài)勢(shì)。

　　同時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士透露，在房管局公布的2014年石家莊樓市看似成交情況良好，其實(shí)是有隱含的原因：市區(qū)有些樓盤(pán)在兩年前已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，2014年集中備案，大大提高了省會(huì)樓盤(pán)的成交量，市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)美觀不代表市場(chǎng)良好。對(duì)于房?jī)r(jià)方面，2015年房?jī)r(jià)走勢(shì)撲朔迷離，不動(dòng)產(chǎn)登記、人民幣貶值、購(gòu)買(mǎi)力不足等問(wèn)題會(huì)逐步顯現(xiàn)；放開(kāi)市區(qū)落戶限制、行政區(qū)劃調(diào)整、新的救市舉措的出臺(tái)也會(huì)一定程度上利好樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)?huì)呈現(xiàn)前低后高的走勢(shì)，但市場(chǎng)分行加劇、冷熱不均，將成為2015年石家莊樓市的主基調(diào)。

　　土地出讓

　　2014年石家莊成功出讓68宗土地

　　結(jié)論分析：對(duì)比2011-2014年石家莊土地出讓數(shù)據(jù)，2014年已成為近四年石家莊土地出讓面積最少的一年。

　　回顧全年，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)查整頓貫穿始終。雖然最終官方公布的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)一片大好，但業(yè)內(nèi)人都知道，2014對(duì)于石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是充滿挑戰(zhàn)的一年。尤其土地市場(chǎng)，受種種因素影響，2014年石家莊土地供應(yīng)量銳減，眾多項(xiàng)目補(bǔ)證無(wú)門(mén)，只能在嚴(yán)查中打起了“游擊戰(zhàn)”。此外，去年石家莊還采取了新的土地競(jìng)拍方法，土拍開(kāi)始設(shè)置底價(jià)，導(dǎo)致下半年石家莊多宗地塊流拍。更重要的是，2015年伊始，石家莊市政府便公布了土地市場(chǎng)新政，規(guī)定土地開(kāi)發(fā)一二級(jí)分離，堅(jiān)持政府主導(dǎo)原則，這也意味著今后“先上車(chē)再補(bǔ)票”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式將徹底消失。

　　2014年石家莊共有81宗土地掛牌（含正定新區(qū)、井陘礦區(qū)，下同），其中成功出讓68宗，流拍9宗，撤拍4宗。正定新區(qū)成為流拍、撤拍最嚴(yán)重的區(qū)域，全年8宗土地掛牌，僅成功出讓3宗。2014年石家莊成功出讓的68宗土地，總面積1889679.653平方米，約合2834.55畝；出讓總價(jià)127.4639億元，出讓均價(jià)449.68萬(wàn)元/畝。與2013年相比，2014年石家莊土地出讓面積下降了37.98%，土地出讓總價(jià)下降了30.25%。對(duì)比2011-2014年石家莊土地出讓數(shù)據(jù)，2014年已成為近四年石家莊土地出讓面積最少的一年。

　　年度地王

　　華潤(rùn)奪得年度畝價(jià)地王

　　結(jié)論分析：1993.31萬(wàn)元/畝成為2014年石家莊單價(jià)地王，2014年石家莊地價(jià)上漲9.47%。

　　雖然2014年土地出讓面積下降，但石家莊地價(jià)卻仍處于上漲趨勢(shì)，2014年石家莊土地出讓均價(jià)449.68萬(wàn)元/平米，相比2013年的410.78萬(wàn)元/畝上漲了9.47%。地價(jià)上漲主要源于2014年石家莊多宗市中心絕版地塊出讓?zhuān)谕恋爻山痪鶅r(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元/畝，其中2014[001]號(hào)地以1993.31萬(wàn)元/畝成為2014年石家莊單價(jià)地王。該地塊由華潤(rùn)旗下弘隆控股有限公司摘得，將建設(shè)華潤(rùn)中心項(xiàng)目，目前已開(kāi)工建設(shè)。

　　在2014年6月10日，石家莊市國(guó)土資源局公布的[2014]025-029、040-044號(hào)地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告中，土地出讓方式已悄然變更為“按照出價(jià)最高且不低于底價(jià)者得的原則確定競(jìng)得人”。搜房網(wǎng)采訪國(guó)土資源局工作人員得知，底價(jià)是由政府按照一定計(jì)算方式得知，底價(jià)在土拍開(kāi)始之前，都是絕對(duì)保密的。這一變化意味著開(kāi)發(fā)商拿地將面臨更多的不確定性，今后土拍對(duì)于開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊價(jià)格預(yù)估能力的考驗(yàn)將更加嚴(yán)峻，土地溢價(jià)現(xiàn)象將更加常見(jiàn)。

　　區(qū)域比對(duì)

　　長(zhǎng)安區(qū)賣(mài)地最多 橋西區(qū)地價(jià)最高

　　結(jié)論分析：鹿泉、欒城、藁城新三區(qū)土地出讓將并入石家莊市區(qū)，今后石家莊土地市場(chǎng)成交量將大大提升，而新三區(qū)地價(jià)也將隨之上漲。

　　從土地出讓各區(qū)域分布情況上看，長(zhǎng)安區(qū)出讓土地最多，全年共出讓土地11宗，總出讓面積556914.2平方米，約為835.38畝，總出讓金額49.63億元，均價(jià)約594萬(wàn)元/畝。其次為橋西區(qū)，共出讓土地10宗，出讓總面積369095.34平方米，約為553.65畝，總出讓金額42.915億元，均價(jià)約767.9萬(wàn)元/畝。

　　高新區(qū)共出讓土地20宗，其中商服、住宅、商住混合用地9宗，總面積136508.514平方米，約為204.76畝，出讓總金額9.068億元，均價(jià)約442.86萬(wàn)元/畝；工業(yè)和科教用地共11宗，總面積189598.366平方米，約為284.4畝，總出讓金額2.1033億元，均價(jià)約76.65萬(wàn)元/畝。

　　裕華區(qū)共出讓土地5宗，出讓總面積165886.45平方米，約為248.83畝，出讓總金額14.3億元，均價(jià)約574.69萬(wàn)元/畝。

　　新華區(qū)共出讓土地4宗，出讓總面積61488.92平方米，約為92.23畝，出讓總金額4.57億元，均價(jià)約495.5萬(wàn)元/畝。

　　正定新區(qū)共出讓土地3宗，出讓總面積96855.723平方米，約為145.29畝，出讓總金額4.27億元，均價(jià)約293.89萬(wàn)元/畝。

　　井陘礦區(qū)共出讓土地15宗，其中商服、住宅、商住混合用地4宗，出讓總面積40251.01平方米，約為60.38畝，出讓總金額0.2765億元，均價(jià)約45.79萬(wàn)元/畝；工業(yè)和批發(fā)零售用地11宗，出讓總面積273081.13平方米，約為409.63畝，出讓總金額0.7311億元，均價(jià)約17.85萬(wàn)元/畝。

　　2014年，傳聞已久的石家莊部分行政區(qū)劃調(diào)整正式落地，石家莊周邊鹿泉、欒城、藁城三地撤縣建區(qū)，正式并入石家莊市區(qū)；石家莊原橋東區(qū)撤銷(xiāo)，以中山路為界分別并入橋西區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)。這一新政的出臺(tái)，對(duì)于石家莊土地市場(chǎng)的影響主要表現(xiàn)在新三區(qū)土地出讓將并入石家莊市區(qū)，曾經(jīng)石家莊周邊的縣證樓盤(pán)將正式轉(zhuǎn)為市證房，今后石家莊土地市場(chǎng)成交量將大大提升，而新三區(qū)地價(jià)也將隨之上漲。

　　土地用途

　　住宅商服混合用地占比超四成

　　關(guān)鍵詞：2014年石家莊住宅商服混合用地出讓面積最多，與去年相比，去年石家莊商服類(lèi)用地出讓有所減少，與去年純商服用地836畝相比，下降了53%。

　　在各類(lèi)土地用途分布中，2014年石家莊成功出讓的68宗地塊中，住宅、商服用地18宗，成交面積為760612.915平方米，約為1140.93畝，占總成交面積的40.25%。純住宅用地14宗，成交面積為406538.926平方米，約為609.81畝，占總成交面積的21.51%。

　　另外，純商服用地共計(jì)14宗，成交面積為259848.316平方米，約為389.78畝，占總成交面積的13.75%。工業(yè)用地共計(jì)19宗，成交面積為433389.463平方米，約為650.09畝，占總成交面積的22.93%?？平逃玫?宗，成交面積為約31.93畝。批發(fā)零售用地1宗，成交面積約12畝。

　　從各類(lèi)土地用途面積占總出讓面積的比例可以看出，2014年石家莊住宅商服混合用地出讓面積最多，超過(guò)四成的住宅用地都配建商業(yè)。